Faisabilité du financement Achat d'une maison individuelle

Le propriétaire aimerait voyager avec l'argent. Pourquoi pensez-vous que c'est une arnaque si le père du partenaire apporte 50 000 euros ? C'est lui qui aura les dettes à la fin si quelque chose tourne mal ?

Un excellent investissement pour lui. Après tout, avec une somme relativement faible, il a sécurisé la moitié de la propriété.
Il peut se faire inscrire en deuxième rang au registre foncier avec les 50 000 €.
En tant que copropriétaire, cela signifie qu'il a un droit de regard sur tout, peut venir et partir quand il veut, peut tondre la pelouse, ou pas, et ainsi de suite.
Je m'éloignerais très rapidement de cela. Également de l'achat de la maison en soi. Donc surtout de cette maison.

Je suis d'accord. Un propriétaire potentiel n'achète pas une maison avec un droit d'habitation. Un occupant propriétaire devrait d'abord procéder à une résiliation pour besoin personnel à votre encontre, mais il y aurait toujours la question du droit emphytéotique et d'un droit d'habitation à vie.

Le propriétaire actuel peut faire usage du droit de résiliation spéciale selon le paragraphe 573 a du Code de la construction et ensuite vendre un appartement "vide". Il faut garder cela à l'esprit !

Je ne voudrais pas l’acheter comme ça non plus. Beaucoup trop d’inconvénients et de pièges.

Mais il est quand même temps de faire une contre-offre !

Que diriez-vous de 168 000 €, ce qui correspond à environ 20 loyers annuels hors charges ?
Ou encore moins, car la maison est par ailleurs extrêmement difficile voire invendable. Même pour 100 000 € avec un droit d’habitation, on peut bien voyager longtemps. Qu’en est-il de la santé ou de l’espérance de vie du vendeur ?

Pour l'évaluation, il serait important (une fois que nous connaissons l'âge)
- Valeur vénale de la maison. En première approximation, l'année de construction, la taille (totale) et l'équipement (simple/moyen/haut) suffisent --> détermination de la valeur selon la méthode de la valeur matérielle
- Loyer d'un appartement comparable à celui du propriétaire actuel
--> déduction tenant compte de la durée de vie résiduelle statistique prévue
Ensuite, on peut estimer la "valeur" à peu près correctement. Bien sûr, des détails comme la répartition des charges annexes entrent ensuite en jeu, etc.

De manière très approximative, je pars du principe que le droit d'habitation a une valeur d'environ 150 000 € (25 ans, 500 € de loyer). Cela signifie que le bâtiment (sans le terrain) devrait avoir une valeur de 460 000 € (oui, je sais, en cas de bail emphytéotique, il peut y avoir une valeur foncière dans des zones prisées). Partons d'une durée d'utilisation économique de 70 ans pour une maison individuelle, dont 30 ans sont passés, alors la maison aurait un coût de reconstruction normal (2021) de 805 000 €. Avec les coûts de reconstruction normaux de 2010, on obtient 877 €/m² de surface brute de plancher avec un équipement moyen (donc surface y compris cave et combles aménagés complets (sans prise en compte des pentes de toit). Les coûts de reconstruction normaux 2020 seraient (130 %) donc 1 140 €, ce qui signifie qu’une surface brute de plancher d’environ 700 m² serait nécessaire, soit 230 m² par étage (cave/rez-de-chaussée/étage).

Au premier abord, les 310 000 € semblent un peu trop élevés, sauf si c’est situé dans ou autour de Munich/Francfort/Hambourg/...

À première vue, les 310k€ sont un peu exagérés, sauf si c’est situé à ou autour de Munich/Francfort/Hambourg/...

Avec un loyer d’environ 6€/m² que paie le TE, l’objet se trouve plutôt en pleine campagne ;) comparé aux grandes villes.

Dans Google, on peut également trouver une méthode pour déterminer la valeur vénale d'un droit de superficie sur un terrain de maison unifamiliale. Pour le calcul, il faut :
- la valeur foncière de base
- la taille du terrain
- la durée restante du contrat de droit de superficie
- le loyer annuel du droit de superficie
- le taux d'intérêt immobilier du terrain non grevé (on peut le fixer à 3 %)