Viabilidad financiera para la compra de una casa unifamiliar

El propietario quiere viajar con el dinero. ¿Por qué piensan que es una estafa si el padre del socio aporta 50.000 euros? Al final, él tiene las deudas si algo sale mal.

Una inversión excelente para él. Al fin y al cabo, con relativamente poco dinero aseguró la mitad de la propiedad.
Puede inscribirse en el segundo rango del registro de la propiedad con los 50.000.
Como copropietario significa que tiene derecho a opinar en todo, puede entrar y salir cuando quiera, puede cortar el césped o no, y así sucesivamente.
Yo me alejaría MUY rápido de eso. También de la compra de la casa en sí. Sobre todo de esta casa.

También lo veo así. Un posible arrendador no compra una casa con derecho de vivienda. Un usuario propio tendría que realizar primero una rescisión por necesidad propia contra vosotros, pero aún tendría el tema del derecho de superficie y un derecho de vivienda vitalicio.

El propietario actual puede hacer uso del derecho especial de rescisión según el artículo 573 a del Código de Construcción y luego vender un "apartamento vacío". ¡Eso hay que tenerlo en cuenta!

No querría comprarlo así tampoco. Demasiados inconvenientes y trampas.

¡Pero aun así es hora de una contraoferta!

¿Qué tal 168.000€, que corresponde a unas 20 rentas anuales sin gastos?
O incluso menos, porque la casa es extremadamente difícil o imposible de vender de otra manera. Incluso por 100.000€ y derecho de habitación se puede viajar bien y durante mucho tiempo. ¿Cómo está la salud o la expectativa de vida del vendedor?

Para la valoración sería importante (después de conocer la edad)
- Valor de mercado de la casa. En una primera aproximación, bastan el año de construcción, el tamaño (total) y el equipamiento (simple/medio/alto) --> determinación del valor según el método del valor real
- Renta de un piso comparable al del propietario actual
--> Deducción según la esperanza de vida estadística residual esperada
Entonces se puede estimar el "valor" de manera aproximada. Por supuesto, luego entran detalles como la distribución de los costes adicionales, etc.

A grandes rasgos, supongo que el derecho de uso residencial tiene un valor de aprox. 150.000 € (25 años, 500€ de alquiler). Es decir, el edificio (sin suelo) debería tener un valor de 460.000 € (sí, sé que en el caso de concesión de uso puede existir un valor del suelo en ubicaciones deseadas). Supongamos una vida útil económica de 70 años para una casa unifamiliar, de los cuales ya han pasado 30 años, entonces la casa tendría costes normales de construcción (2021) de 805.000 €. Con los costes normales de construcción de 2010 salen 877 €/m2 de superficie bruta construida con equipamiento medio (es decir, superficie incluyendo sótano y ático completo (sin considerar las pendientes del tejado). Los costes normales de construcción de 2020 serían (130%) 1.140 €, por lo que debería haber una superficie bruta construida de aprox. 700 m2, es decir, 230 m2 por planta (sótano/planta baja/primera planta).

A primera vista, los 310.000 € me parecen un poco exagerados, si no se encuentra en o alrededor de Múnich/Fráncfort/Hamburgo/...

A primera vista, los 310T€ parecen algo muy altos, si no están situados en o alrededor de Múnich/Fráncfort/Hamburgo/...

Con un buen alquiler de 6€/m², que paga el OP, el inmueble está más bien en la nada ;) en comparación con las grandes ciudades.

En Google también se puede encontrar un procedimiento para determinar el valor de mercado de un derecho de superficie en un terreno con una casa unifamiliar. Para el cálculo se necesita:
- valor estándar del suelo
- tamaño del terreno
- tiempo restante del contrato de derecho de superficie
- renta anual obtenible por derecho de superficie
- tasa de interés del inmueble del terreno no gravado (se puede estimar en 3%)