Dividir y urbanizar los terrenos por sí mismos

Ve a una de las sesiones públicas del comité de urbanismo y obtén una impresión de cómo está compuesto, qué temas se tratan allí, qué objetivos de desarrollo se discuten; así te acercarás mucho más a una evaluación. Si tienes algo de dinero líquido disponible y los terrenos están a la venta, simplemente aprovecha la oportunidad, si está claro que no hay planes para un área de recreo o compensación por impermeabilización. En algún momento siempre sucede algo en el área interior. El valor que pagues ahora lo recuperarás probablemente con intereses, en caso de que mientras tanto construyas en otra parte.

¿Cuáles serían las ayudas concretas que se podrían pedir a estos, especialmente en los primeros pasos de la búsqueda?

Bueno, solo con el "¿Qué es posible?", "¿Cómo es posible?", "¿Qué hay disponible?" (desarrollo), un profano que solo conoce casas unifamiliares tipo villas urbanas y casas con tejado a dos aguas, quizá también dúplex en parcelas rectangulares y casas adosadas con parcelas propias, ni siquiera se da cuenta.
El profano suele estar ya abrumado solo con el CÓMO, para que sea justo.
Una advertencia: después vienen los costos que nadie está dispuesto a pagar porque al principio no hay garantía.
Así que alguien tiene que arriesgarse. Más tarde, solo la mitad sigue involucrada, porque o bien la escuela adecuada no está cerca o la zona está en dirección opuesta hacia la futura abuela.

Ve a una de las reuniones públicas del comité de construcción y hazte una idea de cómo está conformado [...].

En algún momento siempre pasa algo en el interior [...]

Gracias!

eso no lo reconoce ni un lego [...] en absoluto.

Ok. ¿Entiendo bien el subtexto de que simplemente se debería mantener una mente abierta porque probablemente no se pueden abarcar todas las posibilidades que un buen arquitecto/u otro profesional saca de un terreno aparentemente no óptimo? Me refiero especialmente a la fase antes del interés concreto de compra, la búsqueda exhaustiva de terrenos potenciales, por así decirlo.

Una advertencia: entonces vienen costos que nadie está dispuesto a pagar porque al principio no hay ninguna garantía.
Así que alguien tiene que arriesgarse. Después quedan solo la mitad porque o la escuela adecuada no está cerca o la zona está en dirección opuesta a la futura abuela.

Espero que eso se pueda sondear durante la búsqueda, es decir, antes de la compra. Claro, el riesgo queda.

Hasta dos personas con ingresos completos (según el estado de la planificación familiar) con un capital propio sólido.

Así que todos con un financiamiento del 40-70%. Nadie a quien adelantar una suma de seis cifras le arruine.

¿irrelevante para la aprobación de la división, proyecto de construcción, etc.?

Sí. El uso real en el catastro o en el registro de la propiedad no tiene una relevancia directa en derecho de construcción. Sin embargo, sirve para fines estadísticos, por ejemplo, para justificar una necesidad de planificación (cambio del plan de uso del suelo, establecimiento del plan de desarrollo).

¿Qué ayudas concretas se podrían solicitar a estos, especialmente en los primeros pasos de la búsqueda?

Una primera valoración sobre la situación legal de planificación de un terreno posiblemente apto. Aquí tres ejemplos de un pueblo seleccionado al azar de la región mencionada, sin comprobar las condiciones reales:


Parcelas 729, 730; área interior no planificada; edificable según §34 de la Ley de Construcción con 6 dúplex.


Parcelas 65-69 y posiblemente partes de terrenos vecinos; posiblemente §34 de la Ley de Construcción (ver arriba), posiblemente zona exterior en área interior según §35 de la Ley de Construcción, lo que requiere la elaboración de un plan de desarrollo según §§11 y siguientes de la Ley de Construcción, lo que exige mucha experiencia y anticipo de gastos.


Parte de la parcela 701; seguro que requiere un plan de desarrollo.

Supongo que con políticos locales reacios la cosa está prácticamente perdida (o al menos ya no es recomendable).

Sí.

¿Qué importancia tiene el resto?

Difícil de predecir. Pero en la cuenca lignítica renana hay alta sensibilidad hacia intervenciones en la naturaleza.

¿Existe un enfoque razonable para descartar con bastante seguridad la presencia de animales y plantas raros de antemano?

Sí, hay varios peritos para eso.
Pero sinceramente: esto es para personas que quieren evitar intereses negativos. En cuanto tengan que crear las condiciones legales de planificación mediante la elaboración de un plan de desarrollo, el riesgo será demasiado grande. Buscad terrenos de la categoría 1.

Muchas gracias por las indicaciones y ejemplos, ¡estos son extremadamente útiles!

Tengo una pregunta adicional sobre el ejemplo 2: ¿Cuándo/cómo puedo averiguar más fácilmente si parcelas son "Außenbereich im Innenbereich" (¡qué buen término!)? Según el plan de uso del suelo de Bergheim, las parcelas 65-69 son áreas residenciales, ¿tiene eso relevancia, o siempre solo ayuda una consulta/llamada a la oficina competente - y cuál sería esa oficina para esta pregunta concreta, la oficina de urbanismo?

Por lo demás, leo - también basándome en respuestas anteriores - más o menos lo siguiente:
- Alejarse del Außenbereich, incluso si está dentro de la zona urbana
- Si es zona urbana, que un profesional revise si y cómo un terreno potencialmente adecuado puede edificarse según el §34 del Código de Construcción, de lo contrario alejarse. No subestimar lo que podría ser potencialmente adecuado, porque un ojo entrenado ve mucho más que un lego.

¿Es más o menos así?

¿Cuándo/cómo puedo averiguar más fácilmente si parcelas catastrales son "área exterior en área interior" (¡gran término!)?

Legalmente vinculante solo con una consulta previa de construcción. Ya he visto que un mismo encargado, para una misma parcela, sin que cambiara nada en las condiciones, después de dos años llegó a una evaluación distinta. A diferencia de mí, él no documentó su primera declaración.

Según el plan de uso del suelo de Bergheim, las parcelas 65-69 son áreas residenciales, ¿tiene eso relevancia?

Para tu proyecto sí, para la delimitación interior/exterior es un indicio, una pieza del rompecabezas. Si la estructura urbanística permite una edificación sin plan de ordenación urbana depende de muchos factores individuales, por ejemplo, el balance de superficies del municipio.

¿O siempre ayuda solo una consulta/llamada a la oficina competente?

No siempre. Dudo que una consulta informal pueda recibir una respuesta útil, una llamada seguramente no.

¿Y cuál sería para esta pregunta concreta?

Depende de la estructura organizativa del municipio.

¿Oficina de construcción?

¿Eso todavía existe hoy en día? Ahora hay departamentos especializados y gerencias. Creo que los urbanistas deben opinar al respecto, sea cual sea el nombre de su unidad organizativa; antes eso era la oficina de planificación (A61).

- Mejor mantenerse alejado del área exterior, incluso del interior

No necesariamente. Aunque recomiendo encarecidamente no desarrollar personalmente un plan de ordenación urbana, en junio se aprobó la extensión del §13b del Código de Construcción, que facilita a los municipios la elaboración de planes urbanísticos bajo ciertas condiciones. Con algo de suerte, un grupo de interesados en construir quizás encuentre oídos receptivos.