Hola a todos,
Tuve que repasar todo esto ayer en mi cabeza y dormir una noche, me ha venido bien.
Pues nuestra conversación con Allkauf Haus fue muy buena. Fuimos con planos de construcción y estudio del suelo.
Lamentablemente tendré que ser breve porque tengo que salir pronto:
De antemano, nos retiraremos aquí.
- El proyecto de construcción de la casa (incluida la entrada) costaría para una parte aproximadamente* 320.000 EUR, sin el ático, que sería demasiado pequeño y solo podría usarse como espacio de almacenamiento.
(Estaría incluido el paquete todo incluido con el servicio adicional FreeTime) Aquí realmente estarían incluidas todas las demás prestaciones como sanitarios, cocina, azulejos, suelo, paredes,... Claro que en la selección de acabados subiría, porque seguramente querríamos más enchufes, ventanas más altas, etc.
* sobre lo aproximado: Según el estudio del suelo, se rellenó tierra hasta una profundidad de 1,5 metros. Él dijo que, independientemente de si se hace la losa de cimentación o sótano, el relleno tendría que retirarse de todos modos, por lo que habría costes adicionales significativos también con la losa de cimentación. Por lo tanto, la diferencia de precio entre losa y sótano no sería tan extrema.
Sobre la casa: 127 m², en 2 plantas. Sin embargo, solo queda un pequeño ático insignificante, ya que la altura de la habitación es de 2,75 m, que no se puede modificar.
Como costes adicionales vendrían el jardín y el carport o plazas de aparcamiento.
Sobre el procedimiento de adjudicación rápidamente:
- El inicio de la construcción debe ser dentro de 5 años a partir de la urbanización, es decir, a más tardar a mediados de 2027.
- Obligación de uso propio durante 10 años.
Así que podríamos comprar solo el terreno ahora y esperar y ahorrar, pero nos parece demasiado arriesgado, no queremos confiar en casualidades.
Respondo brevemente algunas preguntas:
...
¿Cuánto capital propio pueden seguir ahorrando mensualmente?
Tienen 3 hijos, ¿habrá costes futuros de guardería para los dos pequeños?
...
¿Qué pasa con las vacaciones?
¿Hay algo especial en el terreno que pueda causarles costes adicionales? Eso saldrá después del estudio del suelo, ¿no? ¿O tienen una pendiente en el terreno?
...
- Actualmente ahorramos 20.000 al año (aquí también hay bonos variables del empleador que no consideré en el primer post porque no son fijos).
- No pagamos tarifas de guardería por los niños.
- Las vacaciones nos cuestan 3.000 EUR cada dos años.
- El terreno es llano, pero rellenado. Estudio del suelo disponible.
Buenos días,
con los ingresos/gastos se podría financiar "relajadamente" unos 400.000€.
Con 530.000€ es muy ajustado y no encaja en la situación actual de ingresos.
Por otro lado, ¿cuándo se tiene la oportunidad de adquirir una propiedad nueva en la región de Stuttgart por 600.000€, o que sean 650.000€?
(actualmente habría que contar más bien con 800.000€, y todavía hay que invertir dinero)
Por eso deberían pensarlo bien.
Lo "único" que se podría hacer aquí es intentar aplazar la amortización hacia el final, es decir, si dicen: la señora empezará a trabajar pronto y se añadirán 1.000€ al mes = eso lo aliviaría todo.
Pero mientras no trabaje, una carga así sería difícil de manejar.
Eso significa que hay que presentar al banco un plan de amortización hasta la jubilación + excluir el riesgo de cambio de tipo de interés.
Lo bueno es que tienen todavía 37/38 años hasta la jubilación.
Hay que hacer un plan para que la amortización del crédito esté terminada en esos 37/38 años y cubrir el riesgo de cambio de interés.
Si se planifica bien, podrían comenzar con una cuota de 1.800€ (posiblemente menos). Luego se contaría con una cuota de 2.200-2.400€ en 15-20 años (cuando la señora posiblemente trabaje y los ingresos sean 1.000€ más altos...)
Solo algo así podría funcionar hoy en día.
Si tienen preguntas, estoy a su disposición.
¡Muchas gracias! Sobre todo porque conoces la situación aquí en la zona. Para nosotros la cuestión principal era: "¿Habrá otra oportunidad así?" Sabemos que actualmente no tenemos las mejores condiciones. Por desgracia, todo lo demás habla claramente en contra (costes de construcción, intereses,...) así que el dinero ahorrado para el terreno se nos consumiría en otros puntos.
Ajá, ¿y de dónde viene esa diferencia de 200.000€? Eso ya debería levantar sospechas. Ni compran por debajo del valor catastral, ni compran una casa usada por debajo de valor. ¿De dónde viene esa multiplicación de dinero?
(Sarcasmo: compra y construye las cuatro mitades de casa adosada y vende tres de ellas, entonces tu mitad restante será casi gratis ;) )
Eso explicaría muy bien esta diferencia con el precio local.
Porque aquí solo un círculo determinado tiene acceso a los terrenos. El terreno está subvencionado y por eso mucho más barato. Haz la cuenta: A unas pocas calles se vendieron terrenos en subasta entre 1.100-1.200 EUR/m². ¡Puf! Ahí tienes 200k EUR. Pero tenemos restricciones para la venta, cf. arriba.
¿Qué tamaño tiene el piso?
Si es demasiado pequeño, ¿hay quizás una alternativa más grande a través del empleador?
Porque creo que difícilmente se puede vivir más barato en la región de Stuttgart.
Nuestro piso tiene 75 m², 3 habitaciones. No hay más grandes, mi empleador ya fue tan amable y me dejó el mejor piso en cuanto a ubicación...
Las condiciones a primera vista sí... pero en EE. UU. no hay tipo fijo, es decir, el interés se ajusta trimestralmente... si el banco está a 1,50%, todos pueden pagar bien... pero si sube rápido (varios meses o 1-2 años) al 3,0% o más, entonces todos tienen un problema.
En Alemania se puede neutralizar con la "fijación del tipo".
Además, generan valor aquí si la casa vale 200.000€ más tras la construcción (precio de mercado actual) debido al precio subvencionado del terreno y algo de trabajo propio.
Como contra-pregunta se puede plantear: ¿Cómo será el alquiler en los próximos años con inflación?
Si ahora pagaran 2,50% de interés al banco, estaría por debajo de la inflación... y la pregunta sería, ¿cuándo cae la inflación por debajo?
Desde este punto de vista, construirían patrimonio (aunque amortizaran poco).
Y luego tienen la opción, dentro de 20 años o cuando los niños se vayan de casa, de vender la casa y comprar un piso de 2 habitaciones.
Creo que para entonces tendrían capital suficiente para la propiedad, y un objetivo como: vivir en la jubilación en una propiedad pagada.
No sé el tamaño del piso actual. Los niños son pequeños, las necesidades aún bajas. Pero en unos años necesitarán algo más grande; entonces la pregunta es:
- ¿encontrarán algo?
- ¿Cuánto cuesta un piso más grande? ¿1.500€ sin gastos? ¿O más? (teniendo en cuenta: poco espacio para vivir + precios en aumento)
Un piso de alquiler más grande puedes descartarlo aquí... El vecino de enfrente paga 1.400€ sin gastos por 85 m² y 4 habitaciones... Eso es absurdo... o_O Así que seguiremos aquí un tiempo más.
Pues gastos + cuota - alquiler antiguo > ingresos.
(Sin contar los mayores gastos adicionales de vivienda y cuota de ahorro para un coche nuevo.)
Realmente solo sirve aumentar ingresos, por ejemplo con un cambio de trabajo.
Sí, como viven tan barato ahora, financieramente vale la pena quedarse ahí el mayor tiempo posible.
Dado que el terreno está subvencionado, seguramente habrá una obligación de construir. Si solo compran el terreno ahora, ¿cuánto tiempo tienen?
Claro, los intereses y costes suben, pero eso se estabilizará.
¿Comprar solo el terreno ahora y construir en tres años sería posible?
No planeamos un coche nuevo, el nuestro tiene solo 2 años.
Un cambio de trabajo realmente no está en cuestión, porque perderíamos el piso barato y además tendría costes de guardería.
Las posibilidades de carrera son bastante buenas y el salario sube anualmente. Me cuesta imaginar los costes adicionales que tendría solo por eso. :)