Obtenir des devis comparables des fournisseurs

J'ai fait une bonne expérience avec la construction architectes + ensuite entrepreneur général (GU). L'architecte a planifié la maison jusqu'à la phase de prestation 4, y compris le permis de construire (au prix fixe). Avec les plans approuvés, j'ai ensuite demandé des offres à des entrepreneurs généraux régionaux. Les offres n'étaient pas encore totalement comparables 1:1, mais assez transparentes pour des négociations ultérieures. Les entrepreneurs généraux hésitent naturellement à s'écarter de leur description standard des prestations de construction car cela est difficile ou entraîne des coûts supplémentaires.

Cela me donne du courage. Par curiosité, je suis tombé sur un fil avec 11ant et GerdDieter où j'ai directement douté de notre voie. Jusqu'à présent, nous n'avons encore rien signé avec notre architecte. Tout était de la prospection jusqu'à présent, mais c'est tellement difficile de choisir une voie.

En revanche, je ne peux plus m’imaginer signer un contrat d’entreprise pour une construction non autorisée. Il y avait 4 déviations par rapport au plan d’urbanisme et un terrain avec une différence de hauteur de 9 m, ce qui était trop stressant.

Dans notre cas, il ne calcule pas d'avant-projet, car c'est moi qui l'ai fourni. Mais il réalise effectivement les phases de prestations 1 à 2, autant que je sache. La planification d'exécution est définitivement faite par le maître d'œuvre général (GU).

L'architecte a planifié la maison jusqu'à la phase de prestation 4, y compris le permis de construire. Avec les plans approuvés, j'ai ensuite demandé des offres à des maîtres d'œuvre généraux régionaux.

La planification d'exécution d’un GU ne remplace pas davantage la planification détaillée de l’architecte qu’un « chef de chantier » ne remplace un chef de chantier (voir : « Von Bauleitern und ... Bauleitern »). Après les plans d’autorisation on ne peut pas encore construire, mais on a le droit. Cette différence « subtile » ;-) est la plus évidente sous la forme des postiches de doublage à ossature sèche, les stigmates d'économies faites au mauvais endroit.

Le concept se vend comme une construction clé en main planifiée par un architecte. Il a encore quelques gadgets, comme il écrit, réservés uniquement aux GU qui n'ont pas causé de problèmes dans le passé, qui sont liquides, etc.
Je vois l’avantage qu’on ait, espérons-le, un projet raisonnable, mais aussi qu’on construise avec un prix fixe.

Le concept est du moins adapté au marché dans la mesure où il peut compter sur beaucoup d’approbation de la part du « consommateur maître d’ouvrage ». C’est bien s’il lance un appel d’offres ciblé à des soumissionnaires éprouvés – moins judicieux, en revanche, s’il le fait uniquement à des GU. Le concept ressemble à celui d’un architecte-GU, juste sans que l’architecte fasse lui-même office de GU. À mon avis, ce n’est pas la voie royale, mais une alternative assez digne d’être envisagée. Je suis – incité notamment par – en train d’intégrer cette approche dans ma pratique de conseil.

Et ce catalogue de prestations est conçu de telle manière qu’on pourrait s’adresser à n’importe quel GU. Est-ce toujours ainsi dans la phase de passation des marchés ?

Avec un cahier des charges des prestations, on devrait généralement pouvoir s’adresser non seulement à des GU, mais à tous ceux-ci en tout cas.

Les offres n’étaient certes pas encore comparables 1:1, mais néanmoins assez transparentes pour poursuivre les négociations. Les GU hésitent naturellement à déroger à leur cahier des charges standard car cela est difficile à chiffrer ou entraîne des coûts supplémentaires.

La transparence « naît » ici principalement grâce à son propre cahier des charges, en ce sens « plans d’autorisation plus cahier des charges » est au moins beaucoup plus pertinent que sans. Pour le thème de base déviation du cahier des charges, voir (aussi) ici avec le mot-clef « 11ant Steinemantra ».

Cela me donne du courage. Je suis par curiosité tombé sur un fil avec 11ant et GerdDieter où j’ai immédiatement douté de notre chemin. Jusqu’à présent, nous n’avons toutefois rien signé chez notre architecte. Tout est de la prospection jusqu’ici, mais c’est tellement difficile de choisir une voie.

Quel fil était-ce donc (on peut tout à fait faire des liens internes ici) ?
Je pense que tu devrais suivre le chemin prévu sans douter, avec une petite différence : que l’architecte ne limite pas l’appel d’offres aux GU. Dans la mesure où tu ne peux pas encore utiliser les messages privés, tu trouveras ici avec le mot-clé « 11ant gmx » la manière de m’en envoyer un de l’extérieur. Le nom de l’architecte m’intéresserait.

La planification des travaux par un entrepreneur général ne remplace pas la planification détaillée de l’architecte, pas plus qu’un « chef de chantier » ne remplace un chef de chantier (voir : « Von Bauleitern und ... Bauleitern »). Avec les plans d’autorisation on ne peut pas encore construire, on a seulement le droit. Cette différence "subtile" ;-) devient la plus évidente sous la forme d’encastrés en plaques de plâtre, les stigmates du fait d’économiser au mauvais endroit.

Cela m’est déjà arrivé aussi. Lorsque nous avons eu les premiers entretiens avec les premières esquisses chez l’entrepreneur général, on nous a dit : Où doit aller ce tuyau ? Notre architecte l’avait déjà exclu dans sa planification d’esquisse. Peut-être que ce n’est pas possible autrement dans un premier temps, mais quand même.

Le concept est au moins adapté au marché dans la mesure où il peut compter sur beaucoup d’approbation du « consommateur maître d’ouvrage ». C’est bien s’il lance spécifiquement un appel d’offres à des soumissionnaires expérimentés – moins intelligent par contre s’il le fait uniquement pour des entrepreneurs généraux. Le concept ressemble à celui d’un architecte-entrepreneur général, sauf que l’architecte ne joue pas lui-même aussi l’entrepreneur général. À mon avis, ce n’est pas la voie royale, mais une alternative tout à fait digne d’être envisagée. Je suis – encouragé notamment par – en train d’intégrer cette procédure dans ma pratique de conseil.

Oui, là notre architecte voulait aussi absolument vendre son concept, ça sonne tellement logique. :)
Tu es exactement quoi ? :) Architecte ?

Avec un cahier des charges de travaux, on devrait pouvoir s’adresser en principe non seulement aux entrepreneurs généraux, mais en fait à tous.

La transparence "naît" ici essentiellement par son propre cahier des charges de travaux, si bien que "planification d’autorisation plus cahier des charges" est au moins nettement plus judicieux que sans. Pour le sujet de base des écarts de cahier des charges, voir (aussi) ici avec le mot-clé « 11ant Steinemantra ».

Quel thread était-ce donc (on peut tout à fait faire un lien interne ici) ?
Je pense que tu devrais suivre sans doute la voie prévue, avec une petite différence : l’architecte ne devrait pas limiter l’appel d’offres aux entrepreneurs généraux. Tant que tu ne peux pas encore utiliser la messagerie privée, tu trouveras ici avec le mot-clé « 11ant gmx » la manière de m’envoyer cela de façon externe. Le nom de l’architecte m’intéresserait.

C’était celui-ci :

Il s’agissait d’une question similaire, ou quelques-uns de tes arguments ont aussi été avancés là-bas.
Nous avons en fait eu une énorme pression temporelle dès le début, intérieurement et aussi parce que nous payons déjà chaque mois un loyer pour la résidence temporaire de ma grand-mère. C’est pourquoi nous avons refusé un architecte qui ne voulait nous prendre qu’à partir de novembre, et maintenant nous ne sommes pas beaucoup plus avancés ou rapides que ce qu’on espérait, et nous construisons de façon plus standardisée que prévu, avons perdu beaucoup d’argent à cause de l’arrêt KFW et avons déjà dû résoudre pas mal de problèmes avant la demande de permis de construire. Je trouve tout le processus extrêmement éprouvant et j’ai déjà eu envie d’abandonner cinq fois. On a l’impression de ne faire vraiment confiance à personne.
Par exemple, notre architecte n’est même jamais venu sur le terrain, cela me dérange énormément.
En fin de compte, le sujet (entrepreneur général ou architecte) n’est probablement pas un problème qu’on peut résoudre de manière définitive. Si on veut, back to the topic ;) , comparer des entrepreneurs généraux, un cahier des charges est certainement très utile.

Notre architecte, par exemple, n'était même pas une fois sur le terrain, cela me dérange énormément

Oh, je ressens la même chose.

Qu'es-tu exactement ? :) Architecte ?

Je voulais devenir architecte, trois décennies et demie de détours plus tard, je conseille désormais des maîtres d’ouvrage en tant que "Baulotse Hoffmann".

Salut les gars !

Petit point d’étape :

Le rendez-vous avec l’entrepreneur était super. La pré-planification est abordable et nous pouvons demander à d’autres entrepreneurs.

Notre architecte procède ainsi :
planification de conception puis planification pour le permis de construire,
puis offre, permettant de lancer l’attribution du marché à un entrepreneur général via lui, avec un catalogue de prestations personnalisé pour la maison que l’entrepreneur général doit couvrir.

On peut ensuite aller chez n’importe quel fournisseur. La plupart accordent des réductions pour la planification externe du permis de construire, etc.

Peut-être que cela pourrait être une option pour vous ?

Ouais, un peu comme ça. Nous avons fait transformer le dessin de la dessinatrice du GE en une version constructible 1.
Maintenant, après les demandes de modifications, vient la version 2 affinée.

Avec la version 2, j’irai voir un architecte dans mon entourage et je lui demanderai autour d’une bière s’il remarque quelque chose qu’il ferait complètement différemment et pourquoi. Ensuite, je ramènerai ça à la dessinatrice.
Ouais, et sur la base de la version 3 qui en découlera, nous voulons ensuite demander d’autres offres.

La planification d’exécution d’un entrepreneur général ne remplace pas la planification détaillée de l’architecte, pas plus qu’un « conducteur de travaux » ne remplace un conducteur de travaux (voir : « Von Bauleitern und ... Bauleitern »). Après les plans d’autorisation on ne peut pas encore construire, on a juste le droit. La différence « subtile » ;-) est la plus évidente dans les coffrages de cloisons sèches, ces stigmates de la fausse économie.

Hm. Coffrages de cloisons sèches ? Chez nous, il y avait derrière une douche dans un plafond en pente un espace coffré qui n’était pas utilisé. Tu veux dire ça ? (Je l’ai laissé ouvert et prévu pour les serviettes. Ça va super bien.)

A+