1.000€ frío al valor de mercado T€ 250 no encaja. Pero ese es otro tema.
1.000€ frío menos 150€ de reserva de mantenimiento menos 35€ de administración = 850€ de flujo de liquidez = € 10.200 anuales.
Amortización digamos T€ 4 anuales.
Entonces, tributan aproximadamente T€ 8, con un tipo impositivo marginal de aproximadamente el 36% = aprox. 2.500€ de impuestos.
De los 10.200€ antes mencionados se deducen los impuestos, por lo que efectivamente quedan aproximadamente 7.700€ en la cuenta.
Así la renta se reduce de 1.000€ a 642€ mensuales (posibles costes adicionales como recargo CO2, costes de cambio de inquilino, etc., no considerados).
Eso representa en T€ 250 apenas un 3% de rentabilidad neta después de impuestos tras el mantenimiento regulatorio (si el piso es más antiguo, entonces posiblemente más gastos comunitarios, si es más nuevo = menos gastos comunitarios).
Si ahora el TE vende, puede obtener una plusvalía libre de impuestos y, suponiendo la devolución del préstamo privado, tendría que financiar T€ 180 menos.
La financiación de T€ 180 cuesta, con un 2% de amortización, casi 1.000€, de los cuales 675€ son intereses y se ahorran otros 70€ en intereses del préstamo privado devuelto.
Desde un punto de vista de liquidez no tiene sentido alquilar el piso.
Y no, tampoco es una buena inversión, sino una mala, porque tiene una rentabilidad baja. Y si el piso valiera más, la rentabilidad se reduciría aún más o el posible ahorro de intereses en caso de venta sería mayor.
Posibles plusvalías siempre dejadas de lado.