Financiación para nueva construcción casa unifamiliar 150 - 160 m²

Hola,
no entiendo en tu oferta 1 por qué tomas el Kfw124 y para el KfW55 ee solo tomas el subsidio?
El crédito para KfW55 tiene intereses mucho mejores.... El Kfw124 debería poder ser superado por cualquier banco comercial... Así fue con nosotros en diciembre aún...

Nos decidimos conscientemente hace meses por el subsidio (cuando la tasa también era un poco más baja), porque el préstamo KfW es demasiado inflexible para nosotros.
En KFW 55 EE son 150k€ de crédito, queda una buena suma después de 10 años sin amortización especial para la que luego se debe hacer un refinanciamiento.
Pero tienes razón, en realidad el banco también podría ofrecer un crédito de 100k / 10 años / 5% de amortización especial.
Con la amortización especial podría asegurar que la deuda restante después de los 10 años de vinculación de intereses se mantenga manejable.

Ahora se vuelve concreto con la financiación. Hemos solicitado diferentes ofertas y la decisión se tomará esta semana.
Todo está prácticamente fijado, hay 2 ofertas sobre la mesa.

Condiciones marco:
Costos totales: 577 k€
Capital propio: 107 k€
Financiación: 470 k€
Ingresos mensuales (entre dos): 5k€ (ver más detalles en el post inicial)

Variante 1: 20A + 15 A fijación de interés + préstamo con pago único al final

[*
Préstamo bancario 1: 320 k€ / 1,41% efectivo / 2% amortización / 20A fijación de interés / 5.000€ amortización extraordinaria
[LIST]
[*]Deuda restante al final de la fijación de interés: 88.000€* --> se necesita refinanciación


[*]Préstamo bancario 2: 110k€ / 1,39% efectivo / 3% amortización / 15A fijación de interés / 5.000€ amortización extraordinaria


[*]Deuda restante al final de la fijación de interés: 20.000€* (puede ser amortizada con ahorros de construcción existentes)


[*]Préstamo con pago único al final: 40.000€ / 1,11% efectivo --> se amortiza todo junto con el capital propio restante tras recibir la subvención Kfw
[*]Cuota mensual: 1.305€

Variante 2: 25A + 15A fijación de interés + préstamo con pago único al final

[*
Préstamo bancario 1: 320 k€ / 1,55% efectivo / 2% amortización / 25A fijación de interés / 5.000€ amortización extraordinaria
[LIST]
[*]Deuda restante al final de la fijación de interés: 10.000€* --> puede ser amortizada sin refinanciación


[*]Préstamo bancario 2: 110k€ / 1,39% efectivo / 3% amortización / 15A fijación de interés / 5.000€ amortización extraordinaria


[*]Deuda restante al final de la fijación de interés: 20.000€* (puede ser amortizada con ahorros de construcción existentes)


[*]Préstamo con pago único al final: 40.000€ / 1,11% efectivo --> se amortiza todo junto con el capital propio restante tras recibir la subvención Kfw
[*]Cuota mensual: 1.340€

*Las amortizaciones extraordinarias planificadas ya están incluidas en la deuda restante abierta

Actualmente estoy considerando si tiene sentido la fijación de interés a 25A (1,55% efectivo) en comparación con 20A (1,41% efectivo)

[*]Según mis cálculos, el interés en 20A podría estar en un máximo del 5%, para que la Variante 1 tenga costos totales más bajos hasta la amortización completa comparado con la Variante 2.
[*]Si el interés en 20A sube por encima del 5%, la Variante 2 (fijación de interés a 25A) sería más barata en costos totales.
[*](No veo un riesgo financiero, incluso si el interés en 20A llegara al 8%, la suma restante de 88.000€ todavía podría financiarse. Sin embargo, los costos totales hasta la amortización completa serían aproximadamente 12.000€ más altos que con la Variante 2)
[*]Información: en 20A tendré 50 años, así que todavía falta un poco para la jubilación

¿Cómo lo valoran ustedes?

Como nuestras condiciones son iguales en un 90 por ciento (edad, permiso parental planificado, trabajos/salarios) e incluso los costos de construcción planificados y el capital propio son similares, doy mi opinión.

Yo elegiría la Variante 1 y posiblemente aumentaría la cuota a 1400. Con el salario actual, que aún tiene potencial de aumento, representa menos del 30 por ciento del ingreso familiar.
20 años es una duración de interés suficiente y el riesgo después es manejable. Con la cuota/amortización un poco más alta podrían reducir aún más el interés.
Negocien un cambio flexible de amortización para el permiso parental, porque eso (como en nuestra calculación) es el único cuello de botella.

Pero en principio, situación muy sólida. Y honestamente: si con estas condiciones a nuestra edad no se puede construir una casa bonita, algo está muy mal en el mercado.

Nueva actualización, la financiación ya está concluida:
1. Préstamo: 340 k€ / 25 años tipo de interés fijo / 1,51% efectivo / 2% amortización / opción de amortización especial de 5 k€
2. Préstamo: 105 k€ / 15 años tipo de interés fijo / 1,39% efectivo / 3% amortización / opción de amortización especial de 5 k€
3. Variable: 25 k€ --> se amortiza con subvención KfW

Resulta en una carga mensual de 1.380€ y debería ser aún manejable para nosotros.
Con el tipo de interés fijo a 20 años, al finalizar quedarían aproximadamente 140 k€ pendientes, el de 25 años tenía un recargo del 0,1% en el interés.
Aquí preferimos ir a lo seguro y por eso elegimos los 25 años.

Ahora lo siguiente es la selección de materiales y la solicitud de construcción.

Eso suena bien, entonces ¡mucho éxito y un tiempo de construcción agradable! Encuentro vuestras ofertas de financiación buenas y realizables. ¿Se puede preguntar a qué precio de la casa habéis llegado? Actualmente también tenemos ofertas y ya nos acercamos mucho a los 3000€/m² + costes adicionales de construcción, etc. Nuestro proyecto de 150 m² ya está rápido en 530.000, pero lamentablemente esos son los precios actuales. Cuando llegue el momento, ¡me gustaría una actualización del desglose final de costes!

Estado actual de costos:
Terreno (400 m²): 55k€
Casa (162 m²) incl. losa y trabajos de tierra en KFW 55: 344k€
Garaje doble de mampostería (50 m²) incl. cimientos: 30k€
Adicional fotovoltaica 6 kWp: 10k€
Ventilación central controlada para viviendas: 17k€
Mejoras + deseos especiales: 26k€
Suelos en EL: 10k€
Pintura en EL: 5k€
Cocina: 17k€
Mobiliario interior: 17k€
Conexiones de la casa: 8k€
Áreas exteriores (parcialmente en EL): 15k€
Terraza: 5k€
Asesor energético: 6k€
Cisterna: 4k€
Agua de construcción / electricidad de construcción / intereses de provisión: 7k€
Notario / costos de medición: 5k€

Total: 581 k€

Reducciones:
Ahorros por EL: -7.000€
Eliminación de conducto de chimenea: -3.000€

Costos totales menos reducciones: 571 k€

Complementos:

[*]La casa se calienta mediante calefacción urbana, los costos de conexión son 10k€ (están incluidos en el precio de la casa). No hay bomba de calor
[*]Calefacción por suelo radiante en planta baja y planta alta
[*]Incremento de la altura de la planta estructural en planta baja a 2,76 m
[*]Los trabajos de tierra necesarios ya están incluidos en el precio de la casa
[*]La casa tiene dos plantas completas con techo a cuatro aguas. Medidas base 10,3 x 10,3 m
[*]En planta baja hay un pequeño mirador (0,6 m de profundidad) para una ventana de asiento
[*]Se dispone de un colchón de capital propio por valor de 20k€