融资决策经验

所以，住房储蓄合同总共只有两次存在的合理性。

1）当利率非常高时，人们会签订住房储蓄合同（当时还可以获得1-3%的存款利息），以便在市场利率较低时获得更好的利率。但我认为这种可能性已经消失了，可能我们几乎不会再看到那些只有1.50%存款利率的住房储蓄合同了。

2）未来利率保障
这可能是最有趣的。人们为未来“买入”低利率。
当然，这里偿还部分只获得0.10%的利息，但未来贷款利率在2.00%-2.50%，这在当前情况下非常有吸引力。

住房储蓄合同的优势在于高比例融资的情况。如果我需要融资总成本的60%、70%，那么可以通过保险公司/银行以较低利率签订20-30年的固定利率合同。

但是，如果我想长期融资总成本的80%-90%，那么附加费会非常高，完全不划算（因为几乎没有银行/保险公司愿意在这么高的融资比例下提供如此长期的融资。大多数在80%时就停止融资，那么80%基于评估价值计算，实际上可能是70%或更低）。

因此，这种组合还是划算的：
银行15年期贷款，之后住房储蓄银行15-18年期贷款，这样就可以无债一身轻。可以从一开始就确定还款额，完全清楚30-33年内的利息/费用。

所以这套组合还是很值得的：
银行贷款15年，然后建筑储蓄贷款15-18年，这样就能无债一身轻。可以从一开始就确定还款额，清楚知道30-33年期间的利息/费用。

这个方案目前是我们的首选。直到无债一身轻之前，月供是固定的。
我们方案中另一个有趣的地方是，我们可以在TA贷款和建筑储蓄贷款里每年各额外投入最高5%。在TA贷款中，这会产生复利效应，因此非常吸引人。而建筑储蓄贷款中，如果一年内TA贷款的5%额外投入已经使用完，还可以额外再攒5%。

前几年不太刺激，因为目前利率已经够高了。但十年后，考虑到通货膨胀和预期工资增长，这些方法可以帮助更快还清债务。
一旦进入建筑储蓄贷款阶段，也可以随时按自己意愿偿还更多。这大约是最后15年，我觉得这种灵活性尤其有吸引力。这也是一个不错的附加福利。

所以我们在2015年也签了一个12万的住房储蓄合同，每年支付0.7%的利息，对我们来说每个月大约是70欧元，存款期内我们获得0.25%的利息。同时我们还有两个2010年签的旧住房储蓄合同，利率为1%，已经积累了五位数的金额，十年后将用它们以1.45%的利率偿还剩余10万的银行贷款。我们会对一个4万的住房储蓄合同再借约1.6万的贷款，利率为1.95%，而另一个（2万的住房储蓄合同）则直接取出届时累计的1.6万。还有大约5000欧元的“剩余风险/差额”（用于偿还银行贷款），我们要么用我们的储蓄支付，要么用续贷来偿还。

我们为什么选择这个方案？！
1. 我们已经有了这两个住房储蓄合同，是在真正考虑建房问题之前签的，这也是因为我有一个相当保守的岳父，当时他建议我们这么做。
2. 这样我们买了某种利率保障，虽然长期看似没必要，但现在却让我们安心入睡。

长期来看，我们似乎不需要这种住房储蓄合同，我也时不时查过十年后大约8.5万到12万剩余贷款的融资利率，取决于我们如何处理这两个旧住房储蓄合同，看到的利率大约在0.5%到0.85%之间，我当时还挺高兴。
这当然是最简单的方式，以0.5%的利率再融资，全部还清现金贷，然后继续往两个旧住房储蓄合同存钱拿利息，或者直接把钱取出来从融资金额中扣除。可能我们会融资多一点，并让住房储蓄合同继续运行，因为1%的利率高于0.5%-0.85%，这样我们还能为买辆新车或应付突发情况留些缓冲。

但现在看来，我们可能需要利用住房储蓄合同提供的2.95%和1.95%的“救生圈”，不过面对大约8.5万的剩余贷款，这对我们来说也不是致命问题。
我们将观察利率走势直到2025年，然后可以比较轻松地判断对我们最合理的选择。

鉴于文字描述可能不太清楚，我在这里总结一下参数：
房贷2笔：
1. 住房储蓄合同12万，年利率0.7%＝每月70欧元，存款期10年利率0.25%。十年后剩余贷款约6.5万，利率2.95%。
2. 银行等额本息贷款，贷款利率1.45%，利率锁定期10年，剩余贷款约6.1万。

旧住房储蓄合同：
1. 4万，存款期利率1%，到期时累计约2.4万，在还贷期末用剩余约1.6万以1.95%利率偿还贷款。
2. 2万，存款期利率1%，到期时累计约1.6万。
合计5.6万，可以覆盖银行贷款的6.1万，剩余5000欧元需其他方式筹措。

我想表达的是，通往罗马的路不止一条，住房储蓄合同也不是最坏的选择，它完全有存在的合理性。例如我从2010年开始每月通过住房储蓄合同缴纳40欧元的工资积累金，其中雇主部分为26.60欧元，远早于我们开始建房。这仅雇主部分到贷款启用前就差不多是5000欧元。

抱歉写了这么长的文字 :p

在最初的几年里比较无聊，按当前的利率来看还算足够。但在十年后，考虑通货膨胀和预期的工资增长，这是更快还清债务的好方法。

如果通胀率高于我的利率，那么提前还款就没吸引力了。在预计和即将开始的加息趋势下，平行的投资产品会比还贷更有吸引力。

仅供参考……

在住房储蓄者那里也不要忘记所有的费用，比如高额的签约费和过户费！

正如已经提到的：在积累阶段几乎没有利息！

我们在没有住房储蓄合同的情况下融资，原因如下：
- 总费用过于不透明
- 月还款额会高于等额本息贷款
- 分配存在一定风险：
- 如果15年后信用不再良好，会发生什么？
- 贷款到期和住房储蓄分配之间的融资缺口，
- 住房储蓄银行的信用等级？
- 普通银行贷款在10.5年后可以随时提前还款，以防获得更好的条件。而组合TA贷款+住房储蓄合同在10年后仍未偿还，抵押贷款余额仍很高。
此外，我不知道住房储蓄合同提前提前还款是否有意义。

我并不想贬低组合TA+住房储蓄合同，这种做法很常见，显然也有效。
这也是对未来的一种赌注，有时赢，有时输。