新建单户住宅融资 150 - 160平方米

早上好，
我不明白你在方案1中为什么选择了Kfw124，而对于KfW55 ee只选择了补贴？
KfW55的贷款利率明显更好……Kfw124应该每家银行都能压得更低……我们十二月的时候情况就是这样……

几个月前我们就有意选择了补贴（当时利率也稍低些），因为我们觉得KfW贷款太不灵活了。
KFW 55 EE是15万欧元贷款，10年后没有提前还款的话，还剩下一笔不错的余额，需要进行后续融资。
但你说得对，银行其实也可以提供10万欧元/10年贷款，且允许5%的提前还款。
通过提前还款，我可以确保10年利率期限结束后剩余债务仍处于可控范围内。

融资方面现在变得具体了。我们已经收集了不同的报价，本周将做出决定。
大致都已确定，桌面上有两个报价。

框架条件：
总成本：577千欧元
自有资金：107千欧元
融资金额：470千欧元
月收入（两人合计）：5千欧元（详情见初帖）

方案一：20年 + 15年固定利率 + 到期一次性还本贷款

[*
银行贷款1：320千欧元 / 有效利率1.41% / 2%本金偿还 / 20年固定利率 / 5,000欧特别偿还
[LIST]
[*]固定利率期满后剩余债务：88,000欧元* --> 需要续贷融资


[*]银行贷款2：110千欧元 / 有效利率1.39% / 3%本金偿还 / 15年固定利率 / 5,000欧特别偿还


[*]固定利率期满后剩余债务：20,000欧元*（可以通过现有建筑储蓄合同偿还）


[*]到期一次性还本贷款：40,000欧元 / 有效利率1.11% --> 获得Kfw补贴后，与剩余自有资金一次性偿还
[*]月还款额：1,305欧元

方案二：25年 + 15年固定利率 + 到期一次性还本贷款

[*
银行贷款1：320千欧元 / 有效利率1.55% / 2%本金偿还 / 25年固定利率 / 5,000欧特别偿还
[LIST]
[*]固定利率期满后剩余债务：10,000欧元* --> 无需续贷即可偿还


[*]银行贷款2：110千欧元 / 有效利率1.39% / 3%本金偿还 / 15年固定利率 / 5,000欧特别偿还


[*]固定利率期满后剩余债务：20,000欧元*（可以通过现有建筑储蓄合同偿还）


[*]到期一次性还本贷款：40,000欧元 / 有效利率1.11% --> 获得Kfw补贴后，与剩余自有资金一次性偿还
[*]月还款额：1,340欧元

*剩余债务中已包含计划中的特别偿还

我目前还在考虑25年（1.55%有效利率）相较于20年（1.41%有效利率）固定利率期限是否合理？

[*]根据我的计算，20年期利率最高可达5%，方案一的总成本才会低于方案二直到完全还清为止。
[*]如果20年期利率超过5%，从总成本来看方案二（25年固定利率）更划算。
[*](我认为没有财务风险，即使20年期利率高达8%，剩余的88,000欧债务仍能融资。但是完全还清所需的总成本会比方案二高出约12,000欧元)
[*]附：20年后我年满50岁，离退休还有一段时间

你们怎么看？

由于我们的条件在90％的情况下相同（年龄、计划的育儿假、工作/收入），甚至计划的建筑费用和自有资金也类似，我来给出我的评估。

我会选择方案1，并可能将月供提高到1400元。在目前的薪资水平下，且还有增薪潜力，这占家庭收入的不到30％。
20年利率锁定期是足够的，之后的风险可控。通过稍高的月供/还款，你们可以进一步降低利率。
争取额外灵活的还款调整以应对育儿假，因为这（正如我们的计算中所示）是唯一的瓶颈。

但总体来说，情况非常稳健。说实话：如果在我们这个年龄，以这些条件都无法建造一栋漂亮的房子，那么市场上确实出了很大问题。

新的更新，融资现已完成：
1. 贷款：340千欧元 / 25年固定利率 / 实际利率1.51% / 2%还款 / 5千欧元特别还款选项
2. 贷款：105千欧元 / 15年固定利率 / 实际利率1.39% / 3%还款 / 5千欧元特别还款选项
3. 浮动利率：25千欧元 --> 由[KfW补贴]偿还

每月负担为1380欧元，应该对我们来说还算可行。
如果是20年固定利率，到期时大约还有140千欧元未还清，25年固定利率只多了0.1%的利率。
我们更倾向于稳妥起见，因此选择了25年期限。

接下来要进行的是样板选择和建筑申请。

听起来不错，那就先祝你们好运，施工期顺利！我觉得你们的融资方案很好，也可行。请问你们最后定的房价是多少？我们目前也有一些报价，已经非常接近3000欧元/平方米 + 其他建筑附加费用等。我们150平方米的项目价格很快就达到530,000欧元，不过这确实是目前的市场价格。如果时间允许，我很期待你们更新最终的费用清单！

截至目前的费用清单：
土地（400平方米）：55千欧元
房屋（162平方米）含底板及土方工程，符合KFW 55标准：344千欧元
红砖双车库（50平方米）含基础：30千欧元
额外光伏系统6千瓦峰值：10千欧元
中央控制居住空间通风系统：17千欧元
升级材料+特殊需求：26千欧元
电气工程中的地板：10千欧元
电气工程中的油漆工程：5千欧元
厨房：17千欧元
室内装修：17千欧元
房屋连接费：8千欧元
外部设施（部分在电气工程中）：15千欧元
露台：5千欧元
能源顾问：6千欧元
蓄水池：4千欧元
建筑用水/建筑用电/准备利息：7千欧元
公证人/测量费用：5千欧元

总计：581千欧元

折扣：
电气工程节省：-7,000欧元
取消烟囱通道：-3,000欧元

折扣后总成本：571千欧元

补充说明：

[*]房屋采用远程供热，接入费为10千欧元（已包含在房价内）。无热泵
[*]底层和上层均设有地暖
[*]底层毛坯层高度提升至2.76米
[*]必要的土方作业已包含在房价内
[*]房屋有两层完整楼层，尖顶屋顶。基础尺寸为10.3 x 10.3米
[*]底层有一个0.6米深的小凸窗作为座窗
[*]还有价值20千欧元的自有资金储备