Financer la construction de la maison / Terrain (autofinancé) surfacturé ?

Nous avons déjà eu la discussion sur la valeur du terrain. Les terrains surdimensionnés ne sont pas entièrement évalués comme terrain constructible (= valeur de référence du sol). En règle générale, ce sont par exemple 600 ou 800 m². Ou la largeur du terrain multipliée par 30 ou 40 m de profondeur. Le reste est considéré comme un jardin non constructible, qui a donc une valeur nettement inférieure. Les exceptions sont par exemple les quartiers de villas, où l’on s’attend à un terrain adéquat pour la maison. Petite digression pour expliquer pourquoi Dr. Klein évalue le terrain plus bas.
Tu vois aussi que les petits terrains sont proportionnellement plus chers (les relations entre maison et terrain sont alors différentes).

Exemple de calcul pour toi : 800 m² de terrain à 400 € = 320 k€ + 700 m² de jardin à 200 € = 140 k€ moins démolition 20 k€ = prix d’achat 440 k€

Ah, tu veux dire que dans le prix le vendeur a déjà déduit le coût de la démolition et qu’il est donc vendu moins cher que la valeur de référence du sol ? Hum… ça a du sens (ce serait au moins juste).
Alors cette déclaration de Dr. Klein m’étonne encore plus, car objectivement, même avec 460 k€, nous serions encore à une valeur de référence du sol de 307 € et donc encore en dessous des « officiels » 320 €/m².
Bien sûr, la plupart des terrains n’ont pas une telle surface et le projet global de construction sera naturellement moins cher si j’achète 800 m² pour 350 k€. Mais le prix au m² est quand même bien moins intéressant que dans notre cas ?

Je me demande donc pourquoi Dr. Klein qualifie cela de « prix fier ». Est-ce que nous passons quelque chose sous silence, ou alors très peu de gens sont prêts/en mesure de payer 440 k€ pour un terrain ?

Réponse simple : Dr. Klein calcule avec la quantité réduite de terrain constructible et le BRW. Le vendeur regarde plutôt le marché, déduit peut-être même mentalement un peu pour la démolition, et termine quand même bien au-dessus du calcul de la banque en raison du prix au mètre carré nettement plus élevé – et probablement aussi d’une absence d’ajustement liée à la taille du terrain. Ton problème est que quelqu’un d’autre paiera probablement ce prix sans aucun problème, donc tu peux seulement jouer le jeu ou continuer à chercher.

Réponse simple : Dr. Klein calcule avec la quantité réduite de terrain constructible et le BRW. Le vendeur regarde plutôt le marché, déduit peut-être encore mentalement un peu pour la démolition, et finit quand même bien au-dessus du calcul de la banque à cause du prix au mètre carré nettement plus élevé - et probablement aussi à cause de l’absence d’ajustement dû à la taille du terrain. Ton problème est que probablement quelqu’un d’autre paiera ce prix sans problème, donc tu peux seulement jouer le jeu ou continuer à chercher.

Oui, tu as raison. Apparemment, il y avait même des offres plus élevées que la nôtre (« prix affiché dans l’offre ») et nous avons obtenu l’attribution par sympathie. S’il en était vraiment ainsi à la fin, ou si nous étions simplement les seuls « idiots » à avoir fait une offre, on ne le saura sans doute jamais.
J’ai toujours supposé que c’est le terrain qui fait véritablement la valeur (et qui augmente la valeur, tandis que la maison ne fait que perdre de la valeur). D’où aussi mes problèmes avec les baux emphytéotiques, qui, en ce moment, sont apparemment proposés uniquement par les communes.

Mais en fait, la banque est donc le problème, qui occulte une grande partie de la surface pour calculer délibérément un faible capital propre (alors qu’on pourrait éventuellement partager plus tard..)?

Mon problème est que Dr. Klein nous a maintenant rendu incertains, si c’est subjectivement trop cher (la plupart choisissent par ex. le terrain de 340 k€ avec une moindre surface pour arriver avec la maison à 100 k€ de moins au total) ou objectivement (trop cher en regard du prix au m² + démolition ainsi que des prix au m² des alternatives) ?

Mais en fait, c’est donc la banque le problème, celle qui sous-estime une grande partie de la surface pour réduire délibérément les fonds propres (même si on pourrait éventuellement diviser à l’avenir..) ?

Oui et non, car "cette banque" fait exactement comme toutes les autres banques sérieuses. :) Diviser n’a de sens que si la parcelle restante peut aussi être construite – y compris la possibilité de viabilisation.

Objectivement, le terrain est cher, car il faut encore ajouter les coûts de démolition, mais faute d’alternatives, c’est peut-être subjectivement un prix normal. La décision te revient. :)

Les coûts de démolition viennent en plus, oui. Mais d'une manière ou d'une autre, il y a maintenant presque sur chaque terrain à bâtir autour de Berlin quelque chose qui doit être démoli...

Faux.
Il n'y a pas de maisons sur les terrains à bâtir, mais on transforme des maisons d'occasion potentielles en maisons à démolir.

N'oublie pas, cependant, qu'une grande partie de la périphérie berlinoise est un ancien territoire de la RDA. Là-bas, les maisons avaient parfois une qualité radicalement différente de celle de l'Ouest.