Vérification de financement : Construction d'une maison en 2,5 ans

Pour sécuriser un premier rang, c’était l’idée.

Cela est stipulé dans le contrat. Cela s’appelle une réserve de rang. Ne commandez pas une hypothèque conventionnelle. Il n’y a aucune raison de le faire.

Le temps ne suffit tout simplement pas maintenant.

La précipitation, c’est de la merde... Pourquoi ce stress ?

Quel rôle joue une éventuelle mainlevée ?

Ça dépend du bien. Veuillez la faire inscrire en rang subordonné.

Si la banque ne l’accepte pas, on peut toujours changer cela et céder le rang.

Faites-le bien dès le début. Ça semble vraiment bâclé.

Cela sera stipulé dans le contrat. Cela s'appelle une réserve de rang. Ne commandez pas d'hypothèque. Il n'y a aucune raison pour cela.

La précipitation c'est nul... Pourquoi ce stress ?
Cela dépend du terrain. Veuillez faire inscrire en second rang.
Faites-le bien dès le départ. Ça semble complètement bâclé.

Merci pour ton retour ! Finalement, ce n'était pas si grave, rien ne sera inscrit. Cependant, la prochaine étape est qu'un véritable acte hypothécaire manque encore... Il faudrait maintenant le retrouver pour que tout puisse continuer.

Nous devons maintenant nous adapter à notre nouveau rôle de bailleur. Et en même temps, continuer à chercher un terrain. À Buchholz, les informations sur les procédures d'attribution reprendront à partir du 11.1. Ça va être une année passionnante !

Alors, voilà un coup de soufflette pour enlever la poussière.
L'immeuble plurifamilial est désormais en notre possession depuis 4 mois, toutes les inscriptions au registre foncier sont faites. Le terrain a été trouvé, voir autre thread, incluant les frais annexes environ 300 000 € pour 673 m² de terrain et 91 m² de voie privée.

Le financement se présentera ainsi : nous financerons l'ensemble du projet à 110 % par emprunt. L'immeuble plurifamilial sera hypothéqué pour 420 000 €, taux d'emprunt 60 % - pour la construction neuve, nous visons la même chose.

Pour les crédits, tout se fait via 2 prêts, l’un attend actuellement la confirmation de la banque, l’autre a déjà été contrôlé en phase sèche.

Crédit 1 par hypothèque sur l'immeuble plurifamilial : 2 % d'amortissement, fixation du taux d'intérêt sur 15 ans, intérêts à 0,91 %. Mensualité 1 050 €. Changement d’amortissement gratuit, remboursement anticipé 5 %. Nous prévoyons de déduire cela des impôts, on verra si ça marche.

Crédit 2 par hypothèque sur le terrain : est déjà calculé mais sera recalculé avec les conditions actuelles de la KFW et la somme prévue des travaux.

En plus, nous plaçons la différence à 3 % d’amortissement dans un ETF large.

Le montant total du crédit devrait être d’environ 840 000 €, dont 40 000 iront à l’immeuble plurifamilial pour l’impôt sur les donations et une petite réserve. Nous visons la subvention KFW 40EE, mais elle n’est pour l’instant pas prise en compte dans le calcul.

Les coûts de construction seraient donc :
300 000 € pour le terrain incluant les frais annexes,
425 000 € pour la construction de la maison,
75 000 € pour les frais annexes de construction.

Soit environ 800 000 €.

Données clés de la maison :
160 m², entièrement en briques apparentes, 1,5 étages, toit à pignon double, KFW40EE, ventilation active, standard normal.

Notre budget ménager se présente ainsi :

Revenus à ce jour :
4 700 + 438 + 2 360 = 7 500 €

Dépenses
Crédit 1 + 2 = 2 200 €
Placement pour amortir à la fin de la période de fixation des taux : 800 €
Total = 3 000 €
Ce qui correspond à environ 3 % d’amortissement.

En plus partent encore :
1 000 € rente viagère à la donatrice (85 ans…)
600 € réserve (si moins de 10 000 € sur le compte)

Dépenses fixes alors : 1 600 € + 3 000 € = 4 600 €

Il nous reste donc 3 100 euros pour charges locatives, assurances et véhicules (800), ménage et consommation (1 600), garderie (200) et reste en compte à vue (500).

Quand les deux travailleront à nouveau, ce qui ne sera qu’après le déménagement, et que la rente viagère tombera, cela montera à 4 600 €.

Augmentation des loyers et évolution des salaires non prises en compte.

Notre capital propre de 35 000 reste pour l’instant chez nous.

Avis ?

Nous prévoyons de le déduire des impôts, on verra si ça marche.

Donc, le prêt 1 est également utilisé pour la construction neuve / l'achat du terrain, mais l'immeuble collectif sert de bien hypothécaire ?

Si c'est le cas, cela ne peut bien sûr pas être déduit des impôts, car le lien de cause à effet / de financement n'existe qu'avec la maison utilisée à titre privé et constitue donc des frais de la vie privée (§ 12 n° 1 de la loi sur l'impôt sur le revenu).

Nous avons déjà abordé ce sujet ici dans un autre fil.

Bien sûr, cela pourrait passer dans la déclaration de revenus, mais ce serait alors au minimum une réduction d'impôt par négligence.

Comme tu parles toi-même de la tentative de déduction, tu en es apparemment conscient, et on pourrait alors supposer une intention, mais c'est un autre sujet.

Personnellement, je ne tenterais pas.

Hmm, cela a été proposé par le [Finanzierungsvermittler]. Tout est chez le [Steuerberater], il saura bien ce qu'il fait.

Intermédiaire en financement

Il peut aussi facilement le proposer, car cela sonne bien, il veut générer une conclusion et à la fin, il n’en est pas non plus responsable.

Le conseiller fiscal est la personne de contact appropriée. Bien que tout professionnel sérieux ne puisse pas te donner une autre réponse, car ce lien est clairement réglementé fiscalement.
Il faut juste réfléchir logiquement soi-même : pourquoi est-ce que je contracte ce prêt ? Est-ce pour générer des revenus ou est-ce que j’en ai besoin pour moi-même ?
Si la réponse est toujours la seconde, cela ne peut pas non plus avoir d’effet fiscal positif pour quelqu’un (en excluant les modèles complexes d’économie d’impôt).