Viabilidad financiera para nueva construcción (terreno + vivienda adosada o media vivienda adosada)

Hola a todos,

nos postulamos a mediados del año pasado para un terreno y de hecho la semana pasada recibimos una aprobación. Ahora tenemos un poco de tiempo para decidirnos. Venimos de Stuttgart, por lo que en general un proyecto de construcción aquí es bastante caro. Los terrenos en los alrededores de Stuttgart (es decir, a más de 20 km) cuestan aproximadamente entre 1.000 y 1.200 EUR/m². Tenemos aquí un terreno subvencionado por un municipio (a 16 km del centro de Stuttgart) por 702 EUR/m².
Para nosotros significa "o este terreno o ninguno por ahora".

Por eso me gustaría pedirles que echen un vistazo a nuestras finanzas y nos den una valoración sobre la viabilidad o si sería mejor dejarlo pasar.

Información general sobre ustedes:

[*
¿Qué edad tienen? Él 29, ella 28, casados,
[*]¿Tienen hijos? Sí, 3 (de 6, 3 y 1 año)
[*]¿Están planeando tener más hijos? No
[*]¿A qué se dedican profesionalmente?
[LIST]
[*]Él, empleado, jefe de equipo en previsión privada para la jubilación
[*]Ella, vendedora/cajera, actualmente sin trabajo, planea trabajar a tiempo parcial al 50% en unos 2 años


[*]¿Cuántas horas trabajan? Él 37,5, ella -

Situación de ingresos y patrimonio:

[*
¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)?
[LIST]
[*]Él: 3450 € netos mensuales (más primas fijas de aprox. 4500 € netos anuales)
[*]Ella: - (la prestación por maternidad no se recibe este mes, 300 €)


[*]¿Cuánto reciben de subsidio por hijos? 663 €
[*]¿Otros ingresos como prestación por maternidad, subsidio por enfermedad, etc.? -
[*]¿Cuánto capital propio tienen? Juntos 80.000 €

Situación de gastos:

Costos de vivienda: 768 € mensuales (piso de la empresa, nuestra gran ventaja)

[*]alquiler frío actual: 440 €
[*]alquiler cálido actual: 588 €
[*]electricidad: 72 €
[*]gas: -
[*]agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles: -
[*]teléfono, internet, telefonía móvil: 90 €
[*]GEZ (tarifa de radiodifusión alemana): 18 €

Costos de movilidad (auto) 252 € mensuales:

[*]crédito del vehículo (o cuota de ahorro para nuevo auto): - (pagado)
[*]seguro: 650 € anuales
[*]impuestos: 130 € anuales
[*]combustible: 1.800 € anuales
[*]reparaciones/mantenimiento: 444 € anuales
[*]otros: -

Costos de seguros: 63 € mensuales

[*]seguro de responsabilidad civil
[*]seguro por incapacidad laboral

Costos de vida: 1.100 € mensuales

[*]alimentos: 700 €
[*]cuidado/higiene: 100 €
[*]ropa: 100 €
[*]vacaciones: 100 € mensuales
[*]cuotas de clubes/gimnasio: 12 € mensuales
[*]ocio y entretenimiento: 80 €
[*]otros

Ahorros:

[*]previsión para la jubilación -
[*]hobbies/regalos -
[*]otros -

Otros gastos: 400 €

[*]pensiones alimenticias? -
[*]créditos? -
[*]otros? Costos únicos como muebles, cocina, etc., los deduzco ahora de forma global con 400 €, aunque ya hemos comprado todo nuevo.
[*]¿Se olvidó algo? Espero que no, por lo menos no se me ocurre nada.

Total de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales: actualmente 4.113 €
[*]Gastos totales: 2.583 €
[*]Saldo:
[*]El alquiler se eliminaría (por ejemplo, cuota de ahorro para la casa): 440 €

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 377 m²
[*]¿Cuáles son sus medidas?
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 702 €/m²
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Nueva construcción, casa adosada o semiadosada, aún por aclarar
[*]¿Garajes? Deseado garaje doble,
[*]¿Qué tamaño tendrá la casa? (superficie habitable / útil): planificada 130 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado estimado del terreno y la casa tras la finalización? Según mi evaluación 800.000 €

Costos de construcción o compra:

[*]Costos del terreno: 265.000 €
[*]Costos de urbanización
[*]Costos adicionales de adquisición (notaría, registro, impuestos de compra): 16.000 €
[*]Costos de construcción o compra (incluyendo arquitecto, estructurista): por ahora sin cifras exactas. Hemos consultado dos proveedores, que estiman unos 270.000 € llave en mano con sótano. La cita está para mañana. Daré una actualización. Nuestra comunidad de constructores (4 partes) también planea adjudicar a un contratista general para ahorrar costos. Yo calculo unos 300.000 € que me parece más realista.
[*]Costos adicionales de construcción (por ejemplo, conexiones de casa, geólogo, electricidad de obra, etc.): 30.000 €
[*]Garaje: decisión aún no tomada, debido a la viabilidad financiera
[*]Costos de financiación (por ejemplo, tasas o intereses de disponibilidad)
[*]Costos totales: ~611.000 €

Otros costos:

[*]Costos de cocina: incluidos en la casa

Resumen de costos:

[*]Costos totales: 611.000 €
[*]Capital propio aplicable: 80.000 €
[*]Monto del financiamiento: 531.000 €

Datos necesarios sobre el crédito: (estimación inicial del banco, no es una oferta oficial)

Por supuesto no nos sentimos obligados a aceptar ahora, pero creo que no encontraremos una oferta así en nuestra zona en el futuro cercano, especialmente con los precios en aumento.
Sin embargo, las condiciones bancarias actuales representan un gran riesgo. El año pasado esperábamos que las tasas se mantuvieran estables. Entonces era 1,3% (cuota mensual aprox. 1.500 €, que para nosotros estaría bien), hoy es 2,39% (cuota mensual aprox. 2.000 €). Esto aumenta mucho la carga mensual y estamos muy confundidos por todos estos pensamientos.

¿Qué opinan, es viable? Creo que los primeros años serán difíciles, pero como ya terminamos con la planificación familiar, la situación financiera mejorará a medio plazo.

Somos realmente muy ahorrativos, casi no tenemos exigencias como salir a comer fuera, etc., ya que estamos totalmente centrados en los niños.
Pero ellos también crecen y luego querrán cosas, como cualquier niño.

Esperamos sus sugerencias, y si algo quedó olvidado, por favor perdónennos. Somos novatos en construcción y tal vez no somos conscientes de muchas cosas.

Con sótano cerca de Stuttgart, ¿unos buenos 2000€/m²? Ahí definitivamente falta algo. No veo el precio como realista para un precio final, incluso si solo se usa calefacción de gas y se mantiene la eficiencia energética al mínimo. Solo para una casa con losa de cimentación (incluyendo pintura, suelos) en la zona se debería calcular al menos 2500€, más bien 3000€/m². Además, en tu lista faltan la cocina y las áreas exteriores (aunque no tengas superficies tan grandes, una terraza y la entrada de autos querrás pavimentarlas de todas formas).
Así que terminamos con sumas de financiación muy por encima de los 600k, y me parece demasiado con 4000€/mes y 5 personas.

¡Manos fuera!!!

¿Por qué?
1.) Solvencia demasiado débil. Por ejemplo, calculamos para vosotros 5 una tarifa fija de gastos de vida de aprox. 2.500 €. Con lo demás del ingreso no alcanza para la cuota y otros gastos.
2.) Costes de construcción 300.000 € para una casa de 130 m² con sótano es pura utopía. Lo realista es 130 m² x 2.500 € (estándar simple, creo que será realmente más caro) = 325.000 € + 50.000 € sótano utilizable, lo redondeamos a 400.000 €. Pero faltan cosas como zonas exteriores, garaje/parking, etc. Ya mencionaste los costos adicionales; si es suficiente, está por verse.

P.D. Llave en mano no significa que la casa esté lista para habitar. Normalmente falta la fase final del interior en cuanto a pintura y colocación de suelos (excepto baños). Ahí se te irán decenas de miles de euros más.

¿De dónde vienen los costos de construcción?

Al lado de nosotros están construyendo una casa adosada con 120 m² más sótano en cada mitad por 460k cada una.
A eso se suman 50k de costos adicionales, cocina, exteriores.....

Yo en su lugar probablemente no lo haría. Si es que algún banco lo financia.

Demasiado caro para vosotros, lamentablemente.
No me ataría esa suma a los ingresos. Habíamos planeado con una suma de crédito similar, pero con 2.5k más de ingresos...

Primero muchas gracias por vuestro feedback. Voy a responder también las preguntas

¿Con sótano cerca de Stuttgart buenos 2000€/m²? Ahí falta seguramente bastante. No veo el precio como realista para un precio final, incluso si solo se toma calefacción de gas y se queda en el mínimo energético. Solo una casa con losa en suelo (incluyendo pintura, suelos) en la zona se calcula más bien con al menos 2500€, más bien 3000€/m². Además faltan en tu listado la cocina y las áreas exteriores (aunque no tengas superficies tan grandes, terraza y entrada de coche seguro que querrás pavimentar).
Con eso llegamos a sumas de financiación muy por encima de los 600k y me parece demasiado para 4000€/mes y 5 personas.

Eso lo sabremos con exactitud mañana, pero ayer estuvimos en el parque de casas modelo y allí dijeron, después de algunos detalles, que una casa adosada con sótano (bóveda blanca) nos costará alrededor de 550k. Ya nos garantizaron de antemano el precio más barato para el sótano (nos pareció un poco dudoso). El contratista general es Allkauf Haus, que anuncia 4.000 construcciones anuales.

Están incluidos los siguientes descuentos:
-15k EUR debido a la actual falta de subvenciones KFW
-La cocina es gratis y
-Si nosotros (4 partes) decidimos dos casas adosadas, entonces habría además 10k EUR por persona, porque parece que se puede ahorrar bastante en construcción y planificación.

Cuánto de esto es cierto se verá mañana. Os puedo informar con gusto.

También vamos a informarnos en el foro sobre lo que es importante en la planificación, para que posteriormente haya lo menos posible trabajos/ riesgos imprevistos.

¿De dónde salen los costos de construcción?

Al lado nuestro están construyendo justo ahora una casa adosada con 120 m² cada mitad más sótano por 460k cada mitad.
Además vienen 50k de costos adicionales, cocina, áreas exteriores...

Yo en vuestro lugar probablemente no lo haría. Si es que algún banco lo financia.

Los costos surgieron de una primera conversación.

Todos disponemos aproximadamente de las mismas condiciones financieras. Si tuviéramos 1.500 € brutos más al año o un capital propio superior a 120.000 € estaríamos excluidos, ya que la ciudad define criterios de exclusión para salario y capital en el procedimiento de asignación.

Si fuera por eso, ninguno de los solicitantes tendría realmente la capacidad financiera para ello...

Hay algunos bancos que financiarían mi proyecto, eso incluso no sería aquí el mayor problema. Más bien me preocupa que los bancos no quieran conceder el crédito en las condiciones actuales, sino solo para la urbanización y el inicio de obra, que sería presumiblemente a finales de este año. Hasta entonces los intereses seguramente seguirán subiendo y claro que queremos entonces amortizar más que solo pagar intereses.

Pero también tendemos más hacia el ‘No’, ya que salvo el precio del terreno, todo lo demás se ha disparado tanto hacia arriba...

Con gusto daré mañana una actualización cuando se hayan concretado los precios para la casa.

Un saludo