融资决策经验

而且对于建筑储蓄者来说，不要忘记那些各种费用，比如高额的 Abschlussgebühr 和 Umschreibung！

正如之前提到的：在积累阶段几乎没有利息！

另外，由于建筑储蓄的积累款项不会直接用于还款，平行进行的贷款会有更高的金额产生利息。

此外，由于建筑储蓄中的储蓄率不会直接用于偿还本金，因此并行贷款上的更高金额也会产生利息。

在0.7%的利率下，这个影响是非常可以接受的。
分配确实存在一定风险，这点没错，但我一直与我的银行家保持联系，评估是否可行，如有必要我会再存入一些钱或提高还款额，以便更快达到分配资格。目前在这方面一切都很顺利。
初看起来费用可能让人望而却步，但实际上一直只有1%，也就是说三项加起来共1800欧元，正如前面提到的，仅凭通过雇主股票(VWL)的股份，我们几乎已经获得了三倍收益，且还未考虑复利效应。
另一个好处是，在偿还期间我可以随时进行额外还款，金额不限。
当然，这是一场对未来的赌注，或者说在我们情况下更像是一种保障。
同样明确的是，我们只需要22万欧元的相对较少的外部资金，而如今这样的情况对于新建房屋来说已不可想象。

如果通货膨胀率高于我的利率，那么提前还款其实就不具吸引力了。随着预期和即将到来的加息，平行的投资产品比偿还贷款更有吸引力。

仅供参考……

这当然没错。我提到通胀提醒，更多是说贷款金额本身是固定的，而10年通胀通常会影响商品价格水平和工资，因此对债务的影响往往是正面的。至于后续如何投资，这就得自己决定，但即使继续持有贷款，通过其他投资“技术上无债一身轻”，对我来说，心理上将贷款还清可能也有一定价值。当然这在经济上未必合理，这取决于某一时间点的经济情况。

还有别忘了建房储蓄者那些高额的开办费和过户费！

开办费和年费通常在报价中必须明确列出。理所当然应该计算在内，没错。

正如之前提到的：积累期几乎没有利息收益！

如果你选择还你的等额本息贷款，那你也不会有存款利息收益。你只是省了贷款利息。
我在报价比较时，直接计算了整个贷款期限的总成本。
也就是前15年我总共支付多少利息和费用，以及到期时剩余多少欠款。
然后再看未来15年，把固定利率的建房贷款和可能的等额本息贷款利率进行比较，计算费用，就是这样。我发现我的报价中，只要等额本息贷款利率在大约3%就能达到盈亏平衡点。

这意味着我会为了赌15年后贷款利率低于3%，而冒险失去额外12年的利率保障。
这就是权衡的事。

- 总成本过于不透明

为什么呢？

- 月供比等额本息贷款更高

确实，通常是这样。但就我们情况而言，差距可控，但仍稍高一些。

- 分配存在一定风险：
- 如果15年后不再具备贷款资格怎么办？

15年后如果不再具备贷款资格，你的等额本息贷款剩余债务会怎样？
假设你根本无法获得任何融资，无论使用何种贷款结构。

- 贷款到期和建房储蓄分配之间的融资缺口，

我们提供的方案保证TA贷款会以固定利率继续执行直到分配。通常这种差异不大，经验来看，正确储蓄更可能使得分配时间提前而非推迟。

- 建房储蓄协会的信用问题？

德国还没有建房储蓄协会破产的先例，而且存款受保障。

- 普通银行贷款在10.5年后可以随时提前终止，以获取更好的条件。而TA贷款+建房储蓄组合在10年后还没有还清，抵押贷款余额仍然很高。
另外，我也不清楚建房储蓄是否适合提前特别终止。

TA贷款也可以在10年后随时提前终止。例如，当你勤奋储蓄让建房储蓄账户在12年而非15年达到分配资格。即使没有，如果10年后市场利率明显降低，也可以重新贷款或谈判。你通过10年积累的建房储蓄余额并不会因为合同存在而消失。这可以作为自有资金抵押，抵押贷款余额相对较低。

这也是对未来的一场赌，有时赢有时输。

我同意。 :)

小提示：
很多贷款失败不是因为失业或死亡……而是因为分手/离婚……

当然，30岁以下时你可能不会考虑这些，但40多岁时情况可能会不同。

如果你的家人，或者更糟的是岳父母为你担保，那么你会遇到双重问题。因为那种由此产生的争吵，我可不想经历。

大家好，想在这里简要更新一下我们的融资情况：我们昨天收到了ING的贷款合同，甚至获得了比预期更优惠的利率，我们的名义利率定在了2.05%（“普通”的等额本息贷款，未使用父母房产作为资本筹措）。我们非常满意，理所当然地会接受这个报价。为了及时提交所有材料而加紧办理真的很值得！

关于建筑储蓄合同，我只能说：我们也收到了两个类似的报价。第一个来自一家人民银行和Schwäbisch Hall：前20年仅对全部贷款金额进行建筑储蓄合同（名义利率为2.17%），然后分配后附带等额本息贷款（名义利率为1.55%）。第二个报价来自德意志银行，建筑储蓄合同和等额本息贷款同时进行，利率分别为2.35%和2.45%。我觉得这些报价对于外行来说相当令人困惑，特别是它们的销售方式。我在Excel中非常详细地进行了计算，发现第一个报价的总利息成本高得惊人。要支付同样高的利息，我们今天需要贷款30年，利率为3.1%，或者如果基于ING的前10年利率，则需要在4.2%进行再融资，这样这个方案才划算。德意志银行的报价稍微便宜一些，尽管利率听起来较高。但那只提供部分利率保障，因为等额本息贷款仅绑定10年。因此我们决定不接受这些报价，接受利率变动风险。我们宁愿在未来10年内以较低的利率偿还更多贷款，也不愿意花高价买利率保障，而前10年或20年几乎不还款甚至不还款。

大家好，想在这里简短更新一下我们的融资情况：我们昨天收到了ING的贷款合同，利率甚至比预期的还要好，我们拿到了2.05%的名义利率（“普通”等额本金贷款，没有用父母的房子作为资金来源）。我们非常满意，自然会接受这个报价。为了按时提交所有材料的紧迫感确实是值得的！

我们也是这么做的，也接受了那个在复活节前匆忙凑齐所有材料的贷款。这非常紧张，因为我们节日期间不在家，缺的所有材料都需要通过邮件获取。我很惊讶公证人、雇主等都配合得很好，能快速帮我们扫描材料。

请问你们2.05%的利率锁定了多久？

我觉得这些对外行来说的报价相当令人困惑，特别是它们被推销的方式。我在Excel里非常详细地计算了两个报价，第一个报价的总利息成本非常高。为了支付类似高的利息，我们今天必须要有一个30年期3.1%的贷款，或者如果以ING前10年的利率计算，我们必须以4.2%的利率再融资，才能让这种方案划算。

公平地说，这种模式提供了完整的利率锁定直至贷款全额偿还的安全性。这种安全性当然是要额外付费的。
但好处是你现在就能知道最坏情况下的利率。

宁愿在未来10年以较低的利率多还款，也不要花高价买利率保障，却在头10年或20年几乎不还款。

这肯定要看具体情况。尤其是你们融资多少，有多少能力还款。
比如一个有50万融资额，且年还款率2%的人，我会不建议10年利率锁定，这相对来说风险较大。

举个例子：50万融资额，10年固定2.05%利率，年还款2%：
月还款1687.50欧元，但10年后还有38.9万债务。
假设这期间额外还了一点钱，剩余债务降到32万。

如果10年后利率是假设5%（这个不是完全不可能，参考当前利率走势），那么还款将是1860欧元——如果继续保持2%的还款率。这样贷款不会结清，因为20年后债务还剩23.7万。要么提高还款额，但这也得看有没有能力。

类似的住房储蓄贷款方案一开始月供稍高，但你28年就能还清，而且你知道不必额外还款，如果你愿意额外还款，还能更快还完。

我不是说住房储蓄方案就是唯一正确的选择。我们最终也没有选择它。但这是基于计算和对未来几年个人发展能力的评估。最终还是每个人自己判断。
我只是想说，这些住房储蓄方案并非因为较难理解就一定不好。对喜欢有安全保障的人来说，目前这些方案很有吸引力。