Estimación de costos para la construcción de una casa de arquitecto - alrededores de Múnich

Tenemos una pareja de padres que vendrá regularmente desde los Estados Unidos a Europa y ocasionalmente querrá quedarse con nosotros. La otra pareja de padres tiene problemas de salud y también aquí queremos tomar precauciones. Pensando más a futuro, el apartamento anexo ofrece la posibilidad de alojar a un au pair o de que un niño tenga su primera posibilidad de independizarse.

Sonó como si intentaras decir algo específico.

OK, estas son razones para un apartamento anexo que son comprensibles. A menudo se lee que el apartamento anexo se quiere alquilar y que el alquiler debe contribuir a la refinanciación. Pero este cálculo nunca funciona y también se tiene gente ajena en la casa, lo que anula la ventaja de una casa unifamiliar.

Con problemas de salud siempre hay que considerar que también las ayudas como andadores, ... requieren más espacio para moverse. Esto debe ser tenido en cuenta al planificar un apartamento anexo, lo que hace que su tamaño aumente.

Cuando comparo tus datos con nuestra planificación, entonces considero realista entre 1,5 y 1,7 millones incluyendo arquitecto, ingeniero, etc., sin instalaciones ni extras como piscina. Nosotros construimos en la región Rhein-Main (un poco más barato que M), pero en pendiente, lo que podría compensarse.

¿Por qué empresa constructora si de todas formas trabajáis con arquitecto? En mi opinión tienes mayor influencia sobre los costes sin empresa constructora... y con esos gastos realmente querría tener todo bajo control. Lee las publicaciones de o busca Baulotse Hoffmann en Internet.

Además, ¿vale la pena mirar a los proveedores de casas prefabricadas en nuestro proyecto (también financieramente) o la recomendación se inclina más hacia una casa individual de arquitecto de construcción sólida?

¿Qué esperas de un proveedor de casas prefabricadas?

Aunque ya me he ocupado intensamente de casas prefabricadas, nunca he hablado con un proveedor. Supongo que tiene sentido solicitar al menos 1-2 ofertas comparativas.

De forma espontánea, al principio dudé si habrías respondido la pregunta "qué esperas de un proveedor de casas prefabricadas" como la pregunta "qué esperas de un proveedor de casas prefabricadas". Ahora no estoy seguro de qué papel juega aquí para ti un proveedor de casas prefabricadas:
A. el de un contratista (en el sentido de la pregunta "¿piedra o madera, cuál es más adecuada para este tipo de construcción?");
B. el de un ofertante de una idea de precios (en el sentido de la tesis de que el proveedor de una casa industrialmente fabricada comprendería mejor cómo calcular con precisión el esfuerzo de fabricación);
C. el de un oferente de un referente comparativo* (en el sentido de autenticar otras ofertas y valorar a los proveedores como igualmente o más o menos interesados en el beneficio) ?

En general, una casa X con el equipamiento X siempre cuesta lo mismo (exceptuando las imprecisiones), y reconocer o no la equivalencia de diferentes métodos constructivos es en cierto modo una cuestión "religiosa". Objetivamente, una ventaja (de costos) tiene la casa "prefabricada" (en el sentido de construcción de marco de madera y paneles) en las categorías importantes "KfW40", "casa pasiva" o similares, porque con su estructura de pared como sistema integral de aislamiento térmico cumple los requisitos más fácilmente y con la experiencia más amplia de los fabricantes. También tiene pequeñas ventajas en detalles estructurales como ventanas en esquina y similares, que también son un poco más económicas de realizar. Por lo demás, es "lo mismo da".
*) las comparaciones irrelevantes sólo son posibles sobre la base de un pliego de condiciones idéntico, lo cual sólo es transferible en parte entre construcciones de piedra y de madera

Aunque las sumas ya son normales para la zona, yo tendría dolor de estómago al ir con ese presupuesto al proveedor de casas prefabricadas. Quizás lo veo mal, pero el corsé que este os impone, en mi opinión, os jugaría una mala pasada. En esta categoría de precio no se quiere elegir entre 3 manijas de puerta, sino entre 100 y preferiblemente con recomendación de estilo del interiorista.

¿Por qué GU si de todas formas construyen con un arquitecto? En mi opinión, tienes una mayor influencia sobre los costos sin GU... y con esos gastos realmente querría tener todo bajo control. Lee las publicaciones de @11ant o busca Baulotse Hoffmann en Internet.

/ y P.D. a:

Además, ¿vale la pena en nuestro proyecto (también financieramente) considerar proveedores de casas prefabricadas, o la recomendación se inclina más hacia una casa individual de arquitectura sólida?

D. tal vez se trataba (también) de quién puede gastar un presupuesto considerablemente representativo? ;-)

En general, veo como necesario un proyecto arquitectónico para este tamaño de casa, ya que por la superficie útil total el abanico de opciones en los catálogos es muy limitado, es decir, se encuentran pocos modelos de casas ampliamente probados. Además, el volumen del pedido aconseja urgentemente una licitación adecuada, la “método” de enviar planos y esperar precios al pie de ellos sería, dicho con suavidad, demasiado impreciso aquí.

Aquí yo empezaría primero con la planificación junto al arquitecto y en la pausa entre el Módulo A y el Módulo B (es decir, tras la fase de prestación 2, explicada en el lugar indicado en "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!") reflexionaría sobre si se quiere realizar el diseño posterior en obra de piedra o madera; si no hay preferencia al respecto, se pueden iniciar las primeras conversaciones con los GU de ambas modalidades con los anteproyectos.

La decisión de si se adjudica a un GU puede no ser tomada por uno mismo, sino dejarse al resultado de la licitación (en la cual un arquitecto inteligente nunca excluye que los licitadores opten a todos los lotes — no recomiendo limitar la licitación solo a GU como participantes). Si los contratantes aun así insisten en la magia de adjudicar a un GU, esto tiene consecuencias para el curso posterior de la planificación: entonces no debería seguirse todo el Módulo B, sino solo la fase de prestación 3, porque de lo contrario se ejecutaría dos veces la fase de prestación 4.

Aunque las sumas ya son normales para la zona, yo sí tendría dolor de estómago si tuviera que acudir a un proveedor de casas prefabricadas con ese presupuesto. Quizás lo vea mal, pero el corsé que ellos os imponen, en mi opinión, os acabaría perjudicando. En esta categoría de precios no se quiere elegir entre 3 manillas de puerta, sino entre 100 y preferiblemente con recomendación de estilo de un interiorista.

¡Estoy totalmente de acuerdo contigo! Estamos hablando de una dimensión presupuestaria donde debería ser posible una máxima individualidad.

Al principio dudaba si habrías (mal)interpretado la pregunta “qué esperas de un proveedor de casas prefabricadas” como “qué esperas de un proveedor de casas prefabricadas”. Ahora no estoy seguro de qué papel juega para ti un proveedor de casas prefabricadas en este contexto:
A. el de un contratista de construcción (en el sentido de la pregunta "¿Piedra o madera, cuál es la vía más adecuada para este deseo de construcción?");
B. el de un responsable de fijar un presupuesto (en el sentido de la tesis de que el proveedor de una casa industrializada calcularía con mayor precisión el coste de fabricación);
C. el de un referente comparativo* (en el sentido de autenticar otras ofertas y valorar los proveedores como igual de o más o menos codiciosos por el beneficio) ?

En general, una casa X con equipamiento X siempre cuesta (salvo imprecisiones) lo mismo, y reconocer o no el igual valor de diferentes métodos constructivos es en cierto modo una cuestión “religiosa”. Objetivamente, una ventaja (de costes) la tiene la casa “prefabricada” (en el sentido de construcción con estructura de madera y paneles) en las categorías especializadas “KfW40”, “casa pasiva” o similares, porque su sistema de paredes como sistema integral de aislamiento térmico cumple las exigencias más fácilmente y con más experiencia por parte de los fabricantes. También tiene pequeñas ventajas para detalles estructurales sofisticados como ventanas en esquina y similares, que son algo más económicos de realizar. Por lo demás, es “lo mismo con otra cara”.

*) Las comparaciones no reflexivas solo son posibles con base en un pliego de prestaciones idéntico, lo cual solo es parcialmente transferible entre construcción en piedra y en madera

Buena pregunta – ¿a qué quería llegar exactamente?

Básicamente tenemos un presupuesto total de 3 millones de euros. De eso, 1,5 millones están comprometidos para el terreno. No quiero forzar más nuestras finanzas y el límite máximo de dolor absoluto sería 1,7 millones para la casa – incluyendo apartamento independiente, mobiliario, trabajos de jardinería, posiblemente piscina, y todo lo demás.

Ahora enfrento el gran desafío de cómo acercarme lo máximo posible a la casa de mis sueños sin superar al mismo tiempo el presupuesto.
Factores que incrementan el coste como el apartamento independiente y KNX están establecidos. La piscina sería agradable, pero es opcional.

Aunque no se puede obtener una comparabilidad al 100% entre una casa de arquitecto y una prefabricada, me gustaría responder para mí la pregunta: ¿Puede el proveedor de casas prefabricadas, con los mismos requisitos escritos, ofrecerme más casa (incluyendo extras) que la variante con construcción convencional + arquitecto?