自行划分和开发土地

去参加一次公开的建设委员会会议，了解它的成员构成、他们关注的议题以及讨论的发展目标，这样你会更接近做出评估。如果你有一些流动资金，并且土地正在出售，只要确定那里没有规划为休闲区或硬化面积补偿，就可以考虑购买。内城区迟早会有变化，你现在支付的价格很可能会带来回报，尤其是如果你在此期间在其他地方建设的话。

在寻找的最初步骤中，人们可以具体向他们询问哪些帮助？

嗯，就连“有什么可能？”，“怎么可能”，“有什么存在”（开发）这些问题，一个只知道以城市别墅和坡屋顶独栋住宅形式存在的独栋住宅，可能还知道在矩形布局的地块上的双拼和带有独立地块的排屋的外行人，都无法识别。
外行人通常已经被“怎么做”的部分搞得不知所措，要做到公平很难。
一个警告：接着会产生没人愿意支付的费用，因为一开始还没有保证。
所以必须有人顶着这个责任。后来只有一半人参与了，因为要么正确的学校不在附近，要么区域朝着未来奶奶的相反方向。

去参加一次公开的建筑委员会会议，亲自了解一下委员会的构成[...]。

最终室内总会有所动作[...]

谢谢！

外行人根本看不出来[...]。

好的。我理解的潜台词是，应该保持开放态度，因为很可能并不能完全理解一个优秀的建筑师或其他专业人员如何从一个看似不理想的地块中发挥出所有可能性？我特别关心的是具体购房意向前的阶段，也就是对潜在地块的初步筛选阶段。

提醒一下：接下来会产生没人愿意承担的费用，因为一开始没有保障。
必须有人承担风险。后来只有一半的人会参与，因为正确的学校可能不在附近，或者该区域正好在未来祖母所在方向的反面。

我希望在寻找过程中，也就是购房前，就能对此进行筛选。当然，风险依旧存在。

每个家庭最多两名全职收入者（根据生育计划状态）且有稳固的自有资金。

所以大多数是40%-70%的融资。没有人会因先垫付六位数的资金而破产。

对分割、建筑项目等批准是否无关紧要？

是的。土地登记薄或地籍的实际用途对建筑法没有直接影响。但它用于统计目的，例如为了证明某种规划需求（用地规划变更、建设规划制定）。

可以从这些机构那里询问的具体帮助，特别是在寻找的初期阶段是什么？

对可能符合条件的地块的规划法情况进行初步评估。以下是从所述地区一个随机选定村庄的三个例子，未经实际情况核查：
[ATTACH alt="beispiel1.png" type="full"]64330[/ATTACH]
地块编号729、730；未规划的内区域；根据德国建筑法第34条可建造6个双拼住宅单元。
[ATTACH alt="beispiel2.png" type="full"]64332[/ATTACH]
地块编号65-69及邻近地块的部分区域；可能按第34条，也可能是第35条规定的内区域外区，这可能需要根据第11条及后续条款设立建设规划，这需要丰富经验和前期投入资金。
[ATTACH alt="beispiel3.png" type="full"]64333[/ATTACH]
地块701部分区域；肯定需要建设规划。

我猜如果当地政治人物不支持，那事情基本没戏（或者至少不再建议推动）？

是的。

剩下的因素重要性如何？

难以预测。但莱茵棕煤区对自然环境干预高度敏感。

有没有合理的方法能以较高的确定性事先排除稀有动植物的存在？

有，有多种评估专家可以请。
但坦率说：这适合那些想避免负利率的人。如果您必须通过设立建设规划来满足规划法要求，风险就太大了。请关注类别1的地块。

非常感谢您的提示和例子，这些非常有帮助！

我还有一个关于例子2的问题：我怎样/什么时候能最简单地弄清楚地块是否属于“室内区域的室外区域”（这个术语真棒！）？根据Bergheim的土地利用规划，地块65-69是住宅用地，这有影响吗，还是只能通过向主管部门询问/打电话来得知——针对这个具体问题，应该是建设局吗？

除此之外，我根据之前的回答大致理解如下：
- 远离室外区域，即使是室内区域的也不要碰
- 如果是室内区域，需让专业人士检查该地块是否符合《建筑法》第34条的潜在适用条件，否则也别碰。不要低估潜在适用的可能性，因为专业的眼光比外行看得多。

大致如此吗？

什么时候/如何能最简单地弄清楚地块是“内区中的外区”（很棒的术语！）？

具有法律效力的只有建设预询问。我曾经遇到过，同一个负责人员对同一块地，在两年后没有任何实际情况变化的情况下，给出了不同的评估。与我不同的是，他没有记录第一次的说法。

根据贝格海姆的土地利用规划，地块65-69为住宅用地，这有意义吗？

对你的项目来说是有意义的，对于内外区的划分来说是一个线索，是拼图的一部分。是否允许在没有详细规划的情况下建设，取决于许多个别因素，例如社区的地块平衡。

还是说总是只能向相关部门咨询/打电话？

不一定。我怀疑非正式的询问能否得到有意义的答复，打电话肯定不行。

对于这个具体问题，应该问哪个部门？

这取决于市政的组织结构。

建设局？

现在还有建设局吗？现在是专业科室和管理部门。我认为城市规划师必须对此发表意见，无论他们的组织单位叫什么——以前那是规划局（A61）。

- 远离外区，也远离内区

不一定。虽然我强烈建议不要自行制定详细规划，但今年六月通过了《建筑法》第13b条的延长，该条在特定条件下使市政制定详细规划更容易。运气好的话，一群有建设意愿的人可能会遇到愿意听取的意见者。