Diviser et viabiliser les terrains eux-mêmes

Va à l'une des réunions publiques du comité de construction et fais-toi une idée de sa composition, de ce qui l'occupe, des objectifs de développement qui y sont discutés, ainsi tu te rapprocheras nettement d'une évaluation.
Si tu as un peu d'argent liquide disponible et que des terrains sont à vendre, n'hésite pas à frapper quand il est clair qu'aucun projet d'aménagement d'espace de détente ou de compensation de l'imperméabilisation n'est prévu. À un moment donné, il se passe toujours quelque chose dans la zone intérieure. La valeur que tu paies maintenant te rapportera très probablement des intérêts si tu construis ailleurs entre-temps.

Quelles seraient les aides concrètes que l'on pourrait demander à ces derniers, en particulier dans les premières étapes de la recherche ?

Eh bien, rien que le « Qu'est-ce qui est possible ? », « Comment est-ce possible ? », « Qu'est-ce qui est disponible ? » (mise en valeur), un novice qui ne connaît que des maisons individuelles sous forme de villas urbaines et de maisons à toit en pignon, éventuellement sur une surface de forme rectangulaire des maisons mitoyennes et des maisons en rangée avec leurs propres parcelles, ne peut pas vraiment le reconnaître.
Le novice est souvent déjà dépassé par le COMMENT partager, pour que ce soit équitable.
Un avertissement : Ensuite, il y a des coûts que personne n'est prêt à payer, car au début il n'y a aucune garantie.
Il faut donc qu'une personne prenne la responsabilité. Plus tard, il n'en reste que la moitié, parce que soit la bonne école n'est pas à proximité, soit la zone est dans la direction opposée à la future grand-mère.

Va à l’une des réunions publiques du comité de construction et fais-toi une idée de sa composition [...].

Il se passe toujours quelque chose à un moment donné à l’intérieur [...]

Merci !

un profane ne s’en rendrait [...] même pas compte.

Ok. Est-ce que je comprends bien le sous-texte, qu’il faudrait simplement garder l’esprit ouvert car on ne peut probablement pas saisir toutes les possibilités qu’un bon architecte/autre professionnel peut tirer d’un terrain apparemment pas optimal ? Je m’intéresse particulièrement à la phase avant l’intérêt concret d’achat, la recherche minutieuse de terrains potentiels en quelque sorte.

Un avertissement : Ensuite viennent des coûts que personne n’est prêt à payer, parce qu’au début il n’y a aucune garantie.
Il faut donc qu’une personne prenne le risque. Plus tard, il n’y en a plus que la moitié parce que soit la bonne école n’est pas à proximité, soit le secteur est dans la direction opposée par rapport à la future grand-mère.

J’espère que l’on peut déjà filtrer cela lors de la recherche, donc avant l’achat. Bien sûr, le risque demeure.

Jusqu’à deux salariés à plein temps (selon le statut de la planification familiale) avec un capital propre solide.

Donc tous avec un financement de 40 à 70 %. Aucun dont l’avance d’une somme à six chiffres ne le ruinerait.

irrélevant pour l’approbation de la division, des projets de construction, etc. ?

Oui. L’utilisation réelle dans le cadastre ou le registre foncier n’a pas de pertinence directe en droit de la construction. Elle sert cependant à des fins statistiques pour justifier, par exemple, un besoin de planification (modification du plan d’utilisation des sols, élaboration du plan d’urbanisme).

Quelles seraient les aides concrètes que l’on pourrait demander à ceux-ci, en particulier lors des premières étapes de la recherche ?

Une première évaluation de la situation juridique d’urbanisme d’un terrain éventuellement envisagé. Voici trois exemples d’un village choisi au hasard dans la région mentionnée sans vérification des conditions réelles :


Parcelles 729, 730 ; secteur non planifié à l’intérieur ; constructible selon l’article §34 du Code de la construction avec 6 maisons jumelées.


Parcelles 65-69 et éventuellement parties des parcelles voisines ; possiblement §34 Code de la construction (cf. ci-dessus), possiblement secteur extérieur en secteur intérieur selon §35 Code de la construction, ce qui nécessite éventuellement l’élaboration d’un plan d’urbanisme selon §§11 et suivants du Code de la construction, ce qui exige beaucoup d’expérience et des avances de frais.


Partie de la parcelle 701 ; plan d’urbanisme nécessaire avec certitude.

Je suppose que, avec des politiciens locaux récalcitrants, l’affaire est pratiquement compromise (ou du moins plus recommandée)

Oui.

Quelle importance a le reste ?

Difficile à prévoir. Dans le bassin de lignite rhénan, il y a cependant une grande sensibilité aux atteintes à la nature.

Existe-t-il une approche raisonnable pour exclure à l’avance avec une certitude relativement élevée la présence d’animaux et de plantes rares ?

Oui, il existe divers experts.
Mais franchement : c’est pour ceux qui veulent éviter les taux négatifs. Dès que vous devez créer les conditions légales d’urbanisme par l’élaboration d’un plan d’urbanisme, le risque devient trop grand. Cherchez des terrains de catégorie 1.

Merci beaucoup pour les indications et les exemples, ils sont extrêmement utiles !

J’aurais encore une question concernant l’exemple 2 : quand/comment puis-je le plus facilement déterminer si des parcelles sont « Außenbereich im Innenbereich » (super terme !) ? Selon le plan d’utilisation des sols de Bergheim, les parcelles 65-69 sont des zones d’habitat, cela a-t-il de l’importance, ou bien seule une demande/appel au service compétent aide – et quel serait-il pour cette question précise, le service de l’urbanisme ?

Sinon, je lis – aussi sur la base des réponses précédentes – à peu près ceci :
- Ne pas s’approcher des zones extérieures, même à l’intérieur
- Si zone intérieure, faire examiner par un professionnel si/la manière dont un terrain potentiellement adapté peut être constructible selon le §34 du code de la construction, sinon s’abstenir. Ne pas sous-estimer ce qui pourrait être potentiellement adapté, car un œil entraîné reconnaît bien plus que le profane.

Est-ce à peu près ça ?

Quand/comment puis-je savoir le plus facilement si des parcelles sont en "zone extérieure à l’intérieur" (super terme !) ?

Lien juridique uniquement avec une demande préalable de permis de construire. J’ai déjà vu un même agent traiter un même terrain arriver à une autre conclusion après deux ans, sans que les conditions aient changé. Contrairement à moi, il n’avait pas documenté sa première affirmation.

Selon le plan d’aménagement de Bergheim, les parcelles 65-69 sont des zones résidentielles, cela a-t-il une importance ?

Pour ton projet oui, pour la délimitation intérieur/extérieur c’est un indice, une pièce du puzzle. Le fait que la structure urbaine permette une construction sans plan d’aménagement dépend de nombreux facteurs individuels, par exemple le bilan des surfaces de la commune.

Ou est-ce qu’une demande/un appel à l’autorité compétente aide toujours ?

Pas toujours. Je doute qu’une demande informelle permette d’attendre une réponse utile, un appel certainement pas.

Et laquelle serait-ce pour cette question concrète ?

Cela dépend de la structure organisationnelle de la commune.

Service de l’urbanisme ?

Existe-t-il encore de nos jours ? Aujourd’hui il y a des services spécialisés et du management. Je pense que les urbanistes doivent se prononcer, peu importe le nom de leur unité – avant c’était le service de l’urbanisme (A61).

- Ne pas toucher à la zone extérieure, même intérieure

Pas forcément. Je déconseille fortement de développer soi-même un plan d’aménagement, mais en juin a été adoptée la prolongation de l’article 13b du Code de la construction, qui facilite aux communes, sous certaines conditions, l’élaboration de plans d’aménagement. Avec un peu de chance, un groupe de constructeurs motivés trouvera peut-être une oreille attentive.