Procedimiento general / plan de ejecución

Sí, así serán las respuestas.

También me pasó a mí, una empresa tenía una cláusula en el contrato que no nos gustaba.

Respuesta tajante: Nuestros contratos no se modifican.

¿Por qué una empresa debería enfrentarse en este momento con alguien que tiene deseos diferentes si hay cien otros que simplemente lo aceptan?

Se nota incluso cuando se han hecho ofertas, muchas empresas no preguntan si uno no se comunica.

y no pagar un 10-20% más por subcontratistas

Entonces adjudicación individual. La subcontratación fuera de la adjudicación individual es habitual.

Lo que quiero decir es que un sótano encargado a través de un proveedor de casas prefabricadas y adjudicado en consecuencia a terceros cuesta un 10-20% más que un sótano que encargaría directamente al constructor de sótanos.

Eso es una creencia errónea. Por un lado, el proveedor de casas prefabricadas trabaja con un tamaño de lote >100 frente a tu tamaño de lote 1. Por tanto, recibe del constructor de sótanos un precio claramente mejor. En ese entonces teníamos un precio de Hanse incluido el sótano, detallado por separado. Por ese dinero no consigues un sótano en el mercado libre como constructor individual.
Por otro lado, sé por el puñado de proveedores de casas prefabricadas que conozco que ninguno de ellos construye con un sótano proporcionado por el propietario de la construcción, nada más que por cuestiones de garantía e interfaces.

Y no creo que el proveedor de casas prefabricadas nos deje ir solo porque encargue el sótano externamente.

¿Crees? ¿Ya has tenido contacto con empresas y explicado tu proyecto?

El diseño se hace para toda la casa, es decir, incluyendo el sótano.

Si pides en el proveedor de casas prefabricadas sin sótano, ¿por qué iba a diseñarlo incluyendo el sótano?

Entonces a la industria de la construcción de viviendas le va realmente muy bien.

Sí, a la industria de la construcción de viviendas le va realmente muy bien. Gracias a los tipos de interés bajos, la ayuda para familias con hijos para la construcción, y la lluvia de dinero de KfW. Pero esto ya lleva varios años siendo así.

Básicamente llevamos ya un tiempo con un mercado de proveedores. Es decir, se prefieren los frutos fáciles, y con alguna exigencia especial simplemente no formas parte de ello. La construcción de casas prefabricadas está procesal y técnicamente muy estandarizada, y las desviaciones del estándar cuestan a la empresa recursos que pueden ser usados de forma más rentable en otro lugar.

Así que no, actualmente nadie tiene que "esforzarse" especialmente por ti.

Vamos a pensar, se trata de un valor de 350.000€ a 400.000€, siendo que en la estructura básica (que está bastante rápida) realmente se utiliza la mayor parte. Ahora llego yo y digo Punto A38 Andamio no provisto por la obra! ¿De verdad crees que dirán que no?

Sí, pero no por arrogancia o porque los tiempos sean tan buenos, sino porque tu contratista gana su dinero con la diferencia entre el costo de construcción y el precio de venta. Si un propietario proporciona el andamio y no está en el momento adecuado y con la calidad correcta, eso reduce el margen de ganancia, y bastante. Sin ganancia, el fabricante de casas prefabricadas tampoco necesita ventas. Se trata de una evaluación de riesgos.

2. Buscar un experto que nos apoye fácilmente en la construcción. ¿Aquí sería mejor acudir a alguien del Bauherren-Schutzbund o alguien como el "Fertighausexperten"?

Hicimos revisar la Bauleistungsbeschreibung (Bauleistungsbeschreibung) por el Fertighausexperten. Todavía no hemos decidido a quién tomaremos como acompañante de obra.

3. Solicitar ofertas a las empresas de casas prefabricadas, a los constructores de sótanos, para la instalación fotovoltaica, etc. Para esto ya preparé una lista de puntos, para que no aparezcan muchos costos adicionales en la selección de materiales, sino que estén incluidos en la primera oferta (de lo contrario sería difícil comparar).

No pudimos obtener ofertas comparables a pesar de intentar dar instrucciones idénticas a los fabricantes de casas prefabricadas y de mucho esfuerzo y conversaciones. Mi impresión es que los vendedores "simplemente hacen lo suyo". También pienso que la comparabilidad de las ofertas en este sector no es deseada por principio.

Por supuesto, realizaremos una preselección para estar completamente seguros.

Desafortunadamente no encontramos ningún proveedor de casas prefabricadas que haya hecho esto posible. Pero sería genial si tú pudieras lograrlo.

¿Cuál es el orden sensato aquí? Es decir, primero el proveedor de casas prefabricadas, luego el constructor de sótanos, luego la empresa de fotovoltaica, después el electricista y luego el constructor de escaleras?

Yo empezaría con el proveedor de casas prefabricadas.

5. Luego, la negociación de precios. ¿Se debería buscar ayuda profesional aquí y si es así, a quién? ¿Estaría esa persona también presente?

Parece que existen profesionales para eso. Ya mencionaste a los "Fertighausexperten". Según la web, son transparentes en cuanto a costos.

Breve añadido sobre el tamaño del lote De todos modos, no queremos construir con un proveedor que haga >1000 casas al año, sino con uno más pequeño, alrededor de 200.
Como muchos construyen sin sótano o en otros estados federales, el tamaño del lote definitivamente no es >100. Puede que tengas razón en que podríamos salir más caros, pero eso puedo averiguarlo haciendo una comparación de precios. Además, he visto que mis 4 favoritos no ofrecen opción de sótano propia. Daré feedback sobre esto cuando sepa más.
Bueno, que ahora 3-4 FHA no construyan sótanos externos no significa que sea la norma. Creo que justamente las grandes empresas lo hacen menos, pero de todos modos no quiero ir con ellas. Ahí soy solo un grano de arena en el frasco. Además, de alguna manera tiene poco sentido porque los sótanos también se encargan externamente. Así que no hay diferencia, solo cambia el contratante.
No he tenido contacto aún, pero como dije, daré una actualización al respecto. Seguramente en los próximos 1-2 meses estará listo.
Sí, seguramente al sector le va bastante bien. Pero como ya dije, no quiero construir con 1000+ proveedores porque entonces mis deseos tienen algo más de peso. Y también hay que tener en cuenta que ahora quizás algunos se están echando atrás con la construcción de vivienda por el corona. El subsidio para familias constructoras y la ayuda para construcción ya no existen, por eso tampoco creo que los próximos años todos tengan las agendas llenas. Al menos esa es mi opinión… ¿o hay evidencias al respecto, evidencias reales, o solo opiniones y teorías?

Gracias Ahora tengo una pregunta más. ¿Cuánto o qué salió de la revisión de la descripción de la obra y del contrato de obra?
Claro que las comparaciones no son deseadas, pero ¿no tuvieron ninguna posibilidad?

Mi idea era enviar un plano junto con la vista exterior, luego enumerar los muchos pequeños extras, como por ejemplo voladizo del techo de 70cm, ventanas y puertas en RC2 opcional RC3, aislamiento de fibra de madera, persianas enrollables, rejillas para nieve, construcción “accesible” con puertas (90cmx211cm), y mucho más. Entonces debería recibir una oferta. Posteriormente, una preselección de muestras o una visita al estudio de construcción (esto se ofrece sin problema). Ahí puedo anotar todo lo que quiero, compararlo con la oferta y cambiar y añadir puntos. Después, enviar todo nuevamente a la empresa y pedir una actualización.

Aquí lees muchas indicaciones objetivas, buenas, basadas en experiencia y conocimiento. Pero, lamentablemente, no es lo que quieres oír. Por eso las ignoras o las "refutas" únicamente con conjeturas y "fe"... intenta reflexionar sobre eso.