Vérification de financement : Construction d'une maison en 2,5 ans

À partir de quand peut-on hypothéquer une maison ? À cause du corona et de Noël, il y aura probablement un délai un peu plus long entre la notarisation de la remise et l'inscription au registre foncier. Devons-nous attendre que tout soit mis à jour au registre foncier, ou pouvons-nous déjà aller directement à la banque ?

L'hypothèque porte sur le terrain, pas sur la maison. L'établissement de l'hypothèque peut être signé chez le notaire le même jour que le contrat d'achat. Si cela se passe à Buchholz en Basse-Saxe, le contrôle communal doit alors encore délivrer une autorisation conformément à l'article 121, paragraphe 1, de la NKomVG (ou d'autres « choses tordues » peuvent entrer en jeu, comme par exemple un compte séquestre chez le notaire).

Qu'est-ce que vous regardez là ? Je suis moi-même « chez Buchholz » :)

Nous voulons jeter un œil au nouveau lotissement près de Sprötze

L'hypothèque est constituée sur le terrain, pas sur la maison. La constitution de l'hypothèque peut être signée chez le notaire le même jour que le contrat d'achat.

Mhm. Il s'agit ici d'une donation immobilière qui se passe en parallèle, et nous voulons l'utiliser pour financer notre maison.

Nous voulons jeter un coup d'œil au nouveau lotissement près de Sprötze

Merci pour l'info. Je suis plutôt de l'autre côté de Buchholz.
Êtes-vous dépendants du D-Bahn ? Alors je peux aussi proposer Stelle/Ashausen, Klecken, Emmelndorf, Meckelfeld (maps un peu à l'extérieur, mais en plein milieu, à cause de la gare).
Dibbersen ou le coin de Nenndorf pourraient aussi être intéressants si tu vas travailler à Hambourg. Klecken, Emmelndorf et Ohlendorf ont de bonnes connexions autoroutières. Hanstedt et Jesteburg offrent un cadre de vie agréable, mais il faudrait parcourir quelques kilomètres pour accéder à la gare...

Je conseille de regarder de plus près les entrées d'autoroute sur Google Maps : à l'ouest de l'autoroute, c'est généralement assez calme, plus calme qu'à l'est. Et on est souvent plus vite en ville que si on habite en bordure directe de Hambourg.
Tu avais aussi Neugraben/Neu Wulmstorf en vue, comme j'ai lu hier.

Ouais, l’usufruit prioritaire n’est pas une bonne chose (l’âge des personnes bénéficiaires et la mise en œuvre concrète sont importants pour la banque). C’est très similaire au droit d’habitation.

Merci d’ailleurs pour cette remarque !
Entre-temps, il ne s’est pas passé grand-chose, corona, maladie et ainsi de suite. Tous les nouveaux quartiers résidentiels prennent également du temps...

Le rendez-vous chez le notaire est mardi prochain. La propriété nous sera maintenant transmise dans le cadre de la succession anticipée contre une prestation de service. Comme tout d’abord cela avance très lentement puis maintenant rapidement (je viens tout juste de recevoir aujourd’hui le contrat de transfert), j’ai une question et je ne trouve personne ce week-end qui puisse m’en dire plus (mon banquier n’est pas joignable), mais il y a aussi quelques personnes compétentes ici :

Dans le registre foncier, il y a 2 anciennes hypothèques, elles sont remboursées et seront annulées, l’autorisation d’annulation est disponible. Je vais déjà faire inscrire une dette de propriétaire garantie par hypothèque correspondant à 50 % de la valeur vénale du bien afin de pouvoir rapidement nantir le bien (pour les fonds propres de notre maison, la taxe sur les donations, l’entretien de la maison, la Porsche (je plaisante) etc.). La dette de propriétaire garantie par hypothèque est aussi déjà prévue dans le contrat de transfert. Jusqu’ici tout va bien.

Ce qui est encore à discuter au rendez-vous est :

- Oui ou non : la sécurisation supplémentaire de la prestation de service dans le registre foncier – la valeur en capital est d’environ 15 % de la valeur du bien immobilier (mamie a 84 ans et la prestation de service est faible)
- Oui ou non : une inscription de réserve de réversion pour : la vente, l’insolvabilité, l’exécution forcée, un ingratitude grave selon le code de la construction, le décès du donataire avant la donation, divorce
- et l’ordre de priorité de ces choses par rapport à la dette de propriétaire garantie par hypothèque.

J’avais proposé de ne rien inscrire d’autre dans le registre foncier à part la dette de propriétaire garantie par hypothèque. Ou sinon, si les autres choses, alors subordonnées. Je suppose que cela se passera ainsi.

Mais en admettant le « pire scénario » : la charge réelle de la prestation de service et la réserve de réversion sont inscrites dans le registre foncier et en rang supérieur à la dette de propriétaire garantie par hypothèque – y a-t-il alors une possibilité d’obtenir une hypothèque sur la maison ? Ou cela change peu car la charge réelle est si faible et la réserve de réversion ne vaut que pour les cas existants.

Je vais déjà faire inscrire une hypothèque propriétaire sur 50 % de la valeur vénale du bien immobilier afin de pouvoir rapidement le nantir (pour les fonds propres de notre maison, la taxe de donation, l'entretien de la maison, la Porsche (blague) etc..) L'hypothèque propriétaire est déjà incluse dans le contrat de mise à disposition. Jusqu'ici tout va bien.

Pourquoi ? Il est tout à fait possible que la banque n’accepte pas l’hypothèque parce qu’elle ne correspond pas à ses exigences (intérêts, prestations annexes, responsabilité personnelle, etc.). Il n’y a absolument aucune raison pour cela.

La charge réelle de la prestation de prévoyance et la réservation de rétrocession sont inscrites au registre foncier et sont aussi prioritaires par rapport à l’hypothèque propriétaire – y a-t-il même une possibilité d’obtenir une hypothèque sur la maison ? Ou cela change-t-il peu parce que la charge réelle est si faible et que la réservation de rétrocession ne concerne que les cas existants.

Le contrat notarié détermine quel rang reçoit quoi. La prestation de prévoyance en priorité (que signifie prestation de prévoyance ?) est généralement bien plus grave que le droit d’habitation ou l’usufruit. En tant que banque, je refuserais la demande de financement calmement après trois phrases. Prévoyance = soins = plus haut degré de soins en prestation monétaire = 2000 € par mois + prévoyance = valeur monstrueuse !!!

Merci pour la réponse.

Pourquoi

Pour sécuriser un premier rang, c'était l'idée. Si la banque ne l'accepte pas, on peut toujours changer cela et céder le rang. Le temps ne suffit tout simplement pas maintenant.

C'est écrit dans l'acte notarié quel rang obtient quoi

exact, et dans le projet il y a les deux variantes avec la mention que cela sera discuté et décidé chez le notaire.

La prestation d'alimentation en priorité (qu'est-ce que la prestation d'alimentation ?) est généralement bien pire que le droit d'habitation ou l'usufruit

somme x par mois - rien d'autre. Donc rien d'autre. En gros, je ne m'en fais pas, car la dame possède encore quelques biens immobiliers.

Quel rôle joue une éventuelle remise en main propre ?