Financer une autre maison...

Bonjour à tous,

pour faire court, il y a maintenant 3 ans et demi, nous avons acheté une maison partiellement rénovée et avions prévu à l'époque de la terminer. Comme nous sommes tous les deux très occupés professionnellement, cela n'a malheureusement pas du tout fonctionné. Il n’y a pratiquement aucun progrès à signaler, le stress professionnel a augmenté et à part l’entretien du jardin et la maintenance, il ne se passe pas grand-chose. De plus, il y a certaines choses qui nous gênent et qui ne peuvent tout simplement pas être réalisées là-bas (places de stationnement, cave pour loisirs, etc.).
En résumé, nous avons plutôt par hasard vu un terrain de construction qui nous plaît et à un moment donné, l’idée farfelue de construire est devenue une pensée sérieuse.

Maintenant, nous avons encore cette vieille maison sur les bras, le prix d’achat à l’époque était de 340k€ + les frais annexes et le montant du financement était de 290k€. Ce qui reste exactement à rembourser, je ne l’ai pas sous la main pour le moment, nous avons effectué environ 15k€ de remboursements anticipés jusqu’à présent et nous payons une mensualité de 1350€. Le capital propre n’est pas vraiment à notre avantage actuellement.
Nous avons encore un contrat d’épargne-logement prêt à être attribué avec 25k (10k versés, 15k de crédit) et environ 10k en liquide.

Le terrain coûterait 150k et la maison environ 300-400k, nous n’avons pas encore examiné cela en détail. Nous ne pourrions vendre la vieille maison qu’une fois la nouvelle terminée, et il reste une autre question de savoir si quelqu’un l’achètera si rapidement.

Nous avons un revenu net mensuel du ménage de 6350€ et la charge de la mensualité de 1350€, sinon il n’y a pas d’autres crédits.

Qu’en pensez-vous, pouvons-nous encore obtenir un crédit d’un tel montant ?
Je ne suis pas sûr pour le moment, l’octroi des crédits semble avoir été considérablement durci et nous avons à peine de capital propre et en plus l’autre crédit en cours.

Je vais prochainement prendre rendez-vous à la banque, mais pour cela je dois d’abord demander des congés et pour l’instant j’ai surtout besoin d’une évaluation de la part de personnes qui ne sont pas impliquées émotionnellement.

Merci d’avance.

Bonjour Loco,

à mon avis, dans cette configuration, il n’y a pas d’autre solution que d’avoir un entretien approfondi avec la banque qui finance.

Dans votre cas, il y a plusieurs variables inconnues qui rendent une évaluation sérieuse quasiment irresponsable.

Juste pour susciter une réflexion :

- Que se passe-t-il avec le prêt actuel ? Remboursement avec pénalité de remboursement anticipé ou reprise ?

- Conséquences fiscales de la vente du bien immobilier actuel ?

- Impossibilité de vendre le bien actuel au prix souhaité ?

- Double charge (ancien prêt & nouveau prêt) supportable ?

En principe, vous n’êtes pas les premiers à être confrontés à une telle situation.

Par exemple, on peut structurer les nouveaux prêts de manière à ne payer que les intérêts pendant la phase de construction – le début du remboursement principal n’intervient donc qu’après l’emménagement.

Vous pouvez aussi déjà vendre le bien existant – il suffit de convenir dans l’acte notarié d’une transmission de propriété et de flux de capitaux ultérieure, ce qui vous permettrait déjà de dissiper ce souci...

Avec votre revenu familial, le montant du financement ne devrait pas poser de problème – la « période de transition » pourrait toutefois devenir « difficile » dans le pire des cas. Je me demande toutefois ce que vous avez fait jusque-là avec les 5 000 EUR qui devraient rester après le financement...

Donc encore un conseil :

Parlez avec votre banque, mettez toutes les cartes sur la table et exprimez aussi vos inquiétudes – la plupart des banques préfèrent largement des clients un peu sceptiques qui voient les risques plutôt que des optimistes forcenés qui ne voient pas les aspects négatifs...

Cordialement,

Dirk

la première question que je me pose avec 6350 € et une échéance de 1350 € c’est ce que vous faites avec un incroyable 5 000 € nets ?? il n’y a quasiment pas d’apport personnel. La rénovation n’a pas non plus été faite. Ensuite il y a le problème de la vente de la maison. Vous devriez donc supporter le financement actuel ainsi que le nouveau projet pendant la phase de construction (les intérêts sont dus ici). vous pourriez bien sûr demander un changement d’hypothèque et échanger les objets. Mais la vente de la maison est incertaine.

Sinon vous devriez payer une indemnité de remboursement anticipé en cas de vente et de remboursement.

Un autre problème que je vois est le prêt de 290k et pour la construction neuve ? 150 + 400 = 550k - c’est le double du volume. Vous n’avez jusqu’à présent remboursé par anticipation que 15k en 3,5 ans... c’est une blague au vu de vos revenus.

Désolé pour ces paroles dures mais vous vous embrouillez là-dedans.

Alors, en ce qui concerne le revenu, bien sûr, nous vivons encore, vêtements, nourriture, deux voitures, chacune parcourant environ 80 km par jour.
En septembre dernier, nous nous sommes mariés, ce qui a temporairement réduit nos économies de 20 000. Entre-temps, chacun a acheté une voiture d'occasion pour environ 8 000. Le revenu net que nous avons actuellement, au début du financement, était nettement plus bas.
Actuellement, selon les dépenses exceptionnelles, il nous reste environ 1500-3000€ par mois.
Pourquoi n'avons-nous pas économisé autant d'argent, pourquoi le ferais-je ? Jusqu'à présent, aucun achat de maison n'était prévu, chacun achète parfois un ordinateur portable à 2 000 chacun ou dépense quelques centaines ici. J'ai encore 10 000 sur un compte d'épargne à vue, mais c'est une réserve, elle ne sera pas utilisée pour un achat immobilier.

Donc, concernant le revenu, bien sûr, nous vivons encore, vêtements, nourriture, deux voitures, chacune faisant environ 80 km par jour.
En septembre dernier, nous nous sommes mariés, il y a donc eu une dépense ponctuelle de 20k. Entre-temps, chacun a acheté une voiture d'occasion pour environ 8k. Nous avons le revenu net actuel ; quand nous avons commencé le financement, nous avions encore nettement moins.

Actuellement, selon les dépenses exceptionnelles, il nous reste entre 1500 et 3000 € par mois.
Pourquoi n’avons-nous pas autant économisé ? Pourquoi le ferais-je ? Jusqu’à présent, aucun achat de maison n’était prévu, chacun s’achetait donc parfois un ordinateur portable à 2k ou dépensait ici quelques centaines. J’ai aussi encore 10k sur un compte d’épargne à vue, mais c’est une réserve, elle ne sera pas utilisée pour un achat de maison.

OK, jusque-là ça allait, acheter un portable à 2k, un beau voyage aux Maldives. Que se passera-t-il si vous devez financer 500k et que des enfants arrivent (net encore moins à cause éventuellement du temps partiel) ?

Êtes-vous prêts à consommer moins, pouvez-vous gérer les dépenses et le manque à gagner net ? Je réfléchierais à entreprendre un projet plus ambitieux. Le banquier en moi dit oui, vous y arriverez, le Français lambda dit, ne vous surestimez pas.

De mon point de vue, il serait important de savoir si la maison existante est facile à vendre à un prix "raisonnable", ou si vous aviez alors payé un "prix d'amoureux" et que vous en obtenez maintenant beaucoup moins. S'il est assez sûr que vous pouvez au moins couvrir les dettes existantes avec la vente, alors cela devrait aller.
FYI, nous avions aussi un appartement que nous devions encore vendre. Mais nous l'avons fait avant le début des travaux et avons inscrit dans l'acte notarié que nous pouvions y habiter gratuitement pendant environ un an ; s'il avait fallu plus longtemps, nous aurions dû payer un loyer.
On peut quasiment tout inscrire dans l'acte notarié, à condition que l'acheteur l'accepte...