Acheter la maison familiale - une bonne idée ?

mes questions ne visent pas une vente externe, mais tes options - et tu devrais les connaître et bien pouvoir les exposer, car ton père ne semble pas particulièrement enthousiaste à cette idée.

Ce qui est décisif ici, c'est de savoir si la maison vaut nettement plus que les 50-80k€ que tu veux payer, car sinon tu commets une erreur de raisonnement vraiment fatale. De plus, je soupçonne que tu as même deux grosses erreurs de pensée et de compréhension, donc je vais retourner la question :

Supposons que tu mettes la maison en vente demain - penses-tu que tu pourrais trouver en 3 mois au moins un acheteur prêt à payer plus de 500k€ ? Ou même plus encore ?

Réponds simplement par oui ou non et indique la valeur de la maison avec une précision de 100k€ (selon ton estimation), alors il sera rapidement clair ce que je veux dire.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour à tous !
Par la cession à des tiers, je voulais simplement montrer qu'une telle option n'est pas envisageable. Dans une réponse, il était question que les deux enfants ne souhaitent de toute façon pas emménager dans la maison. Donc pour anticiper cela, que mon père puisse peut-être obtenir de l'argent par une voie externe. Cette réponse ne s'adressait à personne en particulier.
Le problème avec mon père, c'est qu'il a très peur de la « spoliation ». Il y a ces histoires où des parents ont transmis la maison à leurs enfants, puis il y a eu des conflits et les parents, malgré le droit d'habitation inscrit, se font expulser, répugner ou autre. Il lui a été conseillé il y a des années d'offrir la maison à nous, ses enfants. Mais il y a cette peur qu'il se retrouve sans rien à la retraite parce que nous pourrions nous disputer et le mettre dehors. C'est pourquoi la seule façon serait que je n'obtienne la maison qu'après son décès.
Concernant la valeur. Il avait été envisagé que la maison, si elle avait toujours été bien entretenue, vaudrait environ 160 000 à 180 000 euros. Mais cela date un peu. Le fait est que depuis la mort de sa mère (début des années 90), à qui appartenait la maison auparavant, mon père ne fait réparer ou renouveler que ce qui est irréparable ou ce qui doit être remplacé légalement, par exemple pour le chauffage. Le reste est donc dans l’état d’origine de l’époque de la construction (fin des années 60 ou début des années 70). Il y a donc beaucoup à faire. Cela doit évidemment être pris en compte. Mon idée est de payer environ la moitié de la valeur réelle de la maison. La somme peut être moindre. Cependant, il y a cette affaire des héritiers évincés et de la demande de complément de réserve héréditaire. Il faudra également clarifier si cela joue un rôle dans ce cas et comment y remédier au mieux.
Jusqu’à présent, les maisons qui devenaient libres dans ce secteur étaient généralement vendues à peu près aux prix qui leur étaient attribués. Elle se trouve en zone extérieure où il est interdit de construire. Mais je ne sais pas non plus ce qui peut encore arriver d'ici là.
Merci beaucoup !
Cordialement
Bola

Il existe en fait une solution assez simple.

Ton père te vend/offre la maison. En échange, un droit d’habitation viager (gratuit) lui est inscrit. De plus, il est alors déterminé qui doit supporter quels frais.

Juste un petit mot, parce que cette idée (fondamentalement possible) a déjà été proposée plusieurs fois ici... cela n’apporte absolument rien financièrement au père ! Le père habite maintenant dans la maison et perçoit sa retraite, qui est manifestement insuffisante. L’objectif de l’achat (!) par le fils est que le père dispose de plus de capital (libre) qu’auparavant.

Si la maison est donnée/transférée à l’avance et que le père obtient un droit d’habitation/usufruit... le père n’aura pas un centime de plus en poche.

Cordialement
Dirk Grafe

Exactement ! C’est ça ! Faire un don, ce n’est pas possible. Je crois aussi que mon frère aurait, dans le cas d’un don - ce qui est compréhensible - de nouveau plus d’intérêt pour la maison.

Il faut que cela rapporte quelque chose pour le père et l’enfant qui sont intéressés à l’achat.

Cordialement, Bola

Bonjour Bola,

c’est (malheureusement) exactement la réponse que j’attendais et ton idée – aussi sensée soit-elle – ne fonctionne selon moi pas à plusieurs égards.

1. Option : Donation / succession anticipée :

Le problème : ton père ne veut pas du tout cela et sa femme actuelle ne peut pas non plus être intéressée, ton frère devrait également renoncer à sa part. Il est aussi douteux de savoir quelle serait la part exactement, car du prix de la maison de 150 000 € (je suppose honnêtement, d’après la description, encore moins), il faut encore déduire l’usufruit capitalisé, qui dépend de l’espérance de vie de ton père. De plus, l’usufruit peut être transféré à l’épouse – qui sera sûrement reconnaissante si elle est chassée de la maison à un âge (élevé ?) parce que l’usufruit ne lui est pas garanti. Ton père part du principe, dans ses réflexions, que vous hériteriez tous les deux de la maison à parts égales (ce qui n’est pas correct, comme déjà expliqué, en cas de succession légale son épouse actuelle hérite de 50 %) – ce qui signifierait aussi que vous pourriez, en cas de succession, mettre votre belle-mère à la rue sans problème.

Donc, il faudrait raisonner avec l’espérance de vie (probablement plus élevée) de la belle-mère, ce qui diminue encore la valeur de la donation.

À titre d’exemple : avec un loyer fictif de 8 000 €/an et un âge de 65 ans pour l’épouse / belle-mère, un facteur de 12,5 serait appliqué, c’est-à-dire que l’usufruit a une valeur capitalisée de 12,5 x 8 000 € = 100 000 €... c’est donc une part considérable de la valeur totale de la transmission qui doit être prise en compte !

Il serait alors douteux de savoir pourquoi tu voudrais payer pour quelque chose qui te revient de toute façon ? L’amélioration financière pour ton père est en effet ton objectif – mais par une donation, avec cette faible valeur de la maison, ce n’est tout simplement pas réalisable !

2. Achat comme entre étrangers.

Tu paies la valeur vénale moins une « décote familiale » de la maison à ton père. Ensuite, ton père dispose du capital, mais toi de la maison. Ton nom figure alors sur le registre foncier. Ton père ne veut pas ça, ton frère non plus en réalité, ni l’épouse.

Il faut donc que l’achat soit assorti de conditions, par exemple un droit d’habitation à vie. Cela réduit considérablement le prix d’achat (encore une fois selon l’espérance de vie), ce qui réduit la somme que ton père devrait effectivement recevoir de toi.

Même si cela fonctionne ainsi, tu es dès maintenant financièrement responsable de garder la valeur de la maison, c’est-à-dire que tu dois rénover / assainir, donc payer en plus. Tu ne peux pas demander un loyer à ton père, car il aurait alors à nouveau moins de capital ! Selon l’espérance de vie (je sais que ce point est agaçant, mais on ne peut pas y couper), la maison continuera de perdre de la valeur, ce qui veut dire que tu paies aujourd’hui un prix pour l’objet, tu hérites ensuite d’autres coûts d’entretien et tu dois regarder pendant des années la valeur diminuer – à moins que tu ne rénove / assainisse très coûteusement et continuellement. Et cela repose entièrement sur toi, car ton frère ne participera pas aux frais s’il renonce déjà à sa part d’héritage.

En haut de tout cela vient la méfiance fondamentale de ton père envers une succession anticipée ou un transfert de propriété – dans les deux cas.

Voici donc ma proposition de solution :

Évite simplement cette opération d’achat compliquée et mets de côté une somme X pour ton père, ou économise un peu chaque mois, peut-être avec ton frère. La maison finira par vous revenir, la succession avec l’épouse ou la volonté correspondante de ton père peut-être abordées en douceur et une solution trouvée, sans parler d’un transfert anticipé de propriété. Je crois que ce sera assez difficile.

Si toi et ton frère remarquez ensuite que ton père a besoin d’aide financière ou que quelque chose doit vraiment être fait à la maison, alors vous le faites avec l’argent – au final, c’est ce que tu voulais, à savoir aider ton père.

Je peux certes comprendre moralement les autres variantes et les trouve aussi très louables – mais tu risques probablement de brûler ton héritage et celui de ton frère, sans recevoir de contrepartie adéquate, ou en bref : tu fais un don d’argent à ton père.

Cela peut cependant se faire aussi plus simplement.

Alternative : si c’est vraiment difficile, ton père vend la maison, obtient les 150 000 € et achète un appartement moins coûteux en entretien.

Cordialement,
Dirk Grafe

Bonjour,
oui, donc la donation n’a jamais été une question pour mon père et pour moi, car je sais aussi quelles craintes l’assaillent concernant la « dénationalisation ».
De mon frère, on ne peut pas attendre de soutien financier. Il est divorcé et a des enfants à charge. De plus, lui et notre père n’ont pas une très bonne relation. C’est pourquoi il ne veut pas non plus de la maison ni n’avoir quoi que ce soit à y voir. Du moment que je paie au moins un peu, cela lui conviendra. Pour lui, il est plus important que la belle-mère n’hérite pas injustement.
Selon mon père, la belle-mère ne devrait pas avoir son mot à dire en ce qui concerne la maison. Mon père a juste dit une fois que, s’il acceptait jamais quelque chose, elle aurait besoin d’un droit d’habitation. Cela me convient aussi. Je ne veux tout simplement pas assumer les frais de la maison pendant ce temps. Mais elle ne pourrait pas non plus habiter seule longtemps là-bas, car c’est très rural et elle ne possède pas de permis de conduire. Les transports en commun sont pratiquement inexistants. Elle dit aussi qu’elle n’est intéressée ni par l’héritage de la maison ni par le fait de continuer à y vivre. Mais les avis peuvent bien sûr changer.
Comme je l’ai dit, j’attache aussi de l’importance à la maison, mais j’avais quand même proposé à mon père de vendre la maison et que tous les deux s’achètent un petit appartement adapté aux seniors avec une bonne infrastructure dans les environs. Il ne veut pas. Les moyens financiers devraient en principe suffire aussi. Mais j’aimerais faire quelque chose contre la peur permanente que cela ne suffise peut-être pas un jour. Cela dit, ce n’est pas totalement désintéressé non plus. Je n’ai rien à donner gratuitement non plus.
Cordialement, Bola