Evaluación del proyecto de construcción / oferta de crédito

Hola a todos,

en nuestro caso posiblemente pronto construyamos una casa. Las condiciones marco actualmente son las siguientes:

Los dos tenemos 32 años y estamos en un empleo fijo y indefinido.

Yo: 3.100,- € netos al mes (clase impositiva 4) y aproximadamente 5.500,- € de bonificación neta anual.
Ella: 2.100,- € netos al mes (clase impositiva 4) y aproximadamente 4.000,- € de bonificación neta anual.

En total, 5.200,- € netos al mes y unos 10.000,- € de bonificación neta anual (que teóricamente están disponibles para amortización anticipada).

Aportamos 30.000,- € de capital propio.

Nuestro proyecto de construcción:
El proyecto total ascenderá a unos 600.000,- €, planeamos una casa Kfw 40+ con equipamiento fotovoltaico correspondiente y costes de electricidad/calefacción juntos quizá de 50,- € al mes.

Además del capital propio, aportaremos trabajos propios y objetos adicionales.

Los trabajos propios se valorarán aproximadamente entre 30.000 y 40.000,- € y además se suman objetos (zona exterior, etc.) por una cantidad parecida.

Así que capital propio 100.000,- €, reconocido por el banco posiblemente entre 60.000 y 70.000,- €.

La necesidad de financiación sería entonces de 500.000,- €.

El terreno nos costará unos 100.000,- € con impuestos de adquisición y gastos notariales, sin incluir agente inmobiliario.

Para la casa estarían disponibles entonces unos 400.000,- €.

Según nuestro cálculo de ingresos y gastos, con una cuota de 1.500,- € al mes, después de todos los costes y una reserva para mantenimiento, quedarían libres completamente disponibles 1.100,- € al mes.

Como planeamos con un préstamo KfW y una casa 40+ habría una subvención para la amortización de 30.000,- €.
Además una ayuda Bafa para bomba de calor geotérmica que incluiría como amortización anticipada adicional de 5.000,- €.

La oferta que tenemos al respecto es la siguiente:

10 años con interés fijo al 0,88 % efectivo
15 años con interés fijo al 1,15 % efectivo

Nos inclinaríamos por la oferta con interés fijo a 15 años.

¿Consideráis este proyecto de construcción como realista?

Muchas gracias por vuestra ayuda.

¿De verdad ha aceptado el banco esta [doch etwas undurchsichtige Eigenkapitalaufstellung] así? Creo que en este rango quieren saber exactamente qué se hace y cómo. 70.000€ / 50€ p. h. = 1400 horas. 500.000€ con 5.000€ netos ya es un palo. ¿No queréis tener más hijos?

¿Adónde fue hasta ahora la tasa de ahorro?
30.000 euros de capital propio con 5.200 euros + 10.000 euros p.a. no me parecen mucho.

Hola,

muchas gracias por vuestros comentarios.
Como aportación propia son "solo" 40.000 €, incluyendo trabajos de alicatado para 180 m², trabajos de paredes así como el área exterior.
Los otros 30.000 € están en una cuenta.

¿Hacia dónde ha ido hasta ahora la tasa de ahorro?
No llevamos mucho tiempo casados, hasta entonces cada uno tenía su propio hogar, además ya estamos completamente equipados en cuanto a muebles, etc.
Luego una bodega de vino valorada en xx.xxx € y vacaciones muy caras.
Sin embargo, somos conscientes de que en este aspecto tendremos que hacer grandes concesiones, en parte hemos hecho vacaciones por 20.000 € al año...

También queremos tener hijos, para ello ya hemos hecho un presupuesto doméstico, en este caso el superávit sería aún de unos 700-800 € al mes después de deducir todos los gastos y la reserva para mantenimiento.

Bueno, pero eso serán recortes muy, muy grandes. Ustedes amortizan con 1.500€ apenas un 2% si hago el cálculo rápido. El bono, que también puede ser de 0€ (al menos en mi sector), que se usa para la amortización extraordinaria, es un gancho de los bancos. En la realidad, es diferente, la amortización extraordinaria se suele desviar de su propósito. Por ejemplo, nosotros estuvimos contentos de finalmente poder gastar nuestro bono después de la reestructuración de la deuda. Cuando llegan 1 o 2 niños, en la mesa de la cocina solo habrá un tema = el dinero. Una hipoteca muscular de 70k o lo que en nuestro banco llaman «LuftikusEK» para 500k es más bien poco serio.

Un proyecto de este volumen, sinceramente, no lo veo en vosotros, deberíais ser más modestos. En mi opinión, para este plan faltan al menos 1-2 mil mensuales en el lado de los ingresos.