¿Se contabilizan totalmente en vuestro banco los ingresos por dividendos/intereses en relación con los ingresos mensuales actuales (es decir, rendimiento anual/12)? ¿Se toma simplemente el valor del año anterior o una media de los últimos años?
Al menos parcialmente.
¿Qué pasa con las plusvalías no realizadas de valores (por ejemplo, fondos de bonos acumulativos que no generan ingresos periódicos), pero también con las simples plusvalías en el precio de las acciones en relación con la contabilización para los ingresos actuales?
Lo mismo que con las pérdidas no realizadas. ¿Tienes dinero en el bolsillo con plusvalías no realizadas? No, entonces tampoco tienes ingresos. Muy sencillo.
¿Se contabilizan para los ingresos actuales los pagos no notariales en el marco de una liquidación de herencia?
No.
¿Qué cantidad se considera como mínimo para el costo de vida aparte del crédito?
Depende de tus ingresos. Desde 700€ para una persona sola; más ingresos significan también un nivel de vida más alto y por tanto mayores cantidades fijas. Por eso, también pueden ser 2.000€ al mes.
¿Qué pasa si hago un tipo de préstamo privado (sin intereses) con un conocido? Por ejemplo, le doy 12.000€ y él me devuelve 100€ al mes durante 10 años. ¿Se contabilizan esos 100€ como ingresos actuales al 100%?
No.
O si no quieres hacer cuentas: ¿Cuántos puntos básicos de recargo pago aproximadamente más que alguien en la misma situación pero con un neto mensual de 10.000€?
Ninguna diferencia, ya que para el banco la posición de riesgo es la misma debido al inmueble.
Me interesa mucho lo de las SPV: ¿De dónde sacan, por favor, una anualidad del 6%? Bien, si aportan un 50% de capital propio, está claro. Pero muchos operan con al menos un 90% de financiación externa. Para eso, necesitarían al menos un alquiler bruto del 8%, de modo que después de los costes de gestión (que comparado con un inversor privado también tienen costes administrativos para la contabilidad, etc.) quedara un 6% para la anualidad. ¿Dónde se encuentra hoy en día un 8%? Eso incluso será difícil comercialmente en Kleinbubishausen en el campo (y allí la morosidad es mayor, que lo que se podría contar con solo un 20% de costes de gestión).
Todos los inmuebles en los que se aporta entre un 15 y un 35% de capital propio. Estos parámetros existen en casi todos los financiadores inmobiliarios comerciales. El límite suele estar en un 80% del valor de mercado y por tanto un 20% de capital propio sobre el precio de compra más los costes adicionales también con capital propio. ¿Por qué debería el banco asumir todo el riesgo en una SPV? El cliente debe asumir un riesgo y aquí es el riesgo relacionado con el capital propio. Por cierto, los costes de gestión en inmuebles razonables se calculan entre un 9 y un 15%.
Pero no entiendo cómo una SPV recién constituida ahora puede conseguir un crédito. Debería tener al menos un 30% de capital propio en la financiación y eso es muy justo. Y si aportas más del 30% de capital propio, la rentabilidad del capital propio ya no es realmente atractiva. (También se necesitan reservas de capital propio para la gestión, administración del fondo, etc.)
Cerca del 90-95% de todas las financiaciones inmobiliarias comerciales se realizan a través de una SPV, ya sea con nosotros, HSH Nordbank, Deutsche Hypo, Bayern LB, Helaba o como se llamen.
Te vas a reír: yo también había pensado en crear algo así; hay muchos inversores interesados; ¿cuál es el volumen mínimo para una SPV con vosotros? Me dijeron que 10-20 millones de euros sería el mínimo. Según mis cálculos, ya se puede operar económicamente desde unos 3-5 millones de euros. Por ejemplo, la contabilidad se puede hacer uno mismo.
¿Quieres crear un fondo privado pequeño? Nosotros operamos comercialmente desde unos 10 millones de euros, pero no querríamos acompañar una estructura así con un iniciador sin experiencia y además privado con varios inversores privados. Nos parece poco profesional y laborioso.
P.D. Hay suficientes inmuebles que se compran por 30 a 40 veces la renta anual. Aún así queda mucha más rentabilidad corriente que en inversiones alternativas de bajo riesgo. En viviendas tampoco es problema que los precios sean más altos. Sin embargo, los clientes suelen ser principalmente institucionales.