तो कल मैंने फिर से अपने आर्किटेक्ट से बात की जिसने अनबिल्डिंग की योजना बनाई थी, उसने कहा कि प्लॉट, उसकी कीमत आदि पर निर्भर करता है, और अगर मैं अपनी अच्छी मात्रा में खुद का कार्य करूं तो मैं 600,000€ में नया निर्माण कर सकता हूँ।
फिर भी मुझे 450,000€ से 550,000€ के बीच लोन लेना होगा, इस अनुमान के साथ कि मैं पुराना घर अच्छी कीमत (>300,000€) पर बेच सकूं - जो उसके नजरिए में अब भी यथार्थवादी है।
इससे मैं 2% ब्याज और 2% भुगतान के साथ लगभग 1800€ मासिक की किश्त पर आऊंगा - और यह अभी भी आय का 40% से अधिक है।
मैं बैंक से बात करूंगा...
अगर मैं फिर से विकल्प 1 या उसके परिवर्तनों की ओर जाता हूँ, तो मुझे वित्तपोषण के दूसरी तरफ सुरक्षा की समस्या होगी।
स्थिति:
घर नामांतरण के अनुसार दो इकाइयों में विभाजित है, प्रत्येक एक फ्लैट के लिए। जब मैंने इसे लिया था तो एक भागीदार घोषणा दी गई थी, क्योंकि मैंने पहले 2011 में ऊपर का मंजिल खरीदा था और वहां "अपना" फ्लैट बनाया था। 2013 में दूसरा भाग लिया। इसलिए घर 2 नामांतरण में 40% और 60% के हिस्से में विभाजित है, लेकिन दोनों मेरे नाम पर हैं। यदि नोटरी 900€ शुल्क नहीं लेते तो इसे एक नामांतरण में आसानी से जोड़ा जा सकता था - यह सिर्फ एक उल्लेख है।
ऊपर के मंजिल के लिए मैंने 2011 में 85,000€ का ऋण लिया था (आज का खराब ब्याज दर 4.09%) - आज तक लगभग 75,000€ बचा हुआ है। ब्याज बंधन मध्य 2019 में समाप्त होगा, तब बचा हुआ ऋण लगभग 72,000€ होगा। वास्तव में मैंने इसका कर्ज कम करने के लिए एक बचत अनुबंध किया था ताकि ब्याज बंधन खत्म होने के बाद इसे लगभग 35,000€ तक कम किया जा सके, लेकिन 2014 में मुझे इसे बांटना पड़ा और जल्दी इस्तेमाल करना पड़ा ताकि छत का विस्तार कर सकूं, इसलिए वर्तमान में उसमें ज्यादा पैसा नहीं है (~5,000€)। मुझे अगला ऋण लेना होगा।
नीचे के मंजिल के लिए मैंने 2013 में 115,000€ का ऋण लिया था 2.75% ब्याज पर। यह एक TA-ऋण है जो बचत अनुबंध के साथ जुड़ा है। वर्तमान स्थिति में कोई बदलाव नहीं है, बचत अनुबंध में लगभग 20,000€ जमा हैं। 2023 में यह ऋण बचत अनुबंध द्वारा चुकाया जाना है, उसके बाद मैं 8 वर्ष तक बचत अनुबंध के ऋण का भुगतान करूंगा और पूरा हो जाएगा।
कुल मिलाकर 200,000€ का ऋण, शेष ऋण 190,000€, बचत अनुबंध में लगभग 25,000€ जमा हैं। बैंक के अनुसार घर का बाजार मूल्य 250,000€ (मरम्मत से पहले अनुमानित)। विभिन्न स्रोतों के अनुसार आज यह लगभग 300,000€ होना चाहिए।
मैं आज किस्तें देता हूँ:
- 400€ ऋण 1
- 260€ ऋण 2 (केवल ब्याज)
- 200€ बचत अनुबंध 1 (स्वतंत्र उपयोग के लिए)
- 400€ बचत अनुबंध ऋण 2 के लिए (बैंक को दिया हुआ)
इसके अलावा मैं 300€ विभिन्न फंडों में अपने और बच्चों की सुरक्षा के लिए देता हूँ।
इसलिए, एक ऋण जो महीने में 1500€ खर्च करता है और उपरोक्त सभी किश्तों का भुगतान करता है, मेरे लिए कोई फर्क नहीं पड़ेगा, सिवाय इसके कि सुरक्षा अनुबंधों को कम करना पड़ेगा - बच्चों के लिए दादा-दादी आगे आएंगे और वह भुगतान जारी रखेंगे। और यह मेरी पत्नी की आय के बिना है, जो अभी मौजूद नहीं है, लेकिन 2018 से कम से कम 450€ प्रति महीने आना शुरू हो जाएगा, और जब सभी बच्चे किंडरगार्टन जाएंगे (आज की तिथि 2019 के मध्य, अगर कोई और बच्चा हो तो 2021 के मध्य तक) मेरी पत्नी पूरी तरह से काम पर जाएगी और लगभग 1000€ शुद्ध कमाएगी।
इसलिए मेरा दावा है: मैं मासिक भार का अच्छा अनुमान लगा सकता हूँ कि मैं क्या सहन कर सकता हूँ और क्या नहीं। अधिकांश अप्रत्याशित घटनाओं (मृत्यु, बीयू, एल, ...) के खिलाफ मैं सुरक्षित हूँ।
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लेकिन ऋण परिदृश्य अलग है। यदि मेरी हाउस बैंक घर की पुनः मूल्यांकन करने से इंकार करती है, तो मुझे और कोई पैसा नहीं मिलेगा। सामान्यतः बैंक केवल 76% तक ऋण देती है - मेरे मामले में यह लगभग 80% हो चुका है।
अब अगर मैं निर्माण करता हूँ, तो मुझे निश्चित रूप से बैंक बदलनी होगी, ऐसी बैंक की ओर जो 80% से अधिक ऋण दे और मुझे निर्माण के लिए पैसे भी दे। निर्माण की कुल लागत 150,000€ होगी (सभी सहायक लागत सहित)। आर्किटेक्ट के अनुसार मूल्य वृद्धि लगभग 80,000-90,000€ के बीच हो सकती है।
घर का नया मूल्य तब (गलत 250,000€ मानते हुए) 330,000-340,000€ होगा। 95-100% की ऋण प्रतिशत आवश्यक होगी। कुछ बैंक यह करती हैं। हालांकि ज्यादातर पुरानी कीमत अधिक आंका करते हैं, इसलिए अंत में मैं 80-85% ऋण पर आना चाहिए।
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तो, मैं विकल्प 1 - मौजूदा घर का निर्माण - पर फिर से काम करता हूँ। 150,000€ में मैं 7*10 मीटर का क्षेत्र जोड़ता हूँ, जिसमें एक बाथरूम (12m²), एक रसोई (14m²) और एक रहने/खाने का कमरा (32m²) होगा।
फिर भी हमें एक शयनकक्ष या बच्चे का कमरा नहीं मिलेगा। इसे जोड़ते हुए इसमें शामिल करना तात्विक रूप से संभव है, व्यावहारिक रूप से नहीं। नया लिविंग रूम अंत में केवल 3*10 मीटर की एक सुरंग जैसा होगा। अन्य निर्माण संभव नहीं क्योंकि हमेशा कोई न कोई आवश्यक कारण होता है (सहारा देने वाली दीवार, तर्कसंगत विभाजन, मौजूदा संलग्नक आदि)।
पुराने घर में भी ज्यादा बदलाव संभव नहीं हैं, वही कारण और मुख्य कारण कि मुझे 2-3 बच्चों के साथ वहां रहने की जरूरत होगी जब निर्माण हो रहा होगा।
मैंने 2 विकल्प सोचे थे, जो 2-3 बार सोचने के बाद भी आंशिक रूप से यथार्थवादी लगते हैं, लेकिन दोनों को स्पष्ट करने की ज़रूरत है और शायद दोनों अनुमति के पात्र भी नहीं हैं।
विकल्प 1: नीचे के मंजिल में अनबिल्डिंग के ऊपर (अनधिकृत) एक विंटरगार्डन है जो पूरी चौड़ाई में फैला है - 2.5*10 मीटर। इसे मैं निर्माण करते समय ढक सकता हूँ। इससे खर्च ज्यादा होगा, लेकिन 20m² अतिरिक्त रहने की जगह मिलेगी। नियम के अनुसार मुझे यहाँ 20m² * 2000€/m² = 40,000€ की लागत लगानी होगी, इसके अलावा नींव और विंटरगार्डन के नए निर्माण के लिए अतिरिक्त लागत के साथ कुल 200,000€ हो जाएगा, जो कि 150,000€ के बजाय होगा - जिसे पहले मंजूरी भी मिलनी चाहिए (40% से अधिक प्लॉट पर निर्माण होगा)।
विकल्प 2: निर्माण के बजाय मैं पड़ोसियों से जमीन खरीदकर प्लॉट बढ़ाऊंगा (उनसे पहले ही बात कर चुका हूँ)। इससे प्लॉट 600m² से लगभग 700m² हो जाएगा, और "बाग़ में" मैं मेरे माता-पिता के लिए घर बना सकता हूँ, ताकि मैं अपनी फैमिली के साथ पुराना घर पूरी तरह से इस्तेमाल कर सकूँ। तब हमारे पास 1-2 अतिरिक्त कमरे और लगभग 80m² "अधिक" जगह होगी, लेकिन "छोटे" घर के लिए ज्यादा खर्च नहीं आएगा।
फिर से नियम के अनुसार 80m² * 2000€/m² = 160,000€ плюс निकटवर्ती लागत के साथ कुल करीब 200,000€ आएंगे।
इतने सारे विचार, इतने सारे सैद्धांतिक विकल्प। लेकिन हर जगह कोई न कोई बाधा है... क्या आप समझते हैं कि मैं पुराना घर बेच कर क्यों नया शुरू करना चाहता हूँ?