Pregunta de comprensión sobre la viabilidad financiera

Hola a todos,
mi esposa y yo estamos comenzando concretamente con la planificación de nuestra propia vivienda y queremos informarnos lo antes posible sobre la mayor cantidad de factores posibles.

Hay algunas cosas que me han llamado la atención en el foro y me sorprenden. Por eso me gustaría hacer algunas preguntas rápidas.

En general, aquí veo casi solo cálculos de costos de construcción de un máximo de 400-500 k€ incluyendo el terreno. Pero mi impresión de los mercados en las ciudades de Baviera va más bien en la tendencia de unos 800 €/m² de precio del terreno y además al menos 500 k€ para una casa "normal" de 150 m². Esto es totalmente contrario a los cálculos y planificaciones que se ven aquí, donde casas de 150-200 m² con terreno no cuestan 500 k€.
¿Son los precios en internet para ciudades como Ingolstadt realmente tan exageradamente altos o es que en el foro la proporción de constructores privados en las ciudades es pequeña y por eso los ejemplos se pierden?

Pero por lo que realmente publico en este subforo:
Creo que la mayoría aquí en realidad gana bastante bien. 5000 € netos al mes combinados ya serían un gran salario para muchos. O dicho de otra manera: en ese caso sigue siendo obligatorio pagar el Soli, si uno no está casado.

Sin embargo, las cuotas de 1500 €/mes aquí se consideran más o menos como tope máximo. Creo que hasta ahora he calculado demasiado ingenuamente. Por favor, ayúdenme a encontrar mi error de pensamiento:
Partamos de 5000 netos al mes. Renta fría hasta ahora 1000 € al mes. ¿Por qué entonces 1500 € serían el tope o “caro”?

Yo pensaría que con 1500 € de alquiler con calefacción al mes y unos 1500 € para comida, gasolina, etc., etc., uno podría ahorrar unos 2000 € al mes incluso durante la fase de alquiler. Quizás más con un solo coche y un estilo de vida frugal (que aquí se menciona a menudo).

¿No serían entonces 2000 € + 1000 € de la renta fría ahorrada, es decir, hasta 3000 € al mes? ¿Quizás incluso 3500 €? Por supuesto, menos con niños. ¿Qué se calcula ahí? ¿1000 € al mes o se resta todavía más?

Por cierto, no dudo de la exactitud de su experiencia, sino de la exactitud de mis cálculos/reflexiones.

Saludos cordiales
Matthias

Apéndice a mi línea de pensamiento:
Si actualmente se paga 1000 € de alquiler sin gastos y se paga durante 30 años (los precios de alquiler tienden a subir), entonces ya se habrían pagado 360 mil euros solo con el ahorro del alquiler. Y eso sin carga adicional.

También para la casa deberías planificar los costes adicionales y una pequeña cantidad para reservas (al principio más bien deseos especiales para el jardín, etc.). Para ello calcularía de forma global 2 euros de costes adicionales por m² de superficie habitable y 1 euro de reserva por m² de superficie habitable.
También se debería considerar una pequeña tasa de ahorro adicional del ingreso como propietario de una casa, ya sea para vacaciones, para reemplazos en el hogar, etc. También hay que ahorrar para un coche nuevo.

La cuota posible para la casa la establecería de tal manera que se pueda cubrir, por ejemplo, algunos meses con uno de los dos salarios con reducción de jornada (que es lo que sucede actualmente), desempleo o permiso parental.
Si uno luego piensa que podría pagar más mensualmente, debería apartar ese dinero y realizar un pago especial anual correspondiente. Por lo tanto, firmar el contrato de crédito con la opción correspondiente y suficiente para pagos extraordinarios.

Por supuesto, también tienes razón en que los costes totales de un proyecto de construcción pueden variar mucho de una región a otra. Generalmente son altos en los alrededores de las grandes ciudades reales y en las zonas de empleadores atractivos. Sobre todo los precios de los terrenos presentan estas grandes diferencias. Los costes de construcción en sí no varían tanto.

Si se comparan las publicaciones en el foro, hace unos 3 o 4 años se estimaba como cifra global para la primera aproximación de costes de construcción entre 1600 y 1800 euros por m² de superficie habitable más sótano (si se desea).
Hoy día eso ya es para el estándar entre 2000 y 2200 euros/m². Y, como todos sabemos, hacia arriba no hay límites según los deseos.
Los 500 mil euros que citas para aprox. 150 m² probablemente estén por encima del estándar, o bien habría que saber qué incluye todo eso para ti.

El edificio antiguo (y la renovación) y la nueva construcción son una diferencia de precio. Y si con 5000 netos apenas se quiere financiar un capital propio desde 500k, es una tontería. Ahí se calcula mucho de manera optimista. El contrato del gimnasio se cancela entonces en 3 meses y se malabarea con los eventos futuros.

El edificio existente (antiguo y renovación) y la construcción nueva tienen una diferencia de precio. Y si con 5000 netos apenas quieres financiar un capital propio desde 500k, eso es una tontería.

Hola, gracias por tu respuesta. Lamentablemente no entendí bien la segunda frase.
Aquí parece que el edificio existente y la construcción nueva apenas hacen una diferencia. Sentí que en ambos casos normalmente se está cerca de 1 millón de euros todo incluido.
Pero eso es solo una estimación basada en datos de agentes inmobiliarios y relatos de amigos que han vivido aquí por más tiempo.

También para la casa deberías planear los costes adicionales y una pequeña cantidad para reservas (al principio más bien deseos especiales para jardín, etc.). Para ello, yo calcularía a grosso modo 2 euros de costes adicionales por m² de superficie habitable y 1 euro de reserva por m² de superficie habitable.
...
Los 500 mil euros que mencionas para aprox. 150 m² probablemente ya superan el estándar, o habría que saber qué ves incluido en eso.

Gracias por tu post. Contiene muchos puntos de referencia para mí. Por cierto, los 500 k€ para 150 m² se consideraban bajos en esta zona. Se dice que aquí hay que contar desde 800 k€. Más bien más. Tanto para obra nueva como para existente.
Por eso también me sorprendieron los cálculos de devolución. Claro que muchos ganan mucho. Pero que la gente aquí gane en promedio 10000 netos para poder permitirse una casa me cuesta creerlo también.
Parece entonces que muchos aquí hacen un cálculo demasiado ingenuo (como yo originalmente) o han heredado mucho dinero. De lo contrario, tales precios no serían financiables.

Creo que en esta discusión se debería dejar de lado la consideración de cantidades absolutas. Según lo que he entendido, respecto a una cuota, una anualidad de alrededor del 5% es bastante saludable en cuanto a la amortización en un período manejable de 20-30 años. Muchos establecen el máximo de 1500€ por costumbre como alquiler frío (y se olvidan de que los gastos mensuales adicionales también están en algún lugar de mínimo 400€ mensuales) y piensan que con pagos de amortización anticipada calculados de forma optimista todo estará bien. Pero en su mayoría no es así. Nosotros estamos incluso con una anualidad del 4,67%, de la cual el 3% es amortización. Esto hace 1605€ + 400-450€ de gastos adicionales. El préstamo es de 418k€.

Calcula tú mismo el 5% con los gastos adicionales y la suma de tu préstamo. Apuesto a que estarás en algún lugar cerca de tus 3000€. Supongamos que hay un ingreso familiar de 5500€. Para todo lo demás, con dos hijos ficticios, quedan apenas 2500€, lo cual está bien, pero no se puede hacer locuras como antes con un alquiler total de 1500€ y tampoco se han formado reservas para la casa.