新建独栋住宅的融资可行吗？

大家好，我想请教一下这个圈子里的专家们，听听大家的看法。

关于我们的情况：建筑师已经完成，我们已经拿到了自由裁量程序下的建筑申请，幸运的是，自2021年12月起，我们已经锁定了木结构框架扩建房的价格，未来两周内我们有多次银行会议，讨论融资事宜。理所当然，我们已经开始试探情况并进行了咨询。但我们还是想听听大家的意见。

那么开始吧：

关于你们的一般情况：

你们是谁？已婚夫妇
你们多大了？男27岁，女28岁
有孩子吗？还没有
有孩子计划吗？有
你们做什么工作？-
你们是受雇、自雇、退休、家庭主妇、家庭主男等吗？男-受雇；女-即将育儿假，之后以兼职（50-70%）身份重新受雇

收入和资产状况：

你们的收入是多少（税前/税后）？合计税后4100加一次性付款（2300和1800育儿补贴，之后兼职收入约2000）
儿童津贴是多少？快到219
还有其他转移支付如育儿补贴、病假工资等吗？-
你们有多少自有资本？大约40,000加26,000 KfW55资助
你们打算投入多少自有资本到房屋项目？56,000

支出情况：

住房费用：

目前冷租500
目前暖租660
电费60
燃气费-
水费、污水费、垃圾费、街道清洁费已包含
电话、网络、手机75

交通费用：

车辆贷款（或新车储蓄）200
保险：见下文
税费250/年
燃料300
维修60

保险费用：

总计：230/月

生活费用：

食品500
一般消费200
护理/药妆50
服装200

储蓄：

储蓄率（假期和3个储蓄账户）：350

收入和支出总计：

收入总计：4319
支出总计：约2200
余额：2119

关于房产的一般信息：

地块多大？660平米
尺寸是多少？约20x30米
土地指导价是多少？65/平米
新建筑，旧建筑（建造年份），房屋类型？新建独栋住宅
车库？双车库
房子多大？（居住面积/使用面积）：158平米居住面积+48平米车库
完工后地块和房子的市场价值？估计500,000-550,000

建筑或购房费用：

地块费用：约41,000含附加费用
基础设施费用：-
购房相关附加费用（公证、法院、土地购买税、中介费）：-
建筑或购房费用（含建筑师、结构工程师）：406,000房屋，32,400车库
额外建筑费用（如房屋接入、土壤勘察、工地临时电力等）：35,000
外部设施/露台、小道、园林设计、围栏等：估计10,000（平整地块）
融资费用（如手续费或资金准备利息）：-
总费用515,000

其他费用：

厨房费用：计入附加费用
家具、灯具、装饰：计入附加费用
其他“非购房、购房相关、副建筑或额外建筑费用”：-

费用汇总：

总费用515,000
可扣除自有资本56,000
融资金额440,000（我们已经投入约20,000自有资本）

我的问题是，考虑到目前超过2%的利率，上述情况对我们来说一般是否可行？我们预计每月还款1400-1500欧元。你们觉得我们能做到吗，还是风险太大？情况肯定不会变得更好……

如果还有信息缺失，我可以补充。非常感谢大家的专业意见！

室外设施以10,000欧元的金额被过于乐观地计算。
这肯定是可行的，但不适用于你们的还款额。如果我以2%的本金偿还和2.5%的利率计算，那么还款额是1,650欧元。如果利率是2.8%，你们的还款额就达到了1,760欧元。请注意，这一切都是基于你们在费用上的最优估算。如果出现成本上升或意外（地基工程、基础建设等），还款额还会继续上升。
此外，还有更高的房屋附加费用（电费、住宅保险、垃圾处理费、房地产税等）。另外，婴儿会带来更多的开销。
这是否可行：大概是的。
我个人会做吗：不会。

厨房费用：计入附加费用
家具、灯具、装饰品：计入附加费用
其他“非购置、购置附属、建筑或建筑附属费用”：-

“附加费用”我上面哪里也没看到？

我的问题是，鉴于目前2%以上的发展情况，这是否对我们来说总体上可行？

不不，对我来说太紧张了。特别是如果未来有孩子，收入即使是暂时的，也会减少。悲哀，但事实如此。

你好，
银行会这样做也有可能。

不过我个人不会这么做。
费用算得太低了。
外部设施1万欧元现在几乎算不了什么。
3.5万欧元的建筑附加费用或许合适，但可能不包括厨房。
另外，我们这里好几个建筑承包商最近都直接要求涨价10%。

比较乐观的估计：44万欧元，净收入4400欧元
比较现实的估计：46万欧元，净收入4000欧元（全职/兼职）
比较悲观的估计：50万欧元，净收入4000欧元

不过我看到一个相当简单的解决方案。
放弃车库 -> 节省3.2万欧元
这样你就有3.2万欧元的缓冲，用来应对增加的费用，如果情况意外好转，三年后还可以补建车库。

我觉得一万元用于室外设施已经很充足了，前提是你们愿意自己动手（而且这也是件很有趣的事）。植物可以通过二手信息平台买到，甚至已经有比较大的植物。铺地也可以自己做，材料如果用简单的石头成本不高。
厨房万一预算不够，也可以先买二手的，家具、灯具等等也是一样，万一最后钱不够用。
但我建议车库先别建，把钱留作缓冲。

不过我是个乐观主义者，觉得情况会好转。只要中国人终于明白清零政策行不通，而乌克兰战争结束。可能还需要一到两年时间。如果之后没有新的变故......

欢迎来到论坛！
然后我看到很多东西预算太紧了。总金额也不对——我不明白怎么会算到515千欧。
我立刻注意到：
- 需要计算带孩子的费用。如果双方工作，托儿所的费用最终会有大约400欧。
- KfW 不是自有资金——但你可以用26千欧来支付户外设施的费用，10千欧永远不够。
- 我没有看到度假的费用。
- 坦白说，如果你们负担不起车库，我建议马上删掉它。
- 目前市场非常不稳定，需要一个足够的缓冲——20%。我不会依赖固定价格。