Financement de construction neuve maison individuelle 150 - 160 m²

Bonjour,
je ne comprends pas dans ton offre 1 pourquoi tu prends le Kfw124 et pour le KfW55 ee seulement la subvention ?
Le crédit chez KfW55 a des taux bien meilleurs... Le Kfw124 devrait pouvoir être battu par toutes les banques de détail... C'était encore le cas chez nous en décembre...

Nous avons consciemment opté il y a déjà plusieurs mois pour la subvention (les taux d’intérêt étaient alors un peu plus bas), car le prêt KfW nous semble trop rigide.
Pour KFW 55 EE, il s'agit de 150 000 € de crédit, après 10 ans sans remboursement anticipé il reste une somme importante pour laquelle un financement relais doit être contracté.
Mais tu as raison, en fait la banque pourrait aussi proposer un crédit de 100 000 € / 10 ans / avec 5 % de remboursement anticipé.
Avec le remboursement anticipé, je pourrais m'assurer que le capital restant dû après la période de fixation du taux de 10 ans reste raisonnable.

Le financement devient maintenant concret. Nous avons recueilli différentes offres et la décision doit être prise cette semaine.
Tout est presque finalisé, il y a 2 propositions sur la table.

Conditions cadre :
Coût total : 577 k€
Capital propre : 107 k€
Financement : 470 k€
Revenu mensuel (à deux) : 5k€ (voir plus de détails dans le post d’introduction)

Variante 1 : 20 ans + 15 ans de fixation des intérêts + prêt in fine

[*
Prêt bancaire 1 : 320 k€ / 1,41 % effectif / 2 % d’amortissement / 20 ans de fixation des intérêts / 5.000 € de remboursement anticipé
[LIST]
[*]Solde restant dû après la fin de la fixation des intérêts : 88.000 €* --> refinancement nécessaire


[*]Prêt bancaire 2 : 110 k€ / 1,39 % effectif / 3 % d’amortissement / 15 ans de fixation des intérêts / 5.000 € de remboursement anticipé


[*]Solde restant dû après la fin de la fixation des intérêts : 20.000 €* (peut être remboursé via l’épargne-logement existante)


[*]Prêt in fine : 40.000 € / 1,11 % effectif --> sera remboursé en une seule fois après réception du soutien Kfw avec le reste du capital propre
[*]Mensualité : 1.305 €

Variante 2 : 25 ans + 15 ans de fixation des intérêts + prêt in fine

[*
Prêt bancaire 1 : 320 k€ / 1,55 % effectif / 2 % d’amortissement / 25 ans de fixation des intérêts / 5.000 € de remboursement anticipé
[LIST]
[*]Solde restant dû après la fin de la fixation des intérêts : 10.000 €* --> peut être remboursé sans refinancement


[*]Prêt bancaire 2 : 110 k€ / 1,39 % effectif / 3 % d’amortissement / 15 ans de fixation des intérêts / 5.000 € de remboursement anticipé


[*]Solde restant dû après la fin de la fixation des intérêts : 20.000 €* (peut être remboursé via l’épargne-logement existante)


[*]Prêt in fine : 40.000 € / 1,11 % effectif --> sera remboursé en une seule fois après réception du soutien Kfw avec le reste du capital propre
[*]Mensualité : 1.340 €

*Les remboursements anticipés prévus sont déjà inclus dans le solde restant dû ouvert

Je suis encore en train de réfléchir si la fixation des intérêts à 25 ans (1,55 % effectif) a du sens par rapport à 20 ans (1,41 % effectif) ?

[*]Selon mes calculs, le taux d’intérêt dans 20 ans pourrait atteindre un maximum de 5 %, pour que la variante 1 ait des coûts totaux moins élevés que la variante 2 jusqu’au remboursement complet.
[*]Si le taux d’intérêt dans 20 ans dépasse 5 %, la variante 2 (fixation des intérêts sur 25 ans) serait plus avantageuse en termes de coûts totaux
[*](Je ne vois pas de risque financier, même si le taux à 20 ans était à 8 %, le solde de 88.000 € pourrait toujours être financé. Cependant, les coûts totaux jusqu’au remboursement complet seraient alors environ 12.000 € plus élevés qu’avec la variante 2)
[*]Info : dans 20 ans, j’aurai 50 ans, donc encore un peu de temps avant la retraite

Comment évaluez-vous cela ?

Comme nos conditions sont à 90 % identiques (âge, congé parental prévu, emplois/salaires) et que même les coûts de construction prévus et les fonds propres sont similaires, je donne mon avis.

Je choisirais la variante 1 et augmenterais éventuellement la mensualité à 1400. Avec le salaire actuel, qui a encore un potentiel d’augmentation, cela représente moins de 30 % du revenu du ménage.
20 ans, c’est une période de taux d’intérêt suffisante et le risque par la suite est maîtrisable. Avec une mensualité/amortissement un peu plus élevée, vous pourriez encore réduire le taux d’intérêt.
Négociez un changement d’amortissement flexible pendant [la Elternzeit], car c’est (comme dans notre calcul) le seul point critique.

Mais en principe, situation très solide. Et honnêtement : si l’on ne peut pas construire une belle maison avec ces conditions à notre âge, il y a beaucoup de problèmes sur le marché.

Nouvelle mise à jour, le financement est maintenant conclu :
1. Prêt : 340 k€ / 25 ans fixation taux / 1,51 % effectif / 2 % amortissement / option remboursement anticipé de 5 k€
2. Prêt : 105 k€ / 15 ans fixation taux / 1,39 % effectif / 3 % amortissement / option remboursement anticipé de 5 k€
3. Variable : 25 k€ --> sera amorti avec la subvention KfW

Cela représente une charge mensuelle de 1 380 € et devrait encore être bien gérable pour nous.
Avec la fixation du taux sur 20 ans, environ 140 k€ seraient restés après expiration, pour 25 ans il y avait un supplément de taux de 0,1 %.
Nous avons préféré jouer la carte de la sécurité et avons donc choisi les 25 ans.

Maintenant, la prochaine étape est la sélection des matériaux et la demande de permis de construire.

Ça sonne bien, alors déjà beaucoup de succès et une période de construction agréable ! Je trouve que vos offres de financement sont bonnes et réalisables. Puis-je demander à quel prix de maison vous êtes arrivés ? Nous avons actuellement aussi des offres et nous sommes déjà très proches de 3000€/m² + [Baunebenkosten] etc. Notre projet de 150m² est rapidement à 530 000, mais malheureusement ce sont les prix actuels. Quand le moment sera venu, je serais ravi d'une mise à jour du [finalen Kostenaufstellung] !

Détail des coûts jusqu'à présent :
Terrain (400 m²) : 55 k€
Maison (162 m²) incl. dalle et travaux de terrassement en KFW 55 : 344 k€
Garage double en maçonnerie (50 m²) incl. fondation : 30 k€
Supplément photovoltaïque 6 kWc : 10 k€
Ventilation centralisée contrôlée du logement : 17 k€
Surclassements + demandes spéciales : 26 k€
Sols en EL : 10 k€
Travaux de peinture en EL : 5 k€
Cuisine : 17 k€
Aménagement intérieur : 17 k€
Raccordements maison : 8 k€
Aménagements extérieurs (partiellement en EL) : 15 k€
Terrasse : 5 k€
Conseiller en énergie : 6 k€
Citerne : 4 k€
Eau de chantier / électricité de chantier / intérêts de mise à disposition : 7 k€
Notaire / frais de bornage : 5 k€

Total : 581 k€

Réductions :
Économies grâce à EL : -7 000 €
Suppression du conduit de cheminée : -3 000 €

Coût total moins réductions : 571 k€

Compléments :

[*]La maison est chauffée par chauffage urbain, les frais de raccordement s’élèvent à 10 k€ (inclus dans le prix de la maison). Pas de pompe à chaleur
[*]Chauffage au sol au rez-de-chaussée et à l’étage
[*]hausse de la hauteur des étages du gros œuvre au rez-de-chaussée à 2,76 m
[*]les travaux de terrassement nécessaires sont déjà inclus dans le prix de la maison
[*]La maison a deux étages complets avec un toit en tente. Dimensions de base 10,3 x 10,3 m
[*]Au rez-de-chaussée, il y a une petite baie en saillie (0,6 m de profondeur) pour une fenêtre banquette
[*]Une réserve de 20 k€ en fonds propres est encore disponible