较低的土地基准价：房地产估价中的潜在问题？

嗯。那你会建议不让Sprengnetter做评估吗？

保险公司主动联系了Sprengnetter。这个价值更多是作为参考值，但是保险公司因为缺乏当地知识，会把它当作硬性标准。对此也不能怪他们。

如果你的土地跟周围环境相似，那么Sprengnetter、ImmoScout、土地基准价等的这些价值比较有参考意义；如果你的土地有特殊情况（比如位于湖边带飞机跑道的独立土地），那就不太适用。

我们银行采用了公证购地合同上的价值作为价值和自有资本。不多一分，也不少一分。

那么，现在我也拿到了银行的评估。根据评估，这个价值处于“上限”，但并非完全不现实。不过现在有一个大问题。土地面积超过900平方米，根据银行的说法，最多只有700平方米被认定为建筑用地，剩余部分算作“花园用地”。他们会以购买价格的大约75%来评估建筑用地，而剩余部分，真的让我震惊的是，只按15% (!!) 评估，这甚至低于显然完全不现实的土地基准价。将这一情况应用到我们的融资上，意味着我们为土地支付的金额中，只有不到60%能被真正作为融资中的自有资金考虑。这是一个常见的比例吗？

这是农地还是建设用地？
这不是银行决定的...

嗯，这将是一块完全开发的大型建筑用地。银行的论点是，无论如何最多只能将700平方米用作自用住宅的建筑用地，剩余部分就被评估为花园用地。我对此也只能部分理解，至少对这片剩余土地的极低估价感到难以接受，因为我至少会期望按照土地指导价来评估。

这听起来像胡说八道。用于确定抵押贷款价值的“规定”在不同银行之间有所不同，有时在同一家银行的不同业务员之间也会有所差异。我不会仅凭这样一个笼统的解释就作罢，而是会真正地获取一些比较报价。不过，最终抵押贷款价值的高低通常主要对条件制定起作用。第一优先抵押范围（抵押贷款价值的60%）被视为特别安全，因此比次级抵押范围更优惠。通常今天你可以获得一个混合利率的贷款，这种利率包含了两部分。在这里再次进行比较和谈判是值得的。同样，抵押贷款价值的高低也是可以（凭借充分的理由）进行谈判的。

然而，土地基准价值图只显示历史价值，并且还是统计平均值。非常不受欢迎的地段（实际价格低于土地基准价值）和非常受欢迎的地段（价格通常明显高于土地基准价值）都没有被基准价具体反映，而是被平均值所掩盖。

根据私人自治的原则，基本上每个人都可以与任何人达成任何交易。这也包括对一方（直到道德底线）不利的交易。在这里可能表现为一个与其他价格明显不同的每平方米价格。实际上，这个价格似乎并未完全超出正常范围。

在所有这些说明的最后（和往常一样）必须记住，你需要考虑自己是否觉得所要求的价格与该土地相符（购买）或不符（谈判或不买）。我们基本上也为我们的土地（1600平方米）支付了“过高”的价格。对土地基准价我只是略微关注了一下。在这里，完全是个人原因决定了购买：地理位置、乡村土地、几乎买不到的土地面积、不可建设的景观以及非常友好的邻居。