住房储蓄合同和Wohnriester——这里的陷阱在哪里？

我无法想象这样的模型会比[Annuitätendarlehen]便宜多少。

你好，
你的报价并没有反映出你认为它所反映的内容。
30年可能是贷款合同的期限，但绝对不是利率固定期。凭直觉，你说10年后利率会调整……对此真的要非常小心，尤其是收入较低时，这很快会变成回旋镖。
作为参照。我们用60%的自有资金和相当于还款额4.6倍的收入，在30年利率固定期内得到了1.9%的利率，这已经非常好了……
并非所有闪光的东西都是黄金，尤其是建筑储蓄合同。我确实为我们详细计算过，建筑储蓄合同的方案对我们来说一直是最昂贵的选择。

我们也与一位Wüstenrot的代表进行了几次谈话，我随时会推荐他。他们提供了一些非常有趣的住房储蓄合同，是我在竞争对手那里没有见过/得到过的。但这是有一定自有资金比例的（我不太确定是10%还是20%）。缺点是利率较高且灵活性较差。我真的考虑了很久是否要这样做，但最终觉得太冒险了，因为我们还没有孩子，之后的负担无法估计。

基本上：住房储蓄合同总有一个特定的金额，达到这个金额后才算达到分配资格。只有达到后你才会得到贷款。在此之前，如果你想提前买房/建房，就需要贷款。这是所谓的还款暂停期，在此期间你只支付利息。之后贷款由住房储蓄贷款替代。因此，住房储蓄合同的实际利率明显高于等额本金贷款，因为在分配前你本金不还，利息也不会减少。例如，如果你首先需要储蓄40%，以2.5%的利率进行还款暂停，那么住房储蓄合同中1.25%的贷款利率对你没有意义，因为你在最初的15年内都必须支付全额利息。

以100,000欧元为例，假设2.5%的利率15年，每年利息为2,500欧元（每月200欧元）。为了在15年后达到40%的储蓄比例——这些是虚拟数值，因为你没有确切数据——你每月需要储蓄222欧元。若是30%，则每月为166欧元。Riester补贴能稍微降低这个数额（我不记得具体金额，大约每年100到200欧元之间，没有子女情况下），但影响有限。贷款金额当然可以自由调整，这样计算是最简单的。

剩余金额则支付1.25%的利率。这确实可能划算，但前提是你能及时达到分配资格，否则会很昂贵。

因此：弄清楚最低存款额、分配比例和还款暂停期的利率。每年手续费也不可忽视，因为在住房Riester中，有时会较大程度影响你的资金。

并非闪光的都是金子，尤其是在住房储蓄合同上。我确实为我们仔细计算过所有情况，带住房储蓄合同的组合对我们来说一直是最昂贵的选项。

你们较高的自有资本比例当然不常见。我个人可能会选择较高的还款率，以便在20年内还清，这样比例可能明显低于1.5%。但这总是非常个性化的。

住房储蓄合同几乎总是更贵，因为它为你买来了利率的确定性。这是有成本的，间接地也是在押注利率上升，或者为此进行对冲。我们采用了年金贷款和住房储蓄合同的组合，不过仅仅是因为通过住房储蓄合同，我们获得了年金贷款明显更好的利率。此外，住房储蓄合同条件也相当不错，分配时只需30%。

此外，这样会更加灵活。如果利率上升，我会把专项还款用于年金贷款；如果利率相对较低，我会把钱投入住房储蓄合同。

你们的高自有资金比例当然不常见。我个人可能会选择较高的还款率，以便在20年内还清，那可能会低于1.5%的百分比。但这总是非常个性化的。

是的，确实不常见。20年期的话，大约是1.7到1.8%，这也是我们最终选择30年固定利率的原因。除此之外，我们可以进行特别还款，甚至有可能将特别还款再次提取出来。这对我们来说非常有吸引力，因为我们肯定会先进行较大额的特别还款，如果利率未来发生变化或者我们想进行其他投资，可以从贷款中获得优势……

正如之前所说，建筑储蓄合同的最大未明示缺点是，你为以无息方式存入建筑储蓄合同以达到分配额度的钱支付年金贷款利息。因此，实际利率明显比银行公开的利率要高。我们当时有一个10年贷款的组合，然后由建筑储蓄合同（利率1.36%）接管贷款（利率1.3%）。这一组合在细则中的实际利率是1.78%，明显高于同期限的年金贷款。

在建设储蓄合同中，必须始终配合一个等额本息贷款，该贷款的期限通常为30年。在这里，通常会得到极差的利率。我们经常被拒绝提供此类贷款，因为期限太长。其他人则在20年期限上被加收1％或更多的附加费。因此，我们做出了不同的决定。我们对50％的金额获得了完全的利率保障，等额本息贷款在15年内几乎还清，只剩下一个需在10年后重新融资的KFW贷款，金额为50,000欧元。为了获得剩余条件，银行不得不接受现有的贷款。如果他们能为我们提供整个金额15年期的等额本息贷款利率，那么这就不会是一个建设储蓄合同了。