购房 独栋住宅 建于77年 如何评估？

当然，如果新建住房减少很多，价格可能会像现在一样高。但我只有一个建议给你们：在地点上要更加灵活，如果对房子的需求依然很大，就降低一些要求。因为10公里的范围当然非常小。在这个范围内，无论市场状况如何，通常都很难找到合适的房子。我认识的所有人在距离工作地点30公里范围内找房子都找到了合适的。那时房子不是在5公里外的邻镇，而是距离最初找房地点45公里的地方（顺便说一下，正如你所说的“偏僻小镇”，我觉得这种说法太傲慢了，因为那里生活得也很好）。你必须学会妥协，要么搬到这样的小镇，要么干脆不要买房，如果你不想选择人口不到2000人、离工作地点超过10公里并且最好还能负担得起的房子。这三个因素合在一起，导致你们找了很久也找不到合适的房子。因为你必须要么选择价格更便宜的小镇，要么扩大搜索到距离原地点20到30公里，这样选择才会更多。如果不这么做，房子买不成也不用奇怪。我认识的所有人都是这样妥协的，否则他们今天就不会住在自己的房子里了。所以问题不总是在别人或市场上，很多时候问题也出在自己身上。

这栋预制房建于1977年，居住面积160平方米，土地面积650平方米。[...] 购买价格365,000欧元

这相当于每平方米大约560欧元，包括稍微有点大的毛坯房。那这块地至少可以分割，还能再建一个建筑用地吗？

这里几乎所有的房子都是暗中交易的。在网络上的常用平台多年来都找不到价格和位置上与当前报价相当的房源。我们之所以能拿到这栋房子，是因为一个以前的同学提供的。这房子并没有在网上发布。 因此，在10-15公里范围内（我们不想走得更远）找不到任何房源。

你们愿意在市场之外购买，这是一个良好的基础，也可以进一步发展。而且这种方式也同样适用于反方向，不必依赖于同学之间的偶然关系。对附近范围，我不仅不会扩大，反而会缩小（听起来反逻辑，但你们不是追求逻辑，而是想要一个自有住宅）。这样，手刹也能

不过我们很遗憾，没有加入任何协会，或者在市议会或类似机构里。

更容易放下（我为找地的人提供指导，但很遗憾还没来得及将我的Barthel建议总结成书——不过用“11ant Barthel”作为关键词在此论坛里能找到一些相关内容）。 一栋预制房——遗憾的是，即使刚从周日徒步回来，我也没看到至少提到一下是哪家制造商的信息——这个建成年份的房子经济上基本上应视作毛坯房，因此无明显价值影响。只要年轻半个世纪，我们说的就是一代完全不同的“预制”房了。另一方面这个房子也不算太旧，（这不仅与年龄有关，还与模型代次有关）不用把这房子算作对土地的污染。结果就是它基本上是一个接近价值中性的因素。更“精确”的商业计算如下：含房屋在内的购地价减去建造一个新全地下一层（比如说120平方米的需求型住房）的价格，就是实际土地价格。你们可以自己算算，这个价格是否能让你们满意。 关于这栋房屋“修复”预期的投入（别做梦，要达到2010年的标准，而非2023年！），你们可以在已有的帖子中详细了解，如我所说，用关键词“Kampa”及“Okal Haus”即可找到。

大家好，

非常感谢之前提供的信息。
我们今天又去了那里，查看了所有关于房子的资料。
我试着列举如下：

[*]该房屋于1976年9月由公司“Neue Heimat Baden-Württemberg”以木结构柱式建筑方式建造。在维基百科中我找到：“Neue Heimat（NH）是一家位于汉堡的 德国建筑和 ，隶属于 （DGB）。包括前身公司在内，其存在时间为1926年至1990年。”
[*]根据2013年11月18日的节能条例的能源证书，初级能源需求实际值为175.9千瓦时/(平方米·年)，建筑外围护结构的能效实际值为0.64瓦/(平方米·开)，采用DIN V 4108-6和DIN V 4701-10标准，建筑最终能耗为158千瓦时/(平方米·年)
[*]经房产经纪人评估的市场价为288,000欧元 - 销售价365,000欧元（！）
[*]2018年由KSK估价为280,000欧元 + 60,000欧元供暖设备翻新费
[*]1988年阁楼改造（未做保温）
[*]电力和水管未更换（这类费用大概多少钱？）
[*]2003年浴室翻新
[*]该房屋建于Bn150条形基础上，地下室外墙为Bn150，底层为带有特殊板材覆盖的木框架结构
[*]地下室间隔墙为火山岩泡沫，整层地下室均设有全隔热娱乐室，地下室面积约100平方米
[*]地下室楼板为钢筋混凝土楼板，一层为木梁楼板
[*]屋顶为30°斜角云杉木椽，覆盖混凝土屋瓦（原始屋顶）
[*]居住面积166.6平方米，建筑容积957立方米
[*]2017年更新为燃气中央供暖（之前大概为电供暖）
[*]1976年建造时价格为145,000德国马克

3. 通过经纪人确定的市场价格 288,000€ - 销售价格 365,000€ (!)
4. 2018年由KSK估价为280,000€ + 60,000€用于供暖系统翻新
13. 2017年新安装了燃气集中供暖系统（之前可能是电暖）

如今，365比288的价格差在市场上并不少见，算是一种“善意”溢价——遗憾的是，融资常常因为买方银行无法接受这种差距而失败。你一开始说供暖系统是2019年的，现在又是2017年。这很重要，因为KSK的估价年份是2018年，介于其间，我们现在就要猜测经纪人的市场定价是否考虑了新的供暖系统。

我还没完全弄明白的是：你们是否只是想买这个地段的建筑用地，勉强接受这个略显过大的房子，并且前提是装修的费用不会让你们陷入困境，还是你们真的喜欢这栋房子？

正如我说的，借用不来梅的城市音乐家的话：你们同样可以找到比这“酸苹果”更好的房子，即便是在这个地方或附近。市场并不像长期寻找者那样绝望。

你好 11ant，

这很难回答。
简单地说：在考虑所有方面的情况下，这栋房子在1到10的评分中是稳定的6。

优点：

[*]户型设计非常好。二楼和一楼有足够的空间作为书房、儿童房等。只是厨房和客厅之间的墙还需要拆除。
[*]地下室也很棒。可惜高度只有2米，但天哪……
[*]地块也不错——足够大（开始找房时的理想面积是1000平方米），可以让孩子们玩耍，种植水果、蔬菜等，而且地势平坦。
[*]位置很好，因为祖父母就住在旁边，镇上有我们日常生活所需的一切。我们不想为了购物、看医生、去药店等跑10公里。孩子们能在镇上交朋友，上学，等等。

缺点：

[*]看到有人说预制房的寿命是50-90年，我会感到担忧，因为我们得考虑较低的期限，房龄是1977年。我的父母1980年用Weberhaus建造的房子，到现在屋顶、管线、绝缘层甚至抹灰都是最初的。房况差异（对我这个外行来说）根本无法比拟。我们本想买一栋实体房或是品质更好的新款预制房。
[*]因此，我们预计——如果神愿意且我们的人生规划基本顺利——30到40年后这房子最多只能卖得地价（据评估是300欧，因为这是主要城区的部分住宅区，主城区新建区的价格是495欧），作为退休的安全投资——这在2000年代建的独栋房通常是可以的——但这里几乎做不到。孩子们必须拆掉房子，最多在地下室上重建。（是的，我知道——他们反正会搬走。）
[*]能源消耗很高，除非投入相应资金，否则难以降低——也就是说：
[*]你提到的对装修工作的担忧。我们计划为屋顶及隔热（由当屋顶装修师的兄弟负责）、窗户、自己动手铺地板、水管等投入略高于10万欧元，这对于所需的工作量来说可能不够。

关于寻找的说法我觉得很有趣。
这些年我们在报纸搜索广告上花了几百欧。即使是买价高达50万欧，出5000欧介绍费的广告也没成功过。我们看过大约50栋房子，装修后价格至少都超过60万欧。

我认为这归根结底是需求的问题。我们早就能买到100平方米居住面积、200平方米地块的房子。小镇（“小地方”并无贬义）里的房子我们也早就能买到。其它联邦州更是如此。
但在这个1万人口、环境安静阳光充足、建成于80年代以上、居住面积超150平方米、地块超过600平方米且价格低于50万欧的区域里，就买不到。
我们在需求上受阻，并且会继续受阻，目前只能以1500欧/月租住在租赁房里，因为我们不愿降低这个要求。

这块地也不错——足够大（开始找的时候希望是乌托邦式的1000平方米）让孩子们玩耍，也适合种植水果、蔬菜等，而且是平坦的。

1000平方米确实算多。如果真的想实现真正的（部分）自给自足，那还行。孩子们使用花园的时间通常没有人们普遍想象的那么多。这只是几年的一个阶段（尤其是在较小的年纪），之后就不会用了。你这么写听起来有点像《小木屋》的感觉。或许你出于各种原因需要这些空间，也可能更多是一种田园诗般的想法。