Alors, voilà, on souffle un peu la poussière.
L’immeuble collectif est maintenant en notre possession depuis 4 mois, toutes les inscriptions au registre foncier sont faites. Le terrain a été trouvé, voir autre fil, y compris les frais annexes d’achat, environ 300 000 € pour 673 m² de terrain et 91 m² de voie privée.
Le financement se présentera ainsi : nous financerons à 110 % l’ensemble du projet par emprunt. L’immeuble collectif sera hypothéqué pour 420 000 €, avec un taux de financement de 60 % – pour la construction neuve, nous visons la même chose.
Pour les crédits, tout passe par 2 prêts, l’un attend actuellement la confirmation de la banque, l’autre a déjà été testé en mode « sec ».
Crédit 1 sur l’hypothèque de l’immeuble collectif : 2 % de remboursement, taux fixe pendant 15 ans, intérêts à 0,91 %. Mensualité 1050 €. Changement de remboursement gratuit, remboursement anticipé de 5 %. Nous prévoyons de déduire cela des impôts, on verra si ça marche.
Crédit 2 sur l’hypothèque du terrain : est déjà calculé mais sera recalculé avec les conditions actuelles du KFW et le montant prévu des travaux.
En plus, nous plaçons la différence dans un ETF large à un taux de remboursement de 3 %.
Le montant du crédit devrait être d’environ 840 000 €, dont 40 000 vont à l’immeuble collectif pour la taxe sur les donations et une petite réserve. Nous visons une subvention KFW 40EE, qui n’est cependant pas encore prise en compte dans le calcul.
Les coûts de construction seraient alors :
300 000 € terrain y compris frais annexes,
425 000 € construction,
75 000 € frais annexes de construction
Donc environ 800 000 €.
Données principales de la maison :
160 m², entièrement en briques, 1,5 étages, toit à pignon capitaine, kfw40ee, ventilation active, standard normal.
Notre calcul de budget est alors le suivant :
Revenus à ce jour :
4700+438+2360=7500 €
Dépenses
Crédit 1+2 = 2200 €
Placement pour rembourser à la fin de la durée fixe : 800 €
Total = 3000 €
Ce qui correspond à environ 3 % de remboursement.
En plus, il y a encore :
1000 € rente viagère à la donatrice (85 ans…)
600 € réserve (si moins de 10 000 € sur le compte)
Les charges fixes sont donc : 1600 € + 3000 € = 4600 €
Il nous reste donc 3100 euros pour les charges annexes du logement, assurances et voitures (800), ménage et dépenses de consommation (1600) et crèche (200) et reste pour le compte à terme (500).
Quand les deux retourneront travailler, ce qui ne sera qu’après le déménagement, et que la rente viagère cessera, cela passera à 4600 €.
Augmentation des loyers et évolution des salaires non pris en compte.
Notre capital propre de 35 000 reste pour l’instant chez nous.
Avis ?
Ouh, ça n’a donc pas tout à fait marché avec un terrain à 120 K et une maison à 350 K.