购房 独栋住宅 建于77年 如何评估？

这是我们必须在其中做出决定的两种观点。

不过，第一种观点适用于所有老旧建筑（大致超过20年）。不过，这个值不会降到零，因为压力太大，并且在目前讨论的对象中，房屋的价值相对于购价要求来说已经非常小——购价实际上只包含地块和地下室。地面以上的部分几乎是免费赠送的。或者我计算错了吗？

我完全同意第二种观点。谁现在愿意一辈子只住在一处房产呢？这样的时代已经过去了，就像一开始工作直到退休的工作时代一样。房子是一个使用品，就像汽车一样，只是贬值较慢。

嗯，确实有区别，比如我比较的是一栋建于1980年的用42.5厘米厚的实心砖墙和三层玻璃窗建造的房子，和一栋1977年按照当时标准建造的带木墙的预制房子。你们可以谷歌搜索一下有关有害物质、致癌物质以及Okal Haus房屋的信息。如果我读到那些内容，我是无法心安理得地和孩子们住在那样的房子里的。因为不仅要对自己的健康负责，更要特别负责那些无辜在含有有害物质的房子里生活的孩子们。前面提到的房子的能耗是正常水平，而预制房子的能耗则极其糟糕。

嗯，比较一栋1980年建造的厚度为42.5厘米、带三层玻璃的实心砖房和一栋1977年建造、采用当时标准和木质墙壁的预制房，确实有差别。

太好了，你把苹果（未翻新的预制房）和梨（部分翻新的实心砖房）做比较。后者的购买价格肯定更高。
除此之外，根据能源证书，“苹果”的能耗并不差。根据我的经验，甚至比大多数可比较的实心建筑（请不要拿部分翻新的房子来比较）都要好。顺便说一句，42.5厘米厚的墙在老房子里其实没什么帮助。我自己住在里面，翻新前（建造于60年代末）的能耗明显高于“苹果”。

去谷歌查查有害物质。

别去谷歌查。那是胡说八道。找专业人士来房子里检测，这才是正确的做法。你根本不了解这栋具体房子里含有哪些具体的有害物质，或者没有。或者你会因为以前所有东西都用石棉，就避免买任何老房子吗？

第一栋房子的能耗正常，而预制房的能耗则是灾难性的。

见上文。你的比较不公平，预制房确实差，但远不是灾难性的。

所以请基于更多事实来论证，而不是凭感觉。

再说一次，购买价格代表土地和实心地窖。房子的其余部分是赠送给发帖者的。

这是我们必须做出决定的两种观点。没有什么比这更难的了。

我看不出有什么难的。你们找了五年多，有非常特殊的要求，除了房子不是全新的或坚固的（以你们的预算这是不现实的，而且显然这样的房子也不上市）和花园不到1000平方米，一切都满足。但地皮并不小，正如我所说，房子是可以扩建或重建的。目前甚至有不错的补贴政策，未来很可能还有更多。
如果室内空气质量分析没问题，就出手吧。或者你们觉得理想的房产突然在你们想要的地段低价上市，而且没有竞争者吗？

我们没有养狗（即使养了，它也不会像主人那样讲施瓦本方言，因此也没有什么额外价值）

我们的狗也不会叫施瓦本话，这也不是巴登的女主人想要的 ;-)
但是它在城市、乡村和度假时，都是与当地土著交流的一流媒人，作为一个没有狗的新来者，绝对无法接近他们。

这就是我们必须在其中做出选择的两种观点。没有什么比这更难的了……

我看这没什么难的，

平面图很棒。二楼和一楼都有足够的空间做书房、儿童房等等。只是 和客厅之间的墙还得拆掉

我基本上把它理解为“已经订婚”了，只是

这栋房子是由“Neue Heimat Baden-Württemberg”公司于1976年9月以木柱结构建造的

这点还需要小小的澄清。我目前不太确定NH（他们只是销售房屋，并非亲自建造）是否像Neckermann那样通过Streif Haus获得房屋，还是通过Okal Haus或其他厂家。至少我可以从照片（外观和平面图）中相当确定的是Okal Haus，但不是Streif Haus或其他。之前我已经推荐过给你那个成品房专家，他对老旧成品房应该了解更多。可以确定的是，这还是较早一代的型号（正如所说，几年后“成品”房在价值上已经可以与“实体”房媲美，甚至在节能方面领先——但这款显然还没有达到那个水平）。去了解一下墙体结构吧。是否隔热材料下沉，可以通过热成像摄像机检测（你看，节能安全官在这里），而霉菌滋生则可以通过室内空气检测发现。在我关于Kampa / Okal Haus类似你这类问题的帖子中，你可以看到我为什么不建议更换“刨花板”。在两条由 发布的帖子中，你可以找到一栋“成品”房拆除核心结构的描述。

所以我几乎看不到有多少重要的未知因素会影响你的决定。最坏的情况是，对现有建筑的投资不经济，土地从这个角度看不过是个稍微大一点的地窖。我更倾向于认为，根据你之前的描述，你们会觉得情况是可以调整和接受的。总结：卖方同意把交易延期到墙体结构澄清（必要时查看建筑档案）、室内空气检测和热成像完成后，你们再决定买还是不买，然后继续找房，并接受我对你们继续找房不成功的怀疑 :)

附上一些图片。。

我们今天给三位鉴定专家打了电话。
第一位听起来非常博学。73岁，木匠大师。自1978年起担任鉴定专家。他非常清楚“Neues Wohnen”这个制造商。说他们在萨尔州的诺因基兴委托生产。他随后问我房子是如何粉刷的，屋顶的结构如何等细节，并且根据建筑方式准确判断了使用了哪些材料。他强烈建议一定要进行有害物质检测。他不知道如何会有这种预制房屋达到15万欧元的装修费用。那得像是黄金做的。例如，单单三层玻璃窗户就不应该安装，因为根据他的理解，窗户与外墙的比例不能超过25%。他总体上批评了保温层，担心会有霉菌风险，但他的具体说明我没能完全理解。他也认为，如果按照现有购房规定不对屋顶做相应的保温（由烟囱清扫工检测），支付罚款是不合理的。他说现在很多信息都是夸大其词。
有害物质检测费用700欧元，包含建筑状态评估、咨询及装修费用估算总共1700欧元。

第二位听起来经验较少。是公认的预制房专家，在预制房行业担任多年高级施工负责人等等。
他不能做有害物质检测，这项工作是由外部人员完成，结果等待时间约两个月。现场建筑状态评估、咨询及装修费用估算口头收费每小时120欧元，预计需要2至3小时。书面文件费用需现场协商。

第三位也不了解该制造商。木结构房也不是他的专业。他说，对于这段时间的木框架预制房要非常小心。通常需要从内部拆开外墙，去掉旧的矿物棉保温材料等，然后重新组装房屋。他表示考虑到价格，建议一定要等待。未来五年内将有非常多老人去世，市场供应将明显增加。
建筑状态评估、咨询及装修费用估算现场口头收费根据服务套餐在400欧至850欧之间，由卖方结算，买方通常能从中议价拿到约20%到30%的购房费用减免。我对结算方式没完全理解。

附注：我们在收集一些关于装修费用的经验数据……一位同事今天早上说，两个月前他为两扇尺寸为100 x 40厘米的窗户及一扇总宽5米、转角设计的落地滑动门（木铝结构，三层玻璃）支付了近6万欧元。另一位朋友12个月前为7扇尺寸100 x 60厘米的塑料窗户支付了近1.2万欧元。