Questions fondamentales sur le financement

Tout d'abord, bonjour à tous.

Je lis le forum depuis un certain temps. Maintenant, j'ai quelques questions fondamentales concernant le financement.

1. Le reste dû est-il recalculé mensuellement ou annuellement ?
S'il est recalculé mensuellement, est-ce généralement le cas dans toutes les banques ?

Notre banque vend des terrains dans notre commune dans un lotissement neuf.
Selon divers courtiers en financement immobilier comme par exemple DTW ou Dr. Klein, le taux d'intérêt est d'environ 1,8 % avec les paramètres suivants :

Coût total : 520 000 €
Valeur du bien : 480 000 €
Besoin de crédit : 295 000 €
Prêt hypothécaire : < 70 %
Fixation du taux d'intérêt : 20 ans
Amortissement : 3,5 %

La banque vendeuse ne cède le terrain que sous la condition que je finance tout chez elle. Une vente du terrain à moi avec mon propre capital a été refusée.

La banque m'a proposé un crédit avec un taux d'intérêt effectif de 2,6 %.
Est-il normal que l'écart entre les courtiers en financement immobilier et les banques locales soit aussi important ?
Quelles possibilités de négociation aurais-je pour réduire le taux d'intérêt ?

Je pense que je n'aurai pas beaucoup d'options sur le marché actuel des vendeurs tendu.

Je suis reconnaissant pour toutes les remarques.

L'offre est presque effrontée, manifestement on veut encore gagner un peu plus au lieu d'augmenter le prix d'achat. Ou alors une commission est facturée.

Avec la négociation, tu n'iras pas loin. Je ne vois que deux options si c'est le terrain qu'il faut : a) possibilité maximale de remboursement anticipé spécial et l'utiliser pleinement chaque année ; b) courte période de taux d'intérêt fixe et ensuite résilier à l'échéance.

Je suppose que la banque veut faire de gros bénéfices. Le terrain sera vraisemblablement vendu dans la situation actuelle du marché. Le prix d'achat du terrain s'entend hors commission d'agence. J'aimerais construire ici, mais j'ai des doutes. a) Un remboursement anticipé est convenu, mais ne pourra pas être utilisé au maximum. b) Bien sûr, je pourrais conclure une période de fixation du taux d'intérêt de 10 ans, avec le risque probable que les taux d'intérêt soient supérieurs à 2,6 % dans 10 ans.

Le risque de taux d’intérêt ne peut bien sûr être complètement éliminé par personne et un refinancement entraîne également des coûts supplémentaires ([Grundschuldumtragung]).

Dans 10 ans, tu auras alors un taux d’endettement inférieur à 60 % et tu bénéficieras des meilleures conditions. Je pensais plutôt à 5 ans, d’ici là le risque de taux d’intérêt devrait rester limité. Sinon, tu as à peine d’autres alternatives. Cela dit, un remboursement anticipé de 5 % par an augmentera aussi bientôt ton capital propre.

Avec un taux d'emprunt d'environ 70 %, j'obtiens déjà presque les meilleures conditions, sauf avec cette banque et le terrain [Heimatort]. Je ne pense pas que je recevrai une offre sur 5 ans, car la banque peut déjà supposer que je ne ferai pas de financement de suivi chez eux. Les taux sont déjà si bas maintenant, tout le monde veut absolument en profiter.

Le taux d'intérêt dans les conditions est déjà scandaleux. La variante 3 serait probablement de continuer à chercher :-(