Financement avec prêt d'épargne-logement + KfW + prêt subordonné

17.10.2019 22:45:27

Complémentaire :

Le prêt immobilier continue avec 2,4 % après 20 [20%] ans. Les années 1-20, un amortissement de 1,2 % est inclus en remplacement de l'amortissement. Je viens de vérifier à nouveau.

17.10.2019 23:24:34

Hey

peux-tu encore me donner le code postal où l'objet sera construit ?

et je reverrais toute la situation. Car apparemment il y a déjà une propriété (l'appartement !) ce qui est positif si maintenant il vaut plus qu'à l'achat et que le montant du crédit a diminué.

qu'en advient-il ??? si vous avez terminé la construction dans un an, l'appartement sera-t-il vendu ? loué ?
l'appartement est-il encore tellement grevé qu'il faudrait payer une indemnité de 25 000 EUR pour 4 ans ???
avec un taux d'intérêt de 3,5 % (environ le taux qu'il y avait il y a 6 ans !) pour une indemnisation de 25 000 EUR, le reste dû doit actuellement être encore à environ 200 000 EUR ?

si on sait précisément ce qu'il en advient, on peut soit :
- le considérer comme revenu locatif (revenu plus élevé), d'un autre côté il faut continuer à rembourser le crédit existant
- voulez-vous être "propriétaires bailleurs" ?
- ou vente !
en cas de vente, on peut intégrer le "surplus" comme financement relais, ainsi vous aurez probablement besoin de moins de 531 000 EUR en financement.
Si j'ai quelques données clés (comme la surface habitable, l'année de construction, l'adresse (une rue voisine peut aussi être indiquée ! et la commune), éventuellement combien d'appartements il y a dans l'immeuble, et s'il y a une place de parking) alors je peux donner une estimation rapide de ce qu'on pourrait facilement obtenir !

et une remarque concernant les
374 000 EUR à 1,35 % sur 20 ans garanties par un contrat d’épargne-logement :
en 20 ans vous paierez ici plus de 100 000 EUR d’intérêts ! pour un remboursement de 1,2 % dans le contrat d’épargne-logement, il y a probablement un intérêt créditeur de 0,10 %, ce qui donne environ 88 000 EUR d’épargne après 20 ans. Les intérêts créditeurs ne suffisent même pas à couvrir les frais de dossier.
Après 20 ans, il vous restera un prêt d'environ 290 000 EUR (y a-t-il ici une prime d’émission ? une décote ? car cela pourrait encore alourdir les 2,40 % !) ou les 2,40 % sont-ils déjà effectifs ???

18.10.2019 00:30:51

Salut

tu peux encore me dire le code postal où l’objet est construit ?

et je reverrais toute la situation. Parce que comme ça se présente, il y a déjà une propriété (l’appartement !)
ce qui est positif, si maintenant elle vaut plus qu’à l’achat, et que le montant du crédit a diminué.

que se passe-t-il avec ça ??? si vous avez fini la construction dans 1 an, l’appartement sera-t-il vendu ? loué ?
l’appartement est-il encore tellement grevé qu’il faudrait encore payer 25 000 EUR de pénalité pendant 4 ans ???
avec un taux d’intérêt de 3,5% (environ le taux qu’il y avait il y a 6 ans !) pour 25 000 EUR de pénalité, le capital restant dû devrait actuellement être encore autour de 200 000 EUR ?

si on sait exactement ce qu’il advient de cela, on peut soit :
- le considérer comme revenu locatif (revenu plus élevé) d’un côté il faut encore rembourser le crédit existant
- voulez-vous être « propriétaires bailleurs » ?
- ou vendre !
en cas de vente, on peut intégrer le « surplus » en financement relais, ainsi vous n’aurez probablement pas besoin de 531 000 EUR de financement mais moins.
Si j’ai quelques données clés ici (comme la surface habitable, l’année de construction, l’adresse (une rue voisine peut aussi être donnée ! et la localité) éventuellement combien d’appartements il y a dans l’immeuble, et si une place de stationnement existe) alors je donne une valeur indicative rapide, ce qu’on pourrait facilement en obtenir !

et encore une remarque concernant les
374 000 EUR à 1,35 % sur 20 ans garantis par le contrat d’épargne logement :
en 20 ans, vous paierez plus de 100 000 EUR d’intérêts ! pour un remboursement de 1,2 % dans le contrat d’épargne logement, il y a probablement 0,10 % d’intérêts créditeurs, au bout de 20 ans environ 88 000 EUR sont épargnés. Les intérêts créditeurs ne suffisent même pas à couvrir les frais de dossier
Au bout de 20 ans, vous aurez encore un prêt d’environ 290 000 EUR (y a-t-il encore une agio ici ? disagio ? parce que cela peut encore bien alourdir les 2,40 % !) ou les 2,40 % sont-ils déjà effectifs ???

Salut,

la caisse d’épargne logement avec le renard n’est pas
loin de chez nous.

Je voulais en fait vendre l’appartement, la pénalité de remboursement anticipé m’a fait changer d’avis. Louer est le plan actuel. À l’achat, il était cher, maintenant il est encore plus cher, la valeur a augmenté de façon absurde. Actuellement, il rapporterait 100 000 € de plus à la revente que ce que nous avons payé il y a 6 ans. Si je retire les 25 k€, il reste environ 75 k€ de bénéfice. Le capital restant dû dans 4 ans est d’environ 90 k€.

Je ne veux pas vraiment jouer le rôle de bailleur, en fait grâce à la rénovation et autres avantages comme un bon emplacement, etc., on peut demander 850 € de loyer mensuel, pour lequel il devrait être loué.

Mon connaissance m’a balancé ça à propos du contrat d’épargne logement, depuis, je doute aussi de mon bon sens qui n’est probablement pas si sain que ça. Les frais de dossier je les ai remarqués aussi, très frustrant, mais seulement après coup. Probablement, j’ai d’abord inconsciemment tout ignoré.

Les 2,4 % après 20 ans sont effectifs (autant que je puisse le comprendre).

18.10.2019 08:48:58

Je dis donc : débarrasse-toi de l’appartement ! Et fais vérifier s’il y a vraiment une pénalité de remboursement anticipé aussi élevée. Avec la vente et [EL], vous avez en fait un bon capital propre selon la situation actuelle.
En fait, je ne suis pas fan, mais il serait probablement judicieux ici de décomposer votre situation financière. Il n’y a toujours que de petites infos éparses. Tout comme pour votre situation.
Un foriste veut aider. Tu restes vague avec « près de Schwäbisch Hall ». Cela peut être tout ou rien.
Je sais que c’est bizarre de divulguer des informations sur Internet. Mais c’est le seul moyen d’obtenir une vraie aide ici en matière de financement.

18.10.2019 08:53:42

Je voulais en fait vendre l’appartement, mais la pénalité de remboursement anticipé m’a dissuadé. La location est maintenant le plan actuel. À l’achat il était cher, maintenant il est encore plus cher, la valeur a augmenté de manière absurde. Actuellement, il rapporterait 100 000 € de plus à la vente que ce que nous avons payé il y a 6 ans. En déduisant les 25 000 €, il reste environ 75 000 € de bénéfice. Le capital restant dû dans 4 ans est d’environ 90 000 €.

Le calcul ne tient pas vraiment debout, car tu aurais aussi dû amortir pendant 10 ans, donc tu devrais réaliser 100 000 € + amortissement - 25 000 € de bénéfice. Peux-tu donner des chiffres précis ? (prix d’achat, capital restant dû aujourd’hui, valeur actuelle). Même un loyer net sans chiffre au m² ou autres indications est en suspens et n’a donc aucun sens.

Petite question différente pour le groupe : actuellement, on vendrait l’appartement libre, dans 4 ans avec des locataires dedans. Cela change-t-il quelque chose au prix d’achat ? Les acheteurs potentiels devraient d’abord déclarer un besoin personnel, à condition que l’appartement ne doive pas rester loué.

18.10.2019 09:04:45

L'indemnité de remboursement anticipé ne peut jamais être de 25 000 € pour 4 ans et les dettes, et il s'écoulera également un an avant que vous emménagiez dans la nouvelle maison. Pourquoi ne pas contracter un crédit supplémentaire sur l'appartement en copropriété, ce qui ne devrait pas poser de problème avec une valeur de 350 000 € [basée sur le loyer] ? Ensuite, on peut aussi opter pour une courte période de fixation du taux, car le risque d'augmentation des taux d'intérêt est partagé avec l'administration fiscale. Ou résilier les contrats d'épargne-logement existants, selon les conditions, afin de renoncer au prêt subordonné. Le risque dans 10 ans sera alors de devoir rembourser les prêts KfW.

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