Achat maison maison individuelle construite en 77 comment évaluer ?

Ce sont les deux opinions entre lesquelles nous devons choisir.

La première opinion s'applique toutefois à tous les bâtiments anciens (environ âgés de plus de 20 ans). Cependant, la valeur ne devrait pas tendre vers zéro, la pression est trop élevée, et pour l'objet actuellement discuté, la valeur de la maison par rapport au prix d'achat souhaité est déjà très faible – le prix d'achat ne correspond qu'au terrain plus la cave. Au-dessus du sol, c'est offert. Ou est-ce que je me trompe ?

Je rejoindrais pleinement la deuxième opinion. Qui veut encore aujourd'hui vivre toute sa vie dans une seule propriété ? Ces temps sont révolus, tout comme le fait de rester chez le premier employeur toute sa vie. Une maison est un bien d'usage, comme par exemple une voiture. Avec seulement une dépréciation moindre.

Eh bien, il y a quand même une différence entre comparer une maison en maçonnerie massive de 1980 avec des murs épais de 42,5 cm et un double vitrage triple ou une maison préfabriquée avec des murs en bois et la norme de l'époque datant de 1977. Faites une recherche sur les substances nocives, cancérigènes et les maisons Okal Haus. Quand je lis tout cela, je ne pourrais pas vivre en paix dans une telle maison, surtout avec des enfants. On ne porte pas seulement une responsabilité pour sa propre santé, mais surtout pour celle de ses enfants, qui ne peuvent rien y faire de vivre dans une maison avec des substances nocives. La première maison a aussi une consommation d'énergie normale, alors que la maison préfabriquée présente des valeurs d'énergie catastrophiques.

Eh bien, il y a quand même une différence entre comparer une maison maçonnée massive de 1980 avec des murs de 42,5 cm d’épaisseur et un triple vitrage, et une maison préfabriquée avec des murs en bois et la norme de l’époque de 1977.

Eh bien, tu compares des pommes (maison préfabriquée non rénovée) avec des poires (maison massive partiellement rénovée). Cette dernière sera aussi nettement plus chère à l’achat.
Cela dit, la consommation d’énergie selon le certificat énergétique pour la « pomme » n’est pas si mauvaise. D’après mon expérience, elle est même meilleure que celle de la plupart des constructions massives comparables (merci de ne pas prendre la maison partiellement rénovée en référence). Les murs de 42,5 cm d’épaisseur ne servent d’ailleurs à rien dans le cas de l’ancien bâtiment. J’y habite moi-même et avant la rénovation, la consommation d’énergie (construction fin des années 60) était nettement plus élevée que pour la « pomme ».

Cherchez sur Google les substances nocives

Ne faites pas de recherche sur Google. C’est absurde. Faites venir un expert dans la maison. C’est comme ça qu’on fait bien. Tu n’as absolument aucune idée des substances nocives concrètes présentes ou non dans cette maison précise. Ou alors tu éviterais toute vieille maison parce qu’on utilisait de l’amiante à l’époque pour tout ?

La première maison citée a aussi une consommation d’énergie normale tandis que la maison préfabriquée présente des valeurs énergétiques catastrophiques.

Voir ci-dessus. Ta comparaison est biaisée et la maison préfabriquée est mauvaise, mais de loin pas catastrophique.

Alors s’il te plaît, argumente un peu plus sur la base de faits et pas de façon intuitive.

Et encore une fois, le prix d’achat représente le terrain + une cave massive. Le reste de la maison, le demandeur du topic l’a gratuitement.

Ce sont les deux opinions parmi lesquelles nous devons choisir. Et rien n’est plus difficile que cela.

Je ne vois pas ce qui pourrait être si difficile. Vous cherchez depuis plus de cinq ans, vous avez des exigences très spécifiques et tout est satisfait, sauf que la maison n’est pas neuve ou massive (ce qui est illusoire avec votre budget et apparemment elle ne sera de toute façon pas mise sur le marché) et que le jardin ne fait pas plus de 1000 m². Mais le terrain n’est pas petit et comme je l’ai dit, on peut agrandir ou reconstruire des maisons. Il y a actuellement même de bonnes conditions de subvention et il y en aura probablement encore plus dans un avenir proche. Si l’analyse de la qualité de l’air intérieur est bonne, foncez. Ou pensez-vous qu’une propriété de rêve dans exactement l’emplacement que vous souhaitez va soudainement être mise en vente à bas prix et que vous n’aurez aucune concurrence ?

Nous n’avons pas de chien (et s’il y en avait un, il ne parlerait pas le souabe comme maître et maîtresse et n’apporterait donc aucune valeur ajoutée)

Notre chien n’aboie pas non plus en souabe, ça ne plairait pas du tout à une maîtresse badoise ;-)
Mais il est un excellent entremetteur pour des conversations avec les autochtones en ville, à la campagne et en vacances, auxquelles on ne parviendrait jamais en tant que nouveau venu sans chien.

Ce sont les deux opinions entre lesquelles nous devons choisir. Et rien n’est plus difficile que cela...

Cela ne me semble pas difficile,

Les plans sont top. Il y a suffisamment de place au premier étage et au rez-de-chaussée pour un bureau, une chambre d’enfant, etc. Seul le mur entre la et le séjour doit encore être enlevé

je le lis en fait comme des fiançailles déjà « scellées » avec la maison. Seul

La maison a été construite en ossature bois en septembre 1976 par l’entreprise « Neue Heimat Baden-Württemberg »

pose encore un petit besoin de clarification. Je serais bien en peine de dire si NH (qui ne faisait que la commercialisation, mais ne construisait pas elle-même) fournissait les maisons comme Neckermann chez Streif Haus, ou chez Okal Haus ou ailleurs. Au moins une maison Okal je peux la reconnaître assez sûrement sur des photos (vues et plans), une maison Streif ou autre peut-être pas. Je t’avais déjà recommandé l’expert en maisons préfabriquées, il en sait aussi plus sur les maisons anciennes. Ce qui est certain, c’est qu’il s’agit là d’un modèle d’ancienne génération (comme je l’ai dit, seulement quelques années plus tard, les maisons « préfabriquées » avaient déjà une valeur équivalente aux maisons « massives », et même un avantage énergétique – celle-ci apparemment pas encore). Informe-toi sur la construction des murs. Un affaissement de l’isolation se voit sur une prise de vue à la caméra thermique (voir Energiesparkommissar), et une infestation de moisissures se manifeste par une mesure de la qualité de l’air intérieur. Dans mes contributions à Kampa / Okal Haus avec une question similaire à la tienne, tu peux lire pourquoi je déconseille plutôt de remplacer les « panneaux de particules ». Dans les deux fils de discussion de tu trouveras la description du déshabillage d’une maison « préfabriquée ».

Je ne vois donc guère de facteurs « inconnus » majeurs dans ta décision. Le pire cas serait que l’investissement dans le bâtiment existant soit non rentable, et que le terrain ne représente en fait qu’une cave un peu trop grande. Mais je trouve plus probable, d’après ta description, que vous trouviez les conditions modifiables à votre convenance. Conclusion : le vendeur accepte de repousser la vente jusqu’à la clarification de la construction du mur (si besoin voir dossier de construction), la mesure de la qualité de l’air et la thermographie, et vous achetez – ou pas – et vous continuez de chercher en sachant que je ne crois pas à l’insuccès de cette nouvelle recherche :)

Voici quelques photos..

Aujourd'hui, nous avons appelé trois experts.
Le premier semblait incroyablement connaisseur. 73 ans, maître charpentier. Expert depuis 1978. Il savait exactement qui est le fabricant Neues Wohnen. Il a dit que la production était faite dans la région de Sarre, à Neunkirchen. Il m'a ensuite demandé comment la maison était enduite et où le toit descendait, etc., et a su, en se basant sur la construction, quels matériaux avaient été utilisés et comment. Il recommande absolument et urgemment une mesure des substances nocives. Il ne sait pas comment on peut arriver à 150 000 € de coûts de rénovation pour une maison préfabriquée de ce type. Cela devrait être en or. Par exemple, aucun triple vitrage ne devrait être installé à cause de la limite de 25 % par rapport au mur extérieur, si j'ai bien compris. Il a globalement critiqué l'isolation à cause du risque de moisissure, sans que je puisse vraiment suivre ses explications en détail. Il trouve aussi absurde la pénalité si on n'isole pas le toit conformément à l'achat actuel de la maison - constatée par le ramoneur. Aujourd'hui, beaucoup de choses sont dites, etc.
700 € pour la mesure des substances nocives, 1700 € incluant la constatation de l’état du bâtiment, le conseil et l’estimation des coûts de rénovation.

Le deuxième semblait moins expérimenté. Spécialiste déclaré des maisons préfabriquées, chef de chantier principal pendant de nombreuses années dans le secteur des maisons préfabriquées, etc.
Il ne peut pas mesurer les substances nocives, c’est fait par quelqu’un d’externe avec un délai de deux mois pour les résultats. La constatation de l’état du bâtiment, le conseil et l’estimation des coûts de rénovation se font sur place oralement à 120 € de l’heure pour environ 2 à 3 heures de travail. Le coût de la documentation écrite doit être réglé sur place.

Le troisième ne connaissait pas non plus le fabricant. Les maisons en bois n’étaient pas non plus son domaine. Il a dit qu’il faut être extrêmement prudent avec les maisons préfabriquées en ossature bois de cette époque. En général, il faut ouvrir le mur extérieur de l’intérieur, enlever l’ancienne isolation en laine minérale, etc., et reconstruire la maison. Il dit que vu le prix, il faut absolument attendre. Dans les cinq prochaines années, énormément de personnes âgées vont décéder et l’offre va clairement augmenter à nouveau.
La constatation de l’état du bâtiment, le conseil et l’estimation des coûts de rénovation se font sur place oralement selon le forfait entre 400 € et 850 €, mais c’est réglé avec le vendeur, avec une négociation habituelle pour l’acheteur d’environ 20-30 % de réduction sur le prix d’achat. Je n’ai pas bien compris la facturation.

PS : Nous recueillons parallèlement des données d’expérience concernant les coûts de rénovation... Un collègue a dit ce matin qu’il avait payé il y a deux mois près de 60 000 € pour 2 fenêtres de 100 x 40 cm et une construction de porte coulissante tout en bois-aluminium triple vitrage d’une largeur totale de 5 mètres, en angle. Un autre a payé il y a 12 mois près de 12 000 € pour 7 fenêtres en plastique de 100 x 60.