Financement de construction neuve maison individuelle 150 - 160 m²

Bonjour forum construction de maison,


nous avons acheté un terrain et sommes en train de calculer dans quelle mesure nous pouvons réaliser un projet de construction. Nous serions ravis d’avoir vos évaluations et conseils !

Informations générales sur vous :

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Qui êtes-vous ? deux adultes
[*]Quel âge avez-vous ? 28 (homme) et 26 (femme)
[*]Avez-vous des enfants ? non
[*]Envisagez-vous des enfants ? oui, 2 dans les 3-4 prochaines années
[*]Quelle est votre activité professionnelle ? tous deux salariés. (industrie + service public)
[*]Combien d'heures travaillez-vous ? actuellement tous deux à temps plein. Quand les enfants seront là, il est prévu que ma partenaire passe à temps partiel


Situation des revenus et du patrimoine :


[*]Quels revenus avez-vous (bruts/nets) ? actuellement le net à deux est d’environ 5 000 €. Quand ma partenaire passera à temps partiel et que les enfants seront là, ce sera probablement entre 4 700 € et 5 000 €. (Le mariage est encore à venir)
[*]Quel capital propre avez-vous ? 110 000 €
[*]Combien de capital propre voulez-vous investir dans le projet maison ? 90-100 k€ (je voudrais garder au moins 10k€ de marge)


Situation des dépenses :
Coûts de logement :


[*]« Loyer » actuel : 500 € (une maison m’appartient ainsi qu’à mes frères et sœurs, d’où un loyer faible)


Coûts de mobilité :


[*]Véhicule 1 : 220 € / mois
[*]Véhicule 2 : 160 € / mois


Coûts d’assurance :


[*]toutes les assurances actuelles additionnées (voiture, assurance invalidité, responsabilité civile...) environ 250 € / mois


Coûts de la vie courante :


[*]estimé avec 2 enfants : environ 1 700 € / mois pour alimentation, vêtements, sorties repas


Sommes des revenus et dépenses :


[*]Revenus totaux : environ 5 000 €
[*]Dépenses totales : actuellement environ 2 600 €
[*]Solde +2 400 € / mois


Sommes des revenus et dépenses après le congé parental et après le passage de ma partenaire à temps partiel :


[*]Revenus totaux : environ 4 700 - 5 000 € (selon évolution salariale)
[*]Dépenses avec deux enfants alors : environ 3 200 €
[*]Solde : +1 500 - 1 800 €
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[*]De cela doit être payé le crédit et tous les autres coûts liés à la maison

Informations générales sur la propriété :

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Quelle est la superficie du terrain ? 400 m²
[*]Quelles sont ses dimensions ? environ 17x23 mètres
[*]Quel est la valeur locative moyenne du sol ? environ 140 € / m²
[*]Construction neuve, ancienne (année de construction), type de maison ? neuve
[*]Garage ? pas encore décidé, si possible un garage préfabriqué béton de 6x9m
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) : les dimensions extérieures seront entre min. 10,0m x 10,0m et max. 10,5m x 10,5m. deux étages complets, pas de sous-sol.
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? je ne sais pas exactement. À long terme, je vois une croissance de la population dans cette petite ville et la connexion ferroviaire sera réactivée dans environ 3-4 ans. J’évalue la valeur marchande aux coûts totaux d’environ 500k€.


Coûts de construction ou d’achat :


[*]Coûts du terrain incluant frais de viabilisation et frais annexes d’acquisition : 65 000 euros
[*]Coûts de construction ou d’achat (incluant architecte, ingénieur structure) : !estimation! 2 500 € / m² de surface habitable (environ 140m² prévus) --> environ 350k€ (nous ne connaissons pas encore la somme exacte !)
[*]Frais annexes à la construction (par ex. raccordements, expert géotechnicien, électricité de chantier, etc.) : estimation 30 000 euros
[*]Aménagements extérieurs/terrasse, chemins, aménagement jardin, clôtures, etc. : estimation 50 000 euros incluant garage, terrasse, clôtures, etc.
[*]Coût total environ 500 000 €


Autres coûts :


[*]Meubles, luminaires, déco : nous prévoyons surtout une nouvelle table à manger avec des chaises, sinon nous avons besoin de peu de meubles. Cela sera financé par nos salaires courants et non financé par emprunt.


Répartition des coûts :


[*]Coût total : environ 500 000 euros
[*]Capital propre déductible : 100 000 €
[*]Montant du financement : environ 400 000 euros


Informations nécessaires sur le crédit :


[*]en faisant tous les calculs, un crédit de 400 000 € est vraiment notre limite supérieure. J’ai déjà des inquiétudes et je ne veux absolument pas dépasser ce montant
[*]nous avons déjà reçu une première offre :
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[*]Banque 1 : 280 k€ / 20 ans de taux fixe / taux effectif 1,16 % / amortissement prévu 2 % + option de remboursement anticipé de 5 %
[*]Kfw 153 : 120 k€ / 10 ans de taux fixe / taux effectif 1,13 % / amortissement prévu 3 %

Questions :

[*]Les coûts estimés de 2 500 € / m² de surface habitable sont-ils réalistes ? (Bavière du Nord, près de Nuremberg, pas une région métropolitaine)
[*]Comment évaluez-vous la faisabilité financière du crédit avec la situation des revenus ?
[*]Que pensez-vous de l’offre de financement de la banque ?

Merci d’avance pour vos avis

Si dans 4 ans le 1er enfant arrive, peut-être dans 7 ans le 2e enfant ? Il reste alors 3 ans jusqu'à la fin des « 10 ans de durée du crédit KfW ». Cela signifie qu'une bonne somme mensuelle disparaît - c’est-à-dire : le montant du remboursement diminue déjà automatiquement. Il faut absolument vérifier ici s’il est éventuellement possible de rembourser le crédit complètement par un remboursement anticipé ou autre chose ?

Comme nous visons un financement similaire, puis-je demander qui est la Banque 1 ? Les conditions sont vraiment excellentes. Nous n'avons jamais eu moins de 1,2 % avec des valeurs comparables.

C’est malheureusement arrangé de manière trop optimiste, car après la période fixe de 10 ans, le crédit KfW n’est pas entièrement remboursé, il reste environ 80 000 € de dette résiduelle sur les 120 000 €, qui doivent bien sûr continuer à être financés...

Bien sûr on peut faire des remboursements anticipés, mais ce n’est pas à prévoir (le TE n’a rien mentionné) et 80 000 € ce n’est pas négligeable...

Nous avons également contracté un financement similaire à peu près à votre âge.
Actuellement, nous travaillons à deux avec 5,5k nets. Tant que cela dure, 2% sont amortis et 1% de l’amortissement est investi en ETF sur 20 ans.
Dès que le congé parental arrive, nous réduirons une chose ou deux pendant quelques années, ce ne sera absolument pas un problème. Un point important ici est que notre prêt est flexible (modification de l’amortissement entre 1 et 10% possible). Comme il nous reste encore environ 37 ans avant la retraite, je ne vois aucun problème à cela. S’ajoutent l’inflation (la dette perd de la valeur) et l’augmentation des salaires (due à l’inflation et notamment parce que je suis débutant dans le métier).

Achetez sans trop réfléchir. Je trouve même bien d’acheter avant que les enfants n’arrivent. On peut alors aménager joliment (quand on a l’argent) et être tranquille plusieurs années après.

Que se passe-t-il alors avec le solde restant ?
Doit-il être repris par une banque "normale" ou peut-on le prolonger auprès de la KfW ?

Des remboursements anticipés sont déjà prévus mais je trouve difficile d’estimer actuellement combien sera possible

Quelle durée de fixation du taux aviez-vous ?
Je réfléchis justement, car avec une durée de 20 ans et un remboursement de 2%, il reste encore une belle somme. Peut-être vaut-il mieux opter directement pour 25 ou 30 ans