Experiencias en la toma de decisiones financieras

Y a los ahorradores para vivienda tampoco se les deben olvidar todas las comisiones como la jugosa comisión de apertura y el cambio de titularidad.

Y como ya se mencionó: en la fase de acumulación prácticamente no hay casi intereses.

Y además se devengan intereses sobre una suma mayor en el préstamo paralelo porque la cuota de ahorro en el plan de ahorro para vivienda no se destina directamente a la amortización.

Y además se aplica un interés a una suma mayor en el préstamo paralelo porque la tasa de ahorro en el contrato de construcción no se destina directamente a la amortización.

Con un 0,7% eso es muy llevadero.
La asignación es un cierto riesgo, eso es cierto, sin embargo, estoy en contacto constante con mi banquero para evaluar que todo cuadre y, si es necesario, pago un poco más o aumento la cuota para alcanzar la asignación más rápido. Por el momento, sin embargo, todo está en orden en ese sentido.
Las comisiones pueden parecer disuasorias al principio, pero siempre fueron solo 1%, es decir, para los tres juntos 1800€ y como ya se mencionó, solo con las participaciones de acciones en la VWL ya hemos conseguido casi el triple sin considerar el efecto del interés compuesto.
Otra ventaja es que durante el período de amortización puedo hacer pagos extraordinarios cuando quiera.
Pero claro, es una apuesta al futuro o, en nuestro caso, simplemente una cobertura.
También está claro que con 220K se necesitó relativamente poco capital ajeno, lo que hoy, por supuesto, no sería concebible para una construcción nueva en esta forma.

Si la inflación es mayor que mi tasa de interés, entonces pagar anticipadamente no resulta atractivo. Con las subidas de tipos de interés esperadas y que comienzan, los productos de inversión paralelos se vuelven más interesantes que amortizar el crédito.

Solo como punto para reflexionar...

Eso es cierto, por supuesto. Con la observación sobre la inflación quería decir más bien que el importe del crédito permanece igual, mientras que 10 años de inflación generalmente afectan tanto al nivel de precios de los bienes como a los salarios, por lo que eso tiende a tener un efecto positivo en las deudas. Cómo se invierte eso luego hay que decidir, pero incluso si se deja correr el crédito y se está "técnicamente libre de deudas" con otras inversiones, para mí la sensación de haber amortizado el crédito podría tener también algún valor. Claro que eso no siempre es económicamente razonable. Depende de cómo esté la economía en la fecha X.

¡Y en los contratos de ahorro para vivienda tampoco hay que olvidar las comisiones, como la onerosa comisión de apertura y el cambio de titularidad!

La comisión de apertura y los costes anuales generalmente deben indicarse en las ofertas. Por supuesto que hay que tenerlo en cuenta, claro.

Y como ya se mencionó: ¡en la fase de acumulación prácticamente no hay interés!

Si en cambio devuelves tu préstamo de amortización constante, tampoco tienes rendimiento en saldo a favor. Simplemente ahorras intereses del crédito.
Al comparar ofertas, yo solo calculé con los costes totales en el plazo.
Es decir, cuánto pago en total en intereses y comisiones durante los primeros 15 años, y cuál es mi deuda restante luego.
Y después se pueden considerar los siguientes 15 años y comparar el interés fijo del préstamo de ahorro para vivienda con posibles tipos de préstamo de amortización constante, calcular costes, listo. En mis ofertas llegué a un punto de equilibrio si el préstamo de amortización constante estuviera alrededor del 3%.

Eso significa que arriesgaría 12 años más de seguridad en la tasa para apostar a que los tipos de interés pasivos estén por debajo del 3% en 15 años.
Eso es cuestión de sopesar.

- los costes totales eran poco claros

¿Por qué?

- la cuota mensual sería más alta que en el préstamo de amortización constante

Cierto, eso suele ser así. En nuestro caso sería una diferencia manejable. Pero aún así un poco más alta.

- existe cierto riesgo con la asignación:
- ¿qué pasa si en 15 años ya no se es solvente para el crédito?

¿Qué pasa con tu deuda restante del préstamo de amortización constante si en 15 años ya no eres solvente para crédito?
Asumiendo eso, en general no se puede financiar nada, sin importar la estructura.

- brecha financiera entre el vencimiento del préstamo y la asignación del ahorro para vivienda,

Nuestra oferta garantiza que el préstamo de amortización constante con tasa fija continúa hasta la asignación. Normalmente no debería haber tales discrepancias, según la experiencia, con un ahorro adecuado para la vivienda, generalmente está listo para asignación antes que después.

- ¿solvencia de la caja de ahorro para vivienda?

Nunca ha habido una insolvencia de una caja de ahorro para vivienda en Alemania. Además, existe un seguro de depósitos.

- con un préstamo bancario normal se puede cancelar anticipadamente tras 10,5 años en caso de obtener mejores condiciones. Con la combinación de préstamo de amortización constante + ahorro para vivienda tras 10 años aún no se ha amortizado nada, el nivel de endeudamiento sigue siendo alto.
Además, no sé si tiene sentido una cancelación anticipada en el ahorro para vivienda.

También se puede cancelar anticipadamente el préstamo de amortización constante después de 10 años, por ejemplo si se ha ahorrado más diligentemente en el ahorro para vivienda y este se asigna después de 12 en lugar de 15 años. Y aunque no fuera así, si tras 10 años las tasas de mercado son significativamente menores, se puede reestructurar o renegociar. El saldo acumulado en el ahorro para vivienda durante esos 10 años no se pierde solo porque esté en ese contrato. Eso se puede acreditar como propio capital y así no se tiene un nivel de endeudamiento tan alto.

Es también una apuesta sobre el futuro y a veces se gana y a veces se pierde.

Estoy de acuerdo. :)

Pequeño consejo: Muchas financiaciones no fracasan por pérdida de empleo o muerte... sino por separaciones/divorcios... Claro, con menos de 30 no se piensa en eso, pero con más de 40 puede ser diferente. Y entonces tienes problemas dobles si tu familia o, peor aún, los suegros han avalado. Porque esa pelea que surge, no me gustaría vivirla.

Hola a todos, quería dar una breve actualización sobre nuestra financiación: ayer recibimos el contrato de préstamo de ING y conseguimos una tasa de interés incluso mejor de lo esperado, terminamos con un interés nominal del 2,05% (préstamo anual normal, sin casa de los padres como garantía). Así que estamos muy satisfechos y, lógicamente, aceptaremos esta oferta. ¡La prisa para entregar todos los documentos a tiempo valió la pena!

Sobre el tema del contrato de ahorro para vivienda solo puedo decir lo siguiente: también recibimos dos ofertas de este tipo. La primera de un Volksbank + Schwäbisch Hall: los primeros 20 años solo contrato de ahorro para vivienda sobre toda la suma del crédito (interés nominal del 2,17%), luego asignación con posterior préstamo anual (interés nominal del 1,55%). Segunda oferta del Deutsche Bank, con contratos de ahorro para vivienda paralelos al 2,35% y préstamo anual al 2,45%.
Encuentro estas ofertas bastante confusas para el profano, especialmente la forma en que se venden. Calculé ambas muy detalladamente en Excel, en la primera oferta los costos totales de interés son horrendamente altos. Para pagar intereses similares tendríamos que hoy obtener un crédito con un 3,1% de interés a 30 años, o si nos basamos en la tasa ING para los primeros 10 años, tendríamos que refinanciar al 4,2% para que esta variante valga la pena.
La oferta del DB es más barata, aunque al principio las tasas suenen más altas. Pero ahí solo tienes parcialmente seguridad de la tasa, porque el préstamo anual está vinculado solo por 10 años. Por eso decidimos no aceptar estas ofertas y asumir el riesgo de cambio de interés. Preferimos amortizar más los próximos 10 años con una tasa más baja, en lugar de comprar una seguridad de tasa (cara) y amortizar poco o nada en los primeros 10 o 20 años.

Hola a todos, quería darles una breve actualización sobre nuestra financiación: ayer recibimos el contrato de préstamo del ING y, de hecho, conseguimos un interés mejor de lo esperado, terminamos con un interés nominal del 2,05% ("préstamo anual normal", sin casa de los padres como garantía). Estamos muy contentos y, lógicamente, aceptaremos esta oferta. ¡El apuro por entregar todos los documentos a tiempo valió la pena!

También lo hicimos así y aceptamos el préstamo para el que logramos reunir rápidamente todos los documentos antes de Semana Santa. Fue extremadamente estresante porque no estuvimos en casa durante las vacaciones y por lo tanto necesitábamos todos los documentos por correo electrónico que nos faltaban. Estoy sorprendido de lo bien que los notarios, empleadores, etc., colaboraron para escanearnos rápidamente los papeles.

¿Puedo preguntar por cuánto tiempo fijaron la tasa al 2,05%?

Encuentro estas ofertas bastante confusas para los profanos, especialmente la forma en que se venden. He calculado ambas muy detalladamente en Excel, en la primera oferta los costes totales de los intereses son horriblemente altos. Para pagar intereses comparables altos hoy tendríamos que conseguir un préstamo con un 3,1% de interés a 30 años, o si consideramos el interés del ING para los primeros 10 años, tendríamos que refinanciar a un 4,2% para que esta variante valga la pena.

Hay que decir justamente que este modelo ofrece la seguridad de un interés fijo total hasta que se pague por completo el préstamo. Esta seguridad cuesta -por supuesto- un extra.
Pero tiene la ventaja de que ya conoces hoy el peor escenario de la tasa de interés.

Mejor amortizar más los próximos 10 años con una tasa más baja, en lugar de comprar (caro) una seguridad de interés y apenas amortizar o no amortizar nada los primeros 10 o 20 años.

Seguro que depende de las condiciones marco. Sobre todo, cuánto financian y cuánto pueden amortizar.
A alguien que tenga una suma financiada de 500k y una amortización del 2%, le desaconsejaría un interés fijo a 10 años, o ya es bastante arriesgado.

Toma como ejemplo: 500k de financiación, fijo 10 años al 2,05% con amortización del 2% anual:
Cuota de 1687,50€ mensuales, pero: después de 10 años todavía quedan 389k de deuda.
Supongamos que la parte hizo algún pago extraordinario y redujo la deuda pendiente a 320k.

Con un interés hipotético para refinanciar del 5% después de 10 años (esto no es tan improbable, mirando la evolución actual de los tipos), la cuota estaría en 1860€ - si se mantiene la amortización del 2%. Pero así no se libera la deuda, porque después de un total de 20 años aún quedarían 237k de deuda. O bien se amortiza más, pero primero hay que poder permitírselo.

Con variantes comparables de contrato de ahorro-vivienda (Bausparer) la cuota es un poco más alta desde el principio, pero para entonces ya has terminado con el tema tras 28 años y sabes que no tienes que hacer pagos extraordinarios, y si lo haces, te quedas libre de deudas antes.

No digo que los modelos de contratos de ahorro-vivienda sean la única verdad. Al final nosotros también decidimos no hacerlo. Pero fue debido a los cálculos y a nuestra valoración de nuestras posibilidades personales de desarrollo en los próximos años. Al final eso cada quien debe saberlo por sí mismo.
Solo quería decir que estos modelos de contrato de ahorro-vivienda no son per se malos solo porque sean un poco menos fáciles de entender. Para personas que buscan seguridad, son muy atractivos actualmente.