Un contrat d'épargne-logement avec une dette résiduelle élevée est-il judicieux comme garantie partielle ?

L'inconvénient du contrat d'épargne logement est que tu garantis certes le bon taux d'intérêt de 1,19 % pour une partie du capital restant dû, mais tu « investis » chaque année pendant les 7 années suivantes de l'argent à 0,01 % (pour que cette partie soit éligible à l'affectation), alors que tu pourrais investir cet argent à des rendements nettement meilleurs. Il faut prendre cela en compte dans le calcul.

Juste pour comprendre :
Avec le contrat d'épargne logement, j’investis environ 100 000 € à 0 % d’intérêt pendant les 7 prochaines années et paie pour cela 3 200 euros.
Ensuite, je reçois 100 000 € à 1,19 % d’intérêts. Je rembourse cette somme pendant 7 ans. Cela génère 4 200 euros d’intérêts.

Coût total d’environ 7 400 euros.

Si on compare directement avec un placement à terme fixe à 3 % d’intérêts :
Pour les 7 prochaines années, j’économise environ 1 200 € chaque mois pour atteindre 100 000 €. Avec les intérêts, j’aurai environ 112 000 € (+12 000 €).
Ensuite, je finance les 88 000 € restants à, disons, 3,5 % et je rembourse pendant 7 ans. Cela représente environ 11 300 euros d’intérêts.

Coût total d’environ 11 300 euros.

Même avec un taux d’intérêt créditeur de 5 %, je serais encore au-dessus des 7 200 € du contrat d’épargne logement.
Cela ne vaudrait donc la peine que si j’investissais maintenant une somme plus élevée sans épargner, ou si les intérêts étaient plus bas plus tard, autour de 2,5 % ou moins ?

Je ne cherche pas à privilégier le contrat d’épargne logement, je me demande juste si je me suis trompé dans mes calculs ou si je passe quelque chose à côté ?

je me demande juste si je me suis trompé dans mes calculs ou si je néglige quelque chose ?

Y a-t-il encore une prime d'émission ?
Une inscription au registre foncier est-elle nécessaire ?

Juste pour comprendre :
Avec le plan d’épargne logement, je place environ 100 000 € à 0 % d’intérêt pendant les 7 prochaines années et paie 3 200 € pour cela.
Ensuite, je reçois 100 000 € à un taux de 1,19 %. Je rembourse ce montant pendant 7 ans. Cela génère 4 200 € d’intérêts.

Coût total environ 7 400 €.

Si l’on compare cela 1:1 avec un placement à terme fixe à 3 % d’intérêt :
Pendant les 7 prochaines années, j’épargne chaque mois environ 1 200 € pour atteindre aussi 100 000 €. Avec les intérêts, j’aurai environ 112 000 € (+12 000 €).
Ensuite, je finance les 88 000 € restants à, disons, 3,5 % et rembourse pendant 7 ans. Cela donne environ 11 300 € d’intérêts.

Coût total environ 11 300 €.

Même avec un taux d’intérêt créditeur de 5 %, je serais toujours au-dessus des 7 200 € du plan d’épargne logement.
Cela ne vaudrait la peine que si je plaçais tout de suite une somme plus élevée et ne faisais pas d’épargne, ou si les taux d’intérêt étaient plus bas, autour de 2,5 % ou moins, plus tard ?

Je ne veux pas favoriser le plan d’épargne logement, je me demande juste si je me suis trompé dans mes calculs ou si j’ai oublié quelque chose ?

En regardant uniquement les chiffres, je ne vois pas d’erreur de calcul, tout dépend aussi des scénarios et des taux d’intérêt avec lesquels tu travailles, ce qui donnera le résultat final.
Mais si tu considères ta situation en 2030 – tu auras besoin de plus de 200 000 € pour ton solde restant dû, ce qui est en fait une valeur assez arbitraire ? Alors, avec la méthode d’investissement, en 2030 tu possèdes effectivement 112 000 €, et tu dois encore rembourser un solde restant de 112 000 €.
Avec la méthode du plan d’épargne logement, tu possèdes 96 800 €, et tu dois encore un solde restant de 96,8 k€, dont toutefois 100 000 € à un taux de 1,19 %. Si cela sera bien ou mal en 2030, personne ne peut te le dire aujourd’hui.

En alternative, tu pourrais aussi investir une partie de ta cotisation d’épargne, par exemple dans un simulateur de fonds, et jouer avec les valeurs de rendement. Cela peut donner des résultats complètement différents – mais c’est aussi risqué avec une durée aussi courte que 7 ans. Si le cours est mauvais au moment où tu as besoin de ton argent, ce serait évidemment dommage.

Y a-t-il encore une prime d’émission ?
Une inscription au registre foncier est-elle nécessaire ?

Pas de prime d’émission. L’inscription au registre foncier pour l’épargnant-logement n’est pas nécessaire du fait de la même banque. Sauf si je contractais l’épargnant-logement auprès d’un autre établissement.

Mais si tu regardes ta situation en 2030 – il te faut plus de 200k pour ton reste dû, ce qui est une valeur un peu tirée par les cheveux ? Alors en 2030, avec la méthode d’investissement, tu posséderas 112k€, et tu devras encore le reste dû moins 112k.
Avec la méthode de l’épargnant-logement, tu posséderas 96 800€, et tu devras encore le reste dû moins 96,8k, dont tu bénéficieras toutefois de 100k à un taux d’intérêt de 1,19 %. Personne ne peut te dire aujourd’hui si cela sera bon ou mauvais en 2030.

Alternativement, tu pourrais aussi placer une partie de ta contribution d’épargne par exemple dans un calculateur de fonds et jouer avec les valeurs de rendement. Il peut en sortir des valeurs totalement différentes – cependant, sur la courte durée de 7 ans, cela comporte aussi des risques. Si le cours est mauvais au moment où tu dois avoir accès à ton argent, ce serait évidemment dommage.

Les valeurs concernaient uniquement l’épargnant-logement. Au total, cela ferait 570k€ de reste dû si je ne faisais aucune amortisation exceptionnelle.
Avec l’épargnant-logement, j’aurais épargné 96 800€, 100k€ à 1,19 % et les 373k€ restants au taux d’intérêt actuel.
Avec la variante d’investissement, j’aurais environ 112k€ épargnés et les 458k€ restants au taux d’intérêt actuel. En supposant un rendement de 3 %.

J’ai investi un peu d’argent ces dernières années dans des ETFs à côté. Cela m’a montré qu’avec les fluctuations actuelles, il y a des périodes où le rendement est plutôt mauvais et d’autres où il est nettement meilleur. Pour l’investissement à long terme, c’est acceptable pour moi. Mais si on doit avoir accès à son argent à un moment donné, cela peut se retourner contre soi.

Je penche actuellement pour la diversification :
10k€ par an dans un épargnant-logement
7,5k€ par an d’amortissement exceptionnel
7,5k€ par an investir / placer

Pour moi, l'erreur de calcul est que tu ne prends en compte que les intérêts et les frais de conclusion, mais que tu omets les 12 000 € de crédit en moins.

Ainsi, la deuxième option avec les chiffres serait environ 60 € par mois moins chère pendant le remboursement que le prêt épargne-logement.

Je penche actuellement pour la diversification :
10 000 € par an dans un contrat d'épargne logement
7 500 € par an en remboursement anticipé
7 500 € par an à placer / investir

Diversifier est super, mais le remboursement anticipé est bien sûr une bêtise. Transforme cela plutôt en dépôt à terme. Ainsi, tu économiseras environ 3 000 €.