Achat maison maison individuelle construite en 77 comment évaluer ?

Il se peut bien sûr que les prix restent aussi élevés qu'actuellement si beaucoup moins de constructions neuves voient le jour. Mais j'ai un seul conseil pour vous : soyez beaucoup plus flexibles localement et, si le désir d'avoir une maison reste très fort, baissez vos exigences. Car un rayon de 10 km est bien sûr très petit. On trouve alors peu, indépendamment de la situation du marché. Tous ceux que je connais qui ont cherché dans un rayon de 30 km autour de leur lieu de travail ont aussi trouvé quelque chose. Ce n'était alors pas à 5 km plus loin dans la commune voisine, mais le terrain se trouvait à 45 km du lieu de recherche initial (d'ailleurs aussi, comme tu le dis, dans un « Kaff », ce que je trouve très présomptueux. Car on peut très bien y vivre aussi). Il faut alors savoir faire des compromis et déménager dans une petite commune, ou alors, en conséquence, ne pas emménager dans une maison si l'on ne veut pas d’une localité de moins de 2000 habitants, pas plus loin que 10 km, et idéalement encore abordable. Ces trois facteurs réunis font que vous cherchez longtemps et ne trouverez toujours rien. Il faut alors soit choisir la petite commune aux prix plus avantageux, soit chercher à 20-30 km du lieu initial pour avoir plus de choix. Si vous ne le faites pas, vous ne devez pas être surpris si cela ne marche pas avec la maison. Tous ceux que je connais ont dû faire ces compromis, sinon ils ne vivraient pas aujourd’hui dans leur maison. Ce n’est donc pas toujours la faute des autres ou du marché, mais souvent aussi la sienne.

La maison préfabriquée a été construite en 1977, 160m² habitables, terrain de 650m². [...] Prix d'achat 365.000€

Cela correspond à environ 560 euros le mètre carré, y compris une structure brute un peu trop grande. Le terrain serait-il au moins divisible et pourrait-il offrir un autre emplacement constructible ?

Ici, quasiment tout se vend en coulisses. Sur Internet, dans les portails habituels, on ne trouve plus rien depuis des années qui soit comparable en prix et en emplacement avec l’offre actuelle. Cette maison nous est proposée uniquement grâce à un ancien camarade de classe. Elle n’est pas en ligne.
Par conséquent, rien ne se trouve dans un rayon de 10-15 km (nous ne voulons pas aller plus loin).

Votre volonté d’acheter aussi en dehors du marché est une bonne base et peut être développée. Et cette méthode fonctionne aussi dans l’autre sens, il ne faut pas dépendre des coups de chance avec des camarades de classe. Je ne conseillerais pas d’élargir le rayon, au contraire, je le réduirais même (cela paraît illogique, mais vous ne cherchez pas la logique, mais un chez-vous). Ainsi, on peut aussi desserrer le frein à main

Mais malheureusement, nous ne faisons partie d’aucune association, aucun conseil municipal ou autre.

beaucoup plus facilement (je coache des personnes cherchant un terrain et je n’arrive malheureusement pas encore à mettre mes conseils Barthel en livre – cependant, on en trouve plusieurs dans ce forum avec le mot-clé "11ant Barthel").

Une maison préfabriquée – malheureusement, je ne lis même pas une seule fois après mon retour de la randonnée dominicale quel constructeur est « concerné » ici – de cette année de construction est, économiquement, essentiellement à considérer comme une structure brute, et donc neutre en valeur. Si elle était seulement d’une demi-décennie plus récente, on parlerait déjà d’une toute autre « génération » de maisons « préfabriquées ». D’un autre côté, elle n’est pas non plus si vieille pour qu’on doive (ce n’est pas lié à l’âge, mais à la génération du modèle) considérer la maison comme une contamination du terrain. En conclusion, c’est simplement un facteur quasiment neutre en valeur. Ma calcul économique serait plus « précise » ainsi : prix d’achat du terrain avec maison moins le prix d’un sous-sol complet neuf (pour une maison adaptée, disons de 120 m²) donne le prix effectif du terrain. Vous pouvez maintenant calculer vous-mêmes si ce prix vous « plaît » suffisamment.

Pour les efforts à prévoir pour une « remise en état » de cette maison (sans rêver, donc selon le standard d’environ 2010, pas 2023 !) vous pouvez vous documenter dans les discussions existantes, que l’on trouve ici avec les mots-clés "Kampa" ou "Okal Haus".

Bonjour à tous,

merci beaucoup pour les informations fournies jusqu’à présent.
Nous y sommes retournés aujourd’hui et avons pu consulter tous les documents concernant la maison.
Je vais essayer de les énumérer :

[*]La maison a été construite en ossature bois en septembre 1976 par la société "Neue Heimat Baden-Württemberg". Sur Wikipedia, je trouve : "Die Neue Heimat (NH) était une de construction et de , basée à Hambourg, appartenant au (DGB). Avec ses entreprises précédentes, elle a existé de 1926 à 1990."
[*]Certificat énergétique selon l’ordonnance sur l’économie d’énergie du 18.11.2013, consommation d’énergie primaire valeur réelle 175,9 kWh/(m²a), qualité énergétique de l’enveloppe du bâtiment valeur réelle 0,64 W/(m²K), méthode selon DIN V 4108-6 et DIN V 4701-10, besoin final en énergie du bâtiment 158 kWh/(m²a)
[*]Évaluation du prix du marché par un agent immobilier 288 000 € - prix de vente 365 000 € (!)
[*]Estimation en 2018 par la KSK à 280 000 € + 60 000 € après rénovation du chauffage
[*]Le grenier a été aménagé en 1988 (non isolé)
[*]Installations électriques et plomberie non renouvelées (combien cela coûte-t-il environ ?)
[*]Salle de bains rénovée en 2003
[*]La maison repose sur une fondation en bande Bn150, murs extérieurs du sous-sol Bn150, ossature bois du rez-de-chaussée avec panneaux spéciaux des deux côtés
[*]Cloisons du sous-sol en béton cellulaire, sous-sol entièrement aménagé avec salle de loisirs entièrement isolée, sous-sol environ 100 m²
[*]Plafond en béton armé au sous-sol, plafond à poutres en bois au rez-de-chaussée
[*]Toit en fermettes 30° en bois d’épicéa, couverture tuiles en béton (toit d’origine)
[*]Surface habitable 166,6 m², volume construit 957 m³
[*]Chauffage central au gaz neuf en 2017 (auparavant apparemment électrique)
[*]Construit en 1976 pour 145 000 marks

3. Estimation du prix du marché par l’agent immobilier 288.000€ - prix de vente 365.000€ (!)
4. Estimé par la KSK en 2018 à 280.000€ + 60.000€ après rénovation du chauffage
13. Chauffage central au gaz neuf en 2017 (auparavant probablement électrique)

365 contre 288 est malheureusement aujourd’hui une majoration de « goodwill » habituelle sur le marché - malheureusement les financements échouent souvent parce que les banques des acheteurs potentiels ne veulent pas suivre cet écart. Tu disais au début chauffage de 2019, maintenant 2017. Cela est important car l’année de l’estimation KSK en 2018 se situe entre les deux et nous devons maintenant deviner si l’estimation du marché par l’agent immobilier tient compte ou non du chauffage neuf.

Ce que je n’ai pas encore vraiment compris, c’est : voulez-vous en fait uniquement le terrain constructible dans cet emplacement et acceptez-vous à contrecœur la maison un peu trop grande par rapport à vos besoins et sous la condition que les travaux de rénovation ne vous ruinent pas, ou bien la maison vous plairait-elle ?

Comme je l’ai dit, librement inspiré des musiciens de Brême : vous pouvez aussi trouver quelque chose de mieux qu’une pomme acide, même dans cette localité ou à proximité. Le marché n’est pas aussi désespéré qu’il peut sembler aux chercheurs à long terme.

Bonjour 11ant,

c’est difficile à répondre.
Pour dire ça simplement : sur une échelle de 1 à 10, la maison, en tenant compte de tous les aspects, est un stable 6.

POSITIF :

[*]Les plans sont top. Il y a suffisamment d’espace au premier et au rez-de-chaussée pour un bureau, une chambre d’enfant, etc. Seule la cloison entre la cuisine et le salon doit encore être enlevée
[*]La cave est également top. Malheureusement « seulement » 2 mètres de hauteur sous plafond, mais bon...
[*]Le terrain est aussi bien - suffisamment grand (au début de la recherche, on souhaitait utopiquement 1000 m²) pour que les enfants puissent jouer et pour cultiver des fruits, des légumes, etc., et il est plat.
[*]L’emplacement est bon dans la mesure où les grands-parents sont à côté et que la ville a tout ce dont nous avons besoin pour vivre. Nous ne voulons pas devoir faire 10 km pour faire les courses, aller chez le médecin ou à la pharmacie, etc. Les enfants doivent pouvoir se faire des amis dans la ville, pouvoir y aller à l’école, etc. Ce genre de choses…

NÉGATIF :

[*]Quand je lis que les maisons préfabriquées ont une durée de vie de 50 à 90 ans, cela me donne mal au ventre, car nous devons plutôt partir du bas de la fourchette, étant donné l’année de construction 1977. Mes parents ont construit en 1980 avec Weberhaus, sur laquelle il y a encore aujourd’hui la première toiture, les premières conduites, la première isolation et même le premier enduit, etc. L’état n’est pas comparable (pour moi en tant que profane). Nous aurions préféré acheter une maison traditionnelle ou une maison préfabriquée de qualité plus récente.
[*]Nous partons donc du principe que - si Dieu le veut et si notre plan de vie se déroule à peu près comme prévu - dans 30 à 40 ans, on n’obtiendra pour la maison guère plus que la valeur du terrain (selon l’expertise 300 €, car lotissement partiel du village principal avec 495 € dans le nouveau lotissement) et que le placement sûr pour la retraite - qui serait certainement garanti avec une maison individuelle datant, par exemple, des années 2000 - n’existe que dans une certaine mesure. Un enfant devrait démolir la maison et construire au maximum sur la cave. (Oui, je sais - ils vont de toute façon partir.)
[*]Consommation d’énergie - elle est probablement élevée et ne peut être réduite qu’avec des dépenses financières importantes - donc :
[*]La peur des travaux de rénovation que tu as évoquée. Nous prévoyons un peu plus de 100 000 € pour le toit incluant l’isolation (par le frère couvreur), les fenêtres, les sols en autodidacte, les conduites d’eau, etc. - cela risque d’être trop juste pour l’effort à fournir.

Je trouve la remarque sur la recherche intéressante.
Nous avons dépensé plusieurs centaines d’euros ces dernières années pour des annonces de recherche dans les journaux. Même des annonces avec une commission de 5 000 € pour une promesse d’achat jusqu’à 500 000 € ont échoué. Nous avons visité environ 50 maisons et avons toujours dépassé 600 000 € après rénovation.

C’est, je pense, une question d’exigence. Nous aurions déjà depuis longtemps une maison de 100 m² habitables avec un terrain de 200 m². Nous aurions aussi depuis longtemps une maison dans une petite ville (le mot « bled » n’était pas péjoratif). Dans d’autres Länder, c’est encore plus vrai. Une maison dans cette région, dans une commune de 10 000 habitants, dans un endroit calme et ensoleillé, datant d’après 1980, avec plus de 150 m² de surface habitable et plus de 600 m² de terrain pour moins de 500 000 € - eh bien, non.
Nous butons sur nos exigences et continuerons de le faire, et devrons continuer à louer une maison pour l’instant à 1500 €, parce que nous ne voulons pas réduire ces exigences.

Le terrain est aussi bien - suffisamment grand (le souhait au début de la recherche était utopique 1000 m²) pour que les enfants puissent s’amuser et pour planter des fruits, des légumes, etc., et il est plat.

1000 m², c’est quand même beaucoup à avoir. Si on veut vraiment aller vers une (partielle) autosuffisance, ok. Les enfants utilisent le jardin moins qu'on ne l'imagine généralement. C’est une phase de quelques années (surtout dans les plus jeunes années) et ensuite plus tellement. Cela donne un peu une impression à la Bullerbü quand tu l’écris comme ça. Peut-être as-tu besoin de place pour différentes raisons, peut-être que c’est aussi plus une idée idyllique.