Estimation des coûts de construction d'une maison individuelle dans la région de Tübingen

Dans le sous-forum que tu as mentionné, on ne trouve presque que des sujets interrégionaux. Et la partie régionale est listée de manière incorrecte, c’est-à-dire triée par ordre alphabétique et non par code postal – si je me souviens bien. On peut oublier ça ! Ce n’est pas l’idéal, enfin pas top comme pages.

Je ne parlais pas non plus des rubriques 293 ou 324, mais de 119 : et je me souviens de plusieurs rapports détaillés où des personnes cherchant une entreprise ont fait des comparaisons entre plusieurs prestataires visités. Les titres comportent généralement une ville dans le nom, ou un des prestataires visités. Comme un bon maître d’œuvre (GU) a en règle générale un domaine d’action régional, on cherche alors, en alternative à « Tübingen » par exemple, Reutlingen, Böblingen ou Calw (plusieurs résultats, malheureusement pas avec « Freudenstadt », mais ça suffit déjà).

Hein comment ? Je me rends compte que tu prends beaucoup de plaisir avec les jeux de mots. Pour moi, le sujet est très sérieux et oui, je le respecte profondément. C’est trop cryptique pour moi, mais un petit sourire m’échappe quand même parfois.

La crypticité, pfft ! Justement, le montage expérimental de Schrödinger est très répandu et expliqué de façon simple et populaire. Moi-même, je ne suis qu’un élève de niveau collège avec un passé de lycée. Une culture générale large ne fait pas de mal et on peut l’utiliser universellement, alors vas-y sans peur comme Hector, fonce sur les boulettes !
J’illustre volontiers avec des comparaisons d’images que presque tout le monde connaît – je l’admets, à certains endroits le « savoir d’initié » d’être né avant l’ère Kohl facilite la compréhension rapide.

Ça me semble plus compréhensible – mais pourquoi ? Parce que Town & Country a une description des prestations de construction aussi faible ?

Town & Country compte une grande part de franchisés débutants / entrants par reconversion et n’apparaît donc pas dans le champ de mes conseiller(e)s.

Je pense que pour le GU, le choix signifie « adieu planification libre ».

Ça fait presque mal de voir à quel point tu écoutes mal. Nous avons déjà clairement établi ici que tu arriveras sans doute mieux à ton but avec un GU pour gros œuvre et non clé en main (ou un constructeur à ossature) et un architecte libre qui te conseille aussi dans la description du contenu des travaux. Arrête de t’acharner à vouloir affronter le dragon du GU clé en main économique avec l’épée de la feuille Excel. Je travaille dans toute l’Allemagne et je sais avec certitude que je ne suis pas le seul à pouvoir t’aider (facilement) !
Veux-tu « construire » ou veux-tu « te plaindre que construire est compliqué » ?

Tu as simplement besoin d’1. un architecte libre pour le module A pour commencer, ensuite 2. pendant la phase de repos de la pâte une prise de décision (avec moi par exemple ou seul), puis selon le résultat 3. une maturation de l’avant-projet ou l’ajustement d’une proposition alternative (selon ce qui convient le mieux, là même la boule de cristal ne peut pas prédire) et 4. ce n’est qu’alors (« déjà maintenant » serait une pure absurdité) une recherche « définitive » de prestataires (par exemple avec un conseiller en construction comme moi), où l’architecte élabore avec toi la description des prestations et organise l’équipe d’artisans. 0. Tes démons, tu peux les envoyer à la déchetterie.

Merci, je comprends bien ça et peux continuer à lire [ / ] C’est probablement vrai – je continue à lire dans le sous-forum, merci pour le conseil.

Dans les deux cas, je ne comprends pas ce que tu veux dire.

Je ne parlais pas des rubriques 293 ou 324, mais de la 119 : et je me souviens de plusieurs rapports détaillés où des chercheurs d’entreprise ont comparé plusieurs prestataires visités. Les titres ont généralement une ville dans le nom, ou l’un des prestataires visités. Comme un bon entrepreneur général (GU) a en général un périmètre d’action régional, on cherche alternativement à "Tübingen" par exemple "Reutlingen", "Böblingen" ou "Calw" (plusieurs résultats, malheureusement pas avec "Freudenstadt", mais cela suffit).

Krypsis, bah quoi. Justement, le montage expérimental de Schrödinger est très répandu, facile à trouver et expliqué de manière populaire et compréhensible, moi-même je ne suis qu’un élève de collège avec une formation gymnasiale. Une culture générale large ne fait pas de mal et elle est universellement utile, alors sans peur, comme Hector, attaquons les boulettes !
J’aime bien illustrer avec des comparaisons d’images que presque tout le monde connaît – il est vrai qu’à certains endroits, le "savoir d’initié" de l’époque pré-Kohl favorise la chute plus rapide de la pièce.

Town & Country compte une forte proportion de franchisés inexpérimentés ou qui changent de métier, c’est pourquoi il n’apparaît pas dans le cercle de mes consultants.

Ça fait presque mal de voir à quel point tu écoutes mal. Nous avons déjà établi ici que tu atteindras probablement le mieux ton but avec un entrepreneur général pour gros œuvre et non clé en main (ou avec un constructeur de maison en finition) et un architecte indépendant qui te conseille également sur la description des prestations de construction. Arrête de t’acharner, armé de ton épée Excel, à vouloir affronter le dragon entrepreneur général clé en main économique. Je travaille à l’échelle nationale et je sais bien que je ne suis pas le seul qui peut t’aider (très facilement) parmi les gens.
Veux-tu "construire" ou veux-tu "te plaindre que construire est compliqué" ?

Tu as simplement besoin, 1. d’un architecte indépendant pour commencer uniquement par le module A, puis 2. pendant le temps de repos de la pâte, une prise de décision (avec moi par exemple ou seul), puis selon le résultat 3. une maturation de l’avant-projet ou un ajustement d’une proposition alternative (selon ce qui convient le mieux, même la boule de cristal ne peut pas deviner à l’avance) et 4. seulement alors ("déjà maintenant" serait pure folie) une recherche "définitive" de prestataire (par exemple avec un conseiller en construction comme moi), lors de laquelle l’architecte rédige avec toi la description des prestations et constitue l’équipe d’artisans. 0. Tes démons, tu peux les mettre à la déchetterie.

Dans les deux cas, je ne comprends pas ce que tu veux dire.

Je connais le chat de Schrödinger – il se peut que je sois réticent parce que je suis une personne qui préfère les chiens.

J’écoute déjà, mais ensuite je n’ai pas compris une image cohérente de ta démarche. Juste pour être sûr encore une fois de ce que tu entends dans ma compréhension de profane. Je dois d’abord comprendre précisément la démarche, avant de "gaver" tant que je n’ai pas compris. Je pensais qu’un entrepreneur général (GU) c’était pareil (quelque chose comme un Fingerhaus, Hanse Haus). Les "maisons à finir soi-même", où en tant que profane je dois coordonner les artisans, c’est exclu ! Ce que je peux faire c’est poser des sols en bois, faire faire des travaux de peinture, construire terrasses et allées, et plutôt des petites choses. Pas des portes, pas des fenêtres, pas de technique, pas de chape.

Après cette recommandation, tu dis (également dans ce post ) :

1. Contacte un architecte indépendant qui dans notre cas facture forfaitairement pour "économiser les coûts". Dis-lui les souhaits et exigences concernant la vie dans la maison, ce qui est important pour moi, ce qui ne l’est pas. Que puis-je me permettre (j’ai cru lire qu’un architecte peut estimer grossièrement de 10 à 20 % – c’est exact ? Comment trouver un architecte qui facture forfaitairement ?

2. Le produit de cette ou ces entretiens est un avant-projet qui, espérons-le, respecte le budget (c’est exact ?).

3. Dans cet avant-projet, on reçoit une représentation 3D et un "plan" montrant comment l’accès + stationnement pourraient être organisés, comment la surface constructible a été exploitée + le plan au sol + la description des différentes surfaces en m² du hall, des pièces, ainsi que des fenêtres et portes, etc. à l’échelle 1:100, n’est-ce pas ?

4. Avec cet avant-projet, on peut approcher des "entreprises de construction" et demander des offres, celles-ci sont comparées selon leur cahier des charges de construction et de prestations, où puis-je obtenir le meilleur rapport qualité-prix ?

5. Ici intervient ta phase de repos de la pâte et de prise de décision ? Pause, que voulais-je, que reçois-je, que puis-je me permettre ? Durée du chantier, moment du chantier, etc.

6. S’il y a besoin d’ajustements au plan, puis-je retourner vers l’architecte indépendant ou entrer dans une nouvelle discussion pour améliorer les offres avec les "constructeurs" restants ?

7. Si on peut faire un choix de matériaux avec une signature, ce serait super, j’ai trouvé cela sur ce forum

7.1 Si on choisit les matériaux après la signature, il faut connaître les risques possibles comme dans le fil de discussion 7 (ou comme indiqué dans ce fil, compter 50 000 € mais c’était sûrement en lien avec Town & Country).

7.2 Si on choisit les matériaux avant la signature, super, on a une meilleure transparence des coûts.

8. Contrat d’achat signé, choix de matériaux réalisé dans le cas 7.1 ou 7.2 et la "liste des pièces" ou plan de coût avec la garantie de prix correspondante est établie. Je me demande ce que j’ai signé en 7.1. C’est étrange.

8.1 La planification détaillée commence et le plan "approuvable" est prêt, que ce soit avec l’architecte du GU ou un architecte indépendant ; je ne sais pas, je pencherais pour l’architecte du GU ici ? Ce "plan" est soumis pour approbation.

9. Permis de construire espéré et pas de modifications à apporter, sinon retour au point 8.1.

10. Planification d’exécution.

11. Phase d’attribution.

12. Phase du gros œuvre (expert en garantie).

13. Phase d’aménagement intérieur.

14. Prestations personnelles possibles aussi en parallèle à la 13, bien que cela demande probablement beaucoup de coordination.

15. Réception par l’autorité / expert, etc.

On voit que si les étapes 1 à 9 sont correctes, mes connaissances deviennent très limitées à partir de 9 et je ne voudrais pas avoir dix interlocuteurs durant ces phases.

Si j’ai bien compris le post précédent, nous devrions suivre cette démarche, mais je ne comprends pas ce qu’est un "GU gros œuvre".

Je connais le chat de Schrödinger - il se peut que je sois réticent parce que je suis une personne qui préfère les chiens...

Entièrement d’accord !
Les maîtres d’ouvrage choisissent différents chemins pour atteindre leur but ; dans mes propres projets, c’était toujours différent.
Comme autre possibilité pour toi, je pourrais par exemple aussi bien imaginer ce qui suit, puisque tu as apparemment un terrain relativement facile à construire et que ton profil d’exigences en matière de plan correspond à environ 80 % de celui des constructeurs habituels (à l’exception de petites adaptations) :
1. Définis la surface habitable approximative selon la règle empirique de 3 000 € plus frais annexes.
2. Trouve l’un des innombrables plans qui te plaît le plus et qui est aussi compatible avec le plan d’urbanisme.
3. Publie ce plan ici en nommant tes besoins individuels (même si cela doit déjà exister sur le net).
4. Fixe le standard d’isolation et le niveau d’équipement autant que possible (ventilation contrôlée, chauffage par le sol, photovoltaïque, protection solaire, etc.).
5. Vérifie de façon contraignante ce que tes potes sont prêts/capables d’apporter comme contribution.
6. Va ensuite chez l’entreprise de construction que tu as déjà bien évaluée et/ou un autre prestataire de la région.
7. Contacte la banque avec ces données principales.
L’individualité de ta maison peut toujours être réalisée ensuite, que ce soit par la couleur de l’enduit, un bardage partiel en bois, les formes des fenêtres, etc.
Je pense qu’un rectangle classique sera une forme de bâtiment raisonnable pour cela.
Après cela, tu auras probablement déjà une direction claire ou la prise de conscience de ce que tu dois modifier dans ta liste de souhaits et où.
Ce qui concerne tes potes me paraît jusqu’ici dangereusement flou. S’ils te prennent effectivement en charge (comme tu l’as indiqué) entièrement les travaux de carrelage et de peinture et que tu peux apporter ta contribution partielle, cela signifie une économie considérable qui te donnera des marges de manœuvre ailleurs. Bien sûr, tu devrais aussi prendre en compte que tu devras un jour rendre la pareille à tes potes, de la même manière ou d’une autre.
Je ne dis pas que c’est la voie royale, mais d’après ce que j’ai lu jusqu’ici, je peux bien me l’imaginer ainsi, et en parlant avec cette entreprise de construction ou avec un de tes nouveaux voisins, d’autres options pourraient aussi se présenter.
L’ignorance que tu redoutes diminuera avec le temps, lorsque vous vous pencherez sur les détails. Il y a ici de nombreux fils de discussion sur tous les sujets, donc chauffage, sols, photovoltaïque et autres, ainsi que sur le financement. Plus tu apporteras d’informations, plus tu recevras en retour.

J'ai l'impression que tu réussis toujours à tourner en rond, bien que tu aies déjà rassemblé beaucoup d'informations. Cela arrive quand on est structuré dans le fond, mais pas dans le processus de prise de décision. Ce dernier devient confus lorsque des évaluations sont faites avant que les priorités ne soient claires – et il faut admettre qu'à cet égard, le forum habituellement très utile est parfois contre-productif.

D'abord la formation de la volonté avec priorisation
Puis fixer le budget et clarifier avec le financeur.
Ensuite un premier rapprochement avec un ou plusieurs interlocuteurs – cela peut se faire sans offre concrète, lors d’un entretien par exemple dans une maison témoin, chez un entrepreneur général ou avec un architecte.
Puis évaluer ce qui est possible ou pas.
Ensuite un affinage avec 2 prestataires envisagés.
Décider et commencer ou abandonner.

Face au partenaire de construction, je mentionnerais un budget inférieur de 15 % à ce que tu es prêt et capable de financer. Cela te donne l’air nécessaire pour la construction ou pour intégrer un souhait.

Je connais le chat de Schrödinger - il se peut que je sois réticent parce que je suis une personne qui préfère les chiens...

Je commence à avoir l’impression que tu te moques de moi. À l’ère des identités de genre fluides, il est évidemment complètement libre pour toi de "réaliser" virtuellement l’expérience de Schrödinger avec un chat, un chien ou un wolpertinger. Tu fais exprès de te faire pousser une septième jambe pour être encore plus obstiné. Bientôt, tu devras jouer tout seul ici. Laissons tomber.

J’écoute déjà, mais ensuite je n’ai pas vraiment compris une image cohérente de ta méthode. Juste pour être sûr encore une fois, ce que tu veux dire dans ma compréhension de néophyte. Je dois d’abord comprendre exactement la démarche, avant de "casser les pieds" jusqu’à ce que je comprenne.

Non, tu n’écoutes justement pas, et tu n’as pas besoin de mettre tes "casses-pieds" entre guillemets, ainsi tu divisés par deux chaque heure tes lecteurs. Que ce soit moi ou un autre conseiller indépendant ou un architecte ou un expert accompagnant ou autre – personne ne va te cajoler patiemment jusqu’à ce que tu sois littéralement "le dernier à avoir compris". Un jour il faudra que tu sautes par-dessus ton ombre phobique et que tu croies en un ou l’autre professionnel qualifié, quel chemin mène à ta maison individuelle. Personne ne rembobinera le temps dans l’univers pour que tu sois convaincu personnellement une fois de plus du Big Bang. L’eau est mouillée entre 0 et 100 degrés Celsius – tu acceptes enfin ce fait ou tu vis dans ton propre monde (et tu ne construis pas de maison alors). Est-ce que tu obtiens en fait une option d’achat pour le terrain jusqu’en 2028 ou 2030 ?

Tu poses ici encore et encore des questions qui t’ont déjà été expliquées plusieurs fois. Tu n’as apparemment pas vraiment lu le plan de construction de la maison – ni chez moi (où la hotline de rédaction est mentionnée en haut et en bas) ni la poignée de plans individuels que j’ai mâchés ici dans le forum seulement ces six derniers mois. Le dernier post des épisodes "Reloaded" traite en détail du temps de repos de la pâte et de la prise de décision. Les explications données dans la rubrique des prestations sur les produits "prise de décision" et "accompagnement au choix" laissent aussi aucune de tes questions sans réponse, en plus il y a la possibilité de dialogue via la fonction "commentaire".

Je pensais que GU est égal à GU (quelque chose comme un , ). [ / ] Si j’ai bien compris le post précédent, nous devrions prendre cette voie, mais je ne comprends pas ce qu’est un "Rohbau GU".

Tout entrepreneur de construction (s’il est dans le bois, souvent appelé "fabricant de maisons préfabriquées") qui amène tous les coéquipiers nécessaires à la construction d’une maison individuelle complète est un entrepreneur général (GU). S’il n’amène que les coéquipiers nécessaires jusqu’au niveau de construction "coque étanche" (bâtiment clos), alors c’est un GU coque (ou chez les constructeurs bois : "fabricant de maison à finir"). Et non, tu n’as apparemment pas compris cela non plus, parce que premièrement :

Les "maisons à finir" où en tant que novice je dois m’accorder avec les artisans, c’est exclu !

... non, une coque ou maison à finir (que tu complètes alors avec un architecte) est précisément ce qui te convient uniquement, et deuxièmement ...

Ce que je peux faire, c’est poser des planchers en bois, faire (faire faire) la peinture, construire terrasses et chemins d’accès et plutôt des petites choses.

... tu ignores encore une fois que ce que tu peux faire toi-même (ou par des amis) ne vaut que si cela s’insère dans le processus de ton entrepreneur général. Tous les indices indiquent donc clairement le GU coque (et un architecte comme ton conseiller).

Après cette recommandation, tu dis (aussi dans ce post )
1. Aller voir un architecte indépendant, qui dans notre cas facture forfaitairement pour "économiser des coûts".

Ensuite, tu énumères ta propre liste, pas ce que j’aurais dit au lien ci-dessus. Je ne reconnais pas ma recommandation pour un forfait à cause d’économies, seule la première étape aller voir un architecte indépendant correspond à mon conseil.

(je crois avoir lu qu’un architecte peut estimer à grosso modo 10-20 % - c’est ça ? [...] 2. Le produit de cette/ces discussion(s) est un avant-projet qui, espérons-le, rentre dans le budget, (c’est bien ça ?).

La phase de prestation 2 aboutit à un avant-projet qui doit bien sûr, en plus de la volumétrie, être fidèle au budget, et là aussi avec une précision encore grossière.

3. Dans cet avant-projet on obtient une représentation 3D et un "plan" montrant comment pourrait être l’accès + le stationnement, comment la zone de construction a été exploitée + plan au sol + description des surfaces individuelles en m² du hall d’entrée, des pièces, ainsi que des fenêtres et portes, etc., à l’échelle 1:100, c’est bien ça ?
4. Avec cet avant-projet on peut approcher les "entreprises de construction" et demander des offres, qui seront comparées selon leur descriptif de construction et de prestations pour déterminer où l’on obtient le meilleur rapport qualité-prix.

3D si tu veux oui, 1:200 est approprié et pratique, 1:100 est plutôt le favori des jeunes architectes inexpérimentés (qui interprètent aussi mal l’outil "avant-projet"). L’avant-projet peut être utilisé pour la demande de certificat d’urbanisme préliminaire et pour la prise de décision, où il ne s’agit pas encore d’un demi-final de descriptif de prestations, mais important pour le rapport qualité-prix entre la voie bois et la voie maçonnée pour réaliser le projet concret.

5. Est-ce que maintenant vient ton temps de repos de la pâte et la prise de décision ? S’arrêter, que voulais-je, que reçois-je, que puis-je me permettre ? Durées de construction, moment de construction, etc.
6. Si des ajustements au plan sont nécessaires, puis-je retourner voir l’architecte indépendant ou vais-je ensuite dans une autre discussion pour améliorer l’offre avec les "constructeurs" restants ?

Le temps de repos de la pâte, tu peux déjà le lire en détail comme dit. La prise de décision se fait en adressant une série de demandes d’orientation (pas un casting !) à un nombre équilibré de participants (quatre à six) et en évaluant professionnellement les réponses (c’est pourquoi ce n’est possible mais pas conseillé en tant que novice de le faire soi-même).
Les ajustements sont faits à peu près aussi souvent sur l’avant-projet précédent ou sur une proposition alternative (provenant de la série de réponses obtenues). Avec l’architecte en collaboration avec le fournisseur ça fonctionne le mieux, souvent les conseillers veulent aussi que je le fasse (et chez les collègues ce n’est pas beaucoup différent).

La suite du processus de planification détaillée et de choix des matériaux est ici aussi variée que les réponses à la prise de décision.

L’insuffisance de connaissances que tu craignais s’estompe avec le temps, quand vous vous intéresserez aux détails.

Un reste d’insuffisance de connaissances ne doit pas être combattu avec obstination à tout prix.

Pour tous les sujets il y a ici de nombreux fils de discussion, comme chauffage, sols, photovoltaïque, etc.

Mais il y a aussi le mantra 11ant Steinemantra, qui ne doit pas être seulement appliqué aux peintres muraux, il s’applique tout autant au chauffage-ventilation-climatisation & Cie !

J’ai l’impression que tu arrives toujours à tourner en rond, bien que tu aies déjà rassemblé beaucoup d’informations. Cela arrive quand on est structuré sur le sujet mais pas dans le processus de prise de décision.
Ce processus s’embrouille lorsque des évaluations sont faites avant que les priorités soient claires – et il est vrai que sur ce point, le forum pourtant très utile est parfois contre-productif.

Il est souvent difficile à diagnostiquer si les questionneurs ont du mal malgré ou à cause de la quantité d’informations.

Je dirais à ton partenaire de construction un budget de 15 % inférieur à celui que tu peux financer.

Très bon conseil, merci - nous sommes d'abord allés aux institutions financières pour connaître le cadre (charge mensuelle, etc.) mais ce serait bien sûr aussi une solution. Peut-être que cela a aussi apporté de l'agitation.