BauherrSaarlan
15.01.2020 11:35:45
- #1
Bon, indépendamment de la discussion sur la pertinence ou l’absurdité de certains posts, il semble que le ton général (moi y compris) soit que tout cela paraît cousu de fil blanc.
2055€/mois de charges moins 140€ de réserve pour entretien donnent 1915€/mois.
Sur 5200€/mois, cela fait presque 37%. Je trouve que ce n’est pas du tout exagéré. Je laisse volontairement de côté les primes, etc., parce que je sais maintenant comment ça marche : nouveaux meubles de jardin, store, cabanon de jardin, vacances, Noël, tout cela doit aussi être payé.
Mais selon moi, ça coince à trois autres points :
1. D’une part, le TE donne ici l’impression d’être l’exemple parfait de la frénésie de consommation, il énumère la cave à vin à côté du kiosque à barbecue, les deux grosses voitures et de nombreux voyages très chers, pour ensuite ajouter qu’on n’aura plus besoin de tout ça à l’avenir et qu’on veut simplifier sa vie de toute façon. Si vous y arrivez vraiment aussi facilement, vous avez mon respect. Je ne veux rien supposer, mais j’ai beaucoup de mal à croire que l’on change sa vie – justement dans une des périodes les plus stressantes de sa vie (construction d’une maison) – et qu’on renonce à plein de choses qu’on avait auparavant et qu’on appréciait probablement.
2. Avec un volume de financement de 500 000 €, une mensualité de 1 500 € correspond à une annuité de 3,6 % environ. Avec 1,15 % sur 15 ans, vous avez encore une dette résiduelle d’environ 300 000 €.
Personnellement, ce serait trop risqué pour moi, mais c’est une question de goût. Et quand je lis les posts du TE, il semble qu’il soit plus audacieux, après tout il planifie déjà en interne un héritage...
Si les taux à la renégociation après 15 ans augmentent juste de 2 % (3,15 % pour les 15 prochaines années), il faut alors augmenter la mensualité à environ 2 100 € pour solder la dette au bout de 30 ans.
Encore une fois, je ne veux rien supposer, mais je ne suis pas sûr que le TE en soit bien conscient.
3. Pour les coûts de la maison mentionnés, il a déjà été souligné plusieurs fois que ça ne collera pas et qu’on se dirige vers une situation financière tendue.
D’une part, parce que les coûts de construction sont déjà jugés relativement bas, d’autre part parce qu’il y a peu de marge pour des choses agréables.
Et ici, cela boucle la boucle :
Un maître d’ouvrage qui mène le style de vie décrit ci-dessus voudra aussi plus d’équipement lors de la construction et ne voudra guère renoncer. Ce qui est compréhensible, beaucoup - y compris nous - en ont fait l’expérience. Mais il faut lutter contre cela tant que c’est encore possible.
Je vous recommanderais simplement de commencer dès maintenant à vivre le plan réellement. Tu disais toi-même joliment que le meilleur plan ne vaut que par sa mise en œuvre.
De plus, je proposerais toujours de faire chiffrer ce que coûtent les mêmes maisons selon la réglementation sur l’économie d’énergie. Pas de KFW40+ ou KFW40 et surtout pas de KFW55. Le saut ne se fait pas de 55 à 40 (+), mais de la réglementation économie d’énergie à 55. Je serais très étonné que la maison KFW40+ soit au final rentable au point de régler nettement la question.
Par exemple : Nous avons environ 190 m² ici, construits selon la réglementation sur l’économie d’énergie de 2017. Ventilation centralisée contrôlée avec récupération de chaleur, chauffage au gaz à condensation sans solaire.
L’année dernière, nous avons consommé environ 15 000 kWh de gaz, avec une température intérieure d’environ 22,5°. Cela fait, chaleur y compris, environ 900 € par an pour le chauffage.
Que peut-on encore économiser là-dessus ? Ce sont 75 €/mois...
Aussi, je reconsidérerais la question de construire plus petit, environ 170 m² c’est mieux que certaines maisons de 180 ou 190 où apparaissent ensuite des surfaces mortes, car le plan d’étage est ce qu’il est.
Je ne veux rien de mauvais pour toi (et probablement pour la majorité des autres ici). Je me demande cependant un peu ce que tu cherches vraiment ici ? Cela me donne un peu l’impression que vous avez déjà pris votre décision et que vous cherchez ici la confirmation que tout est bon...
Beaucoup ici qui t’ont répondu ont déjà bien avancé dans leur planification, donc aussi leur expérience. Cela me ferait réfléchir à ta place.
À mon avis, on dort beaucoup mieux avec ce projet de construction en ayant 50 000 à 70 000 € de plus. Que cela soit par une maison plus petite, une construction selon la réglementation économie d’énergie ou plus de fonds propres, peu importe…
Je recommande une combinaison de ces trois choses.
Bonne chance pour votre projet.
Merci beaucoup pour ce vraiment excellent post et ce regard critique.
Concernant le point 1 : Je suis bien sûr d’accord, il y a évidemment des choses bien plus simples que de restreindre sa consommation. Nous avons tenu cela quelques semaines maintenant (bien sûr pas une période représentative) et ça fonctionne assez bien. La grande difficulté sera de tenir sur la durée, même si dans ces quelques semaines, nous nous sommes aussi plus que nécessaires punis et avons renoncé à plus que ce que nous devrions normalement d’après nos calculs.
Mais à ce stade, le projet réussira ou échouera.
La majeure partie de la consommation a d’ailleurs été consciemment planifiée de notre côté. Le projet de construire une maison et d’avoir des enfants est là depuis un moment, mais nous avions encore des rêves à réaliser avant et que nous avons réalisés.
Sur certains points, j’ai aussi une sorte de pensée « stock », ce qui, je pense, nous servira à bien des égards dans le futur, car beaucoup de choses sont en quantité plus que suffisante ; nous pourrons nous en servir dans le futur sans perdre de liquidités.
Concernant le point 2 : Nous le considérons également comme critique et avec un certain risque. Cependant, pour l’instant, nous ne voyons pas d’alternative vraiment sensée, sauf éventuellement baisser un peu les coûts globaux du projet.
Attendre et accumuler plus de fonds propres, nous pensons que cela se volatiliserait avec la hausse des coûts.
Concernant le point 3 : C’est pourquoi nous essayons de tout planifier aussi précisément que possible et sommes reconnaissants de tout conseil concernant des coûts éventuellement non ou insuffisamment pris en compte.
Sur les standards énergétiques, je ne suis d’accord qu’en partie, bien que je comprenne les opinions et points de vue parfois controversés.
Ce qui est relativement important pour nous, c’est aussi que, bien sûr, les grands tampons ne sont pas inclus dans les calculs, mais même avec des enfants, il reste après tous les coûts environ 800 € par mois + en principe 10 000 € par an, mais bien sûr, nous ne voulons pas non plus renoncer à tout, nous voulons un peu plus de vie – nous souhaitons pouvoir planifier les coûts énergétiques aussi bien que possible et donc les garder aussi bas que possible.
Chez les fabricants de maisons préfabriquées, en règle générale, le KFW55 est déjà standard. La montée à KFW40 est déjà compensée par une subvention plus élevée pour la plupart, donc c’est neutre.
Le passage au KFW40+ est ensuite un peu plus important et coûterait environ +10 000 à 12 000 €.
Nous avons déjà demandé un plan plus petit chez le premier fournisseur (169 m² au lieu de 181 m²), ce qui avait un impact de prix d’environ 25 000 €, avec une meilleure répartition sans trop de concessions concernant les pièces.
Nous en sommes actuellement à un prix total de 487 000 €, donc déjà légèrement sous les 500 000 €.
Nous avons pris en compte l’installation photovoltaïque à 20 000 € (ce serait probablement moins cher en théorie), donc si nous descendons de KFW40+ à KFW40, nous serions à 467 000 €.
Si nous retirons encore la cheminée dans le salon, nous serions à 459 000 €, ce qui n’a de toute façon pas beaucoup de sens dans une maison KFW40, ce serait juste pour un « facteur bien-être ».
Nous considérons donc une dégradation à 459 000 € comme possible, incluant une préparation pour cheminée et pour photovoltaïque.
Dans les coûts totaux, nous avons intégré les marges suivantes ainsi que les options et coûts annexes :
Options électriques : 2 500 €
Volets roulants électriques et aluminium : 9 500 €
Pompe à chaleur air/eau avec ventilation centrale, chauffage au sol, 2 sèche-serviettes supplémentaires : 20 000 €
Amélioration porte d’entrée : 3 000 € (du PVC à l’aluminium avec partie latérale)
Amélioration tuiles de toit en tuile d’argile : 3 000 €
Amélioration descentes pluviales en zinc titane : 2 000 €
Amélioration escalier : 11 000 €
Étude de sol / géomètre, etc. : 10 000 €
Frais de raccordement : 10 000 €
Électricité de chantier, eau de chantier, autres frais : 15 000 €
Travaux de terrassement : 15 000 €
Cuisine : 25 000 €
Je ne vois pas de changement significatif de la somme du prêt, mais au moins une marge supplémentaire de 41 000 € pour imprévus et options auxquels nous ne pensons pas actuellement est disponible.