Expériences de décision de financement

Et n'oubliez pas non plus toutes les commissions chez les épargnants immobiliers, comme la lourde commission de conclusion et le changement de nom !

Et comme déjà mentionné : en phase d'épargne, il n'y a quasiment pas d'intérêt !

Et en plus, une somme plus élevée est rémunérée pour le prêt en cours parallèle car la mensualité d'épargne dans le contrat d'épargne-logement ne sert pas directement à rembourser le prêt.

Et en plus, une somme plus élevée de l’emprunt en cours parallèle porte intérêt parce que la mensualité d’épargne dans le prêt logement ne va pas directement au remboursement.

À 0,7%, c’est très acceptable.
L’attribution est un certain risque, c’est vrai, cependant je suis en contact permanent avec mon banquier pour évaluer si cela fonctionne et, en cas de besoin, je verse à nouveau ou j’augmente la mensualité pour devenir plus rapidement éligible à l’attribution. Pour le moment, tout est en ordre à ce sujet.
Les frais peuvent décourager au premier abord, mais c’étaient toujours seulement 1%, donc pour les 3 ensemble 1800 €, et comme déjà mentionné, rien qu’avec les parts AG dans le VWL, nous avons déjà presque le triple sans prendre en compte l’effet des intérêts composés.
Un autre avantage est que pendant la durée du remboursement, je peux rembourser ce que je veux en remboursement anticipé à tout moment.
Mais bien sûr, c’est un pari sur l’avenir ou, dans notre cas, simplement une sécurité.
Il est aussi clair qu’avec 220 K, nous avons eu relativement peu de capital étranger, ce qui aujourd’hui, évidemment, n’est plus envisageable pour une construction neuve sous cette forme.

Si l'inflation est plus élevée que mon taux d'intérêt, le remboursement anticipé devient peu attractif. Avec les hausses de taux d'intérêt attendues et en cours, les produits d'investissement parallèles deviennent plus intéressants que de rembourser le crédit.

Juste une idée à méditer...

C'est bien sûr exact. Par mon indication sur l'inflation, je voulais plutôt dire que le montant du crédit reste constant, alors que 10 ans d'inflation influencent normalement à la fois le niveau des prix des biens et les salaires, ce qui a donc généralement un effet positif sur les dettes. Comment on investit cela ensuite, il faut décider, mais même si on laisse le crédit courir et qu'on devient "techniquement sans dette" grâce à d'autres placements, pour moi le sentiment d'avoir remboursé le crédit vaudrait peut-être aussi quelque chose. Ce n'est bien sûr pas forcément judicieux économiquement. Cela dépend de la situation économique à la date X.

Et n'oubliez pas non plus, pour les épargnants du Bauspar, tous les frais comme la confortable commission de clôture et le changement d’intitulé!

La commission de clôture et les coûts annuels doivent généralement être mentionnés dans les offres. Il faut bien sûr les prendre en compte, clair.

Et comme déjà mentionné : en phase d’épargne, il y a quasiment pas de rémunération !

Si tu rembourses plutôt ton prêt amortissable, tu n’as pas non plus de rémunération sur ton avoir. Tu économises simplement les intérêts du crédit.
Pour comparer les offres, j’ai simplement calculé les coûts totaux sur la durée.
Donc ce que je paie au total en intérêts et frais sur les 15 premières années, et le montant de mon capital restant dû ensuite.
Ensuite, on peut considérer les 15 années suivantes et comparer le taux fixe du prêt Bauspar avec les taux possibles des prêts amortissables, calculer les coûts, voilà. Je suis arrivé à un point mort avec mes offres dès qu'un prêt amortissable était à environ 3%.

Cela signifie que je mettrais 12 années supplémentaires de sécurité de taux en jeu pour parier que les taux débiteurs dans 15 ans seront inférieurs à 3 %.
C’est donc une question d’appréciation.

- les coûts totaux étaient trop opaques

Pourquoi ?

- la mensualité serait plus élevée que pour le prêt amortissable

C’est vrai, c’est souvent le cas. Dans notre cas, ce serait une différence modérée. Mais quand même un peu plus élevé.

- il y a un certain risque avec l’attribution :
- que se passe-t-il si dans 15 ans on n’est plus solvable ?

Que se passe-t-il avec ton capital restant dû du prêt amortissable si tu n’es plus solvable dans 15 ans ?
En supposant qu’alors, en général, tu ne peux plus financer quoi que ce soit, peu importe la structure.

- un écart de financement entre l’échéance du prêt et l’attribution du Bauspar,

Notre offre garantit que le prêt à taux fixe continue jusqu’à l’attribution. En général, il ne devrait pas y avoir de telles discordances, d’après l’expérience, avec une épargne correctement réalisée, l’attribution a tendance à intervenir plus tôt qu’après.

- la solvabilité de la caisse d’épargne Bauspar ?

Il n’y a jamais eu en Allemagne la faillite d’une caisse d’épargne Bauspar. De plus, il y a une garantie des dépôts.

- avec un prêt bancaire normal, on peut résilier exceptionnellement à tout moment après 10,5 ans en cas de meilleures conditions. Avec la combinaison prêt TA + Bauspar, après 10 ans rien n’est remboursé, l’endettement est encore très élevé.
Je ne sais pas non plus si une résiliation anticipée du Bauspar a vraiment un sens.

On peut aussi résilier exceptionnellement le prêt TA à tout moment après 10 ans, par exemple si on a épargné assidûment dans le Bauspar et que celui-ci arrive à l’attribution après 12 au lieu de 15 ans. Et même si ce n’est pas le cas, si après 10 ans les taux du marché sont nettement plus bas, on peut quand même faire un refinancement / renégociation. L’avoir Bauspar épargné sur ces 10 ans n’est pas perdu simplement parce qu’il est dans ce contrat. On peut le justifier comme capital propre et la part à financer est donc moins élevée.

C’est aussi un pari sur l’avenir et on gagne ou on perd parfois.

Je suis d’accord. :)

Petit conseil :
Beaucoup de financements échouent non pas à cause d’une perte d’emploi ou d’un décès... mais à cause de séparations/divorces...

Bien sûr, quand on a moins de 30 ans, on n’y pense pas, mais cela peut être différent à plus de 40 ans.

Et ensuite, tu as des problèmes en double si ta famille ou, pire encore, les beaux-parents ont cautionné. Parce que cette dispute qui s’ensuit, je ne voudrais pas la vivre.

Bonjour à tous, je voulais donner une courte mise à jour sur notre financement : nous avons reçu hier le contrat de prêt de la ING et avons même obtenu un taux d’intérêt meilleur que prévu, nous sommes à un taux nominal de 2,05% (prêt amortissable "normal", sans maison familiale comme garantie). Nous sommes donc très satisfaits et allons logiquement accepter cette offre. La précipitation pour soumettre tous les documents à temps a donc payé !

Concernant le contrat d’épargne logement, je peux seulement dire ceci : nous avons également reçu deux offres de ce type. La première d’une Volksbank + Schwäbisch Hall : pendant les 20 premières années, uniquement un contrat d’épargne logement sur la totalité du montant du crédit (taux nominal à 2,17%), puis l’attribution avec prêt amortissable qui suit (taux nominal à 1,55%). La deuxième offre de la Deutsche Bank, avec un contrat d’épargne logement parallèle à 2,35% et un prêt amortissable à 2,45%.
Je trouve ces offres assez confuses pour un profane, en particulier la façon dont elles sont présentées. J’ai recalculé les deux très en détail dans Excel, dans la première offre, les coûts totaux d’intérêts sont horriblement élevés. Pour payer des intérêts aussi élevés comparables, nous devrions aujourd’hui avoir un crédit à 3,1% sur 30 ans, ou si nous considérons les taux ING pour les 10 premières années, nous devrions nous refinancer à 4,2% pour que cette variante soit rentable.
L’offre de la DB est déjà moins chère, même si les taux semblent d’abord plus élevés. Mais là, on a seulement une sécurité partielle des taux, car le prêt amortissable n’est garanti que pour 10 ans de toute façon. C’est pourquoi nous avons décidé de ne pas accepter ces offres et d’assumer le risque de variation des taux. Mieux vaut rembourser davantage pendant les 10 prochaines années à un taux plus avantageux, plutôt que d’acheter une sécurité de taux (coûteuse) et de rembourser peu ou pas du tout pendant les 10 ou 20 premières années.

Bonjour à tous, je voulais donner une petite mise à jour sur notre financement : nous avons reçu hier le contrat de prêt de la ING et nous avons même obtenu un taux d'intérêt meilleur que prévu, nous en sommes à 2,05 % de taux nominal ("prêt amortissable normal", sans maison parentale comme apport). Nous sommes donc très satisfaits et allons logiquement accepter cette offre. La précipitation pour soumettre tous les documents à temps en valait donc la peine !

Nous avons fait pareil, et accepté le prêt pour lequel nous avions rapidement rassemblé tous les documents avant Pâques. Ce fut extrêmement stressant car nous n’étions pas à la maison pendant les vacances et avons donc dû obtenir tous les documents manquants par e-mail. Je suis impressionné de la rapidité avec laquelle les notaires, employeurs, etc. ont coopéré pour nous scanner les documents.

Puis-je demander pour combien de temps vous avez fixé le taux à 2,05 % ?

Je trouve ces offres assez déroutantes pour le profane, surtout la façon dont elles sont commercialisées. J'ai recalculé les deux très en détail sur Excel, pour la première offre les coûts totaux des intérêts sont horriblement élevés. Pour payer des intérêts comparablement élevés, il faudrait aujourd’hui un crédit à 3,1 % sur 30 ans, ou si on se base sur les taux ING pour les 10 premières années, il faudrait refinancer à 4,2 % pour que cette option soit avantageuse.

Il faut être juste et dire que ce modèle offre la sécurité d’un taux fixe complet jusqu’au remboursement total du prêt. Cette sécurité a bien sûr un coût supplémentaire.
Mais l’avantage est que l’on connaît dès aujourd’hui le pire scénario pour le taux d’intérêt.

Mieux vaut rembourser davantage les 10 prochaines années avec un taux plus avantageux, que d’acheter une sécurité sur le taux (coûteuse) et rembourser peu ou pas du tout pendant les 10 ou 20 premières années.

Cela dépend sûrement des conditions cadre. Surtout combien vous financez et combien vous pouvez rembourser.
Pour quelqu’un avec un financement de 500 000 € et un remboursement de 2 %, je déconseillerais un taux fixe sur 10 ans, ou du moins c’est déjà assez risqué.

Prenez par exemple : 500 000 € de financement, taux fixe 10 ans à 2,05 % avec amortissement de 2 % par an :
Mensualité de 1687,50 €, mais après 10 ans encore 389 000 € de dette.
En supposant que les emprunteurs ont fait un remboursement exceptionnel pour réduire le capital restant à 320 000 €.

Avec un taux hypothétique de refinancement à 5 % après 10 ans (ce qui n’est pas totalement improbable, vu l’évolution actuelle des taux), la mensualité serait déjà de 1860 € - si on reste à 2 % d’amortissement. Mais à ce rythme, on ne remboursera pas le prêt, car après 20 ans il resterait encore 237 000 € de dette. Ou bien on rembourse davantage, mais il faut pouvoir se le permettre.

Avec des variantes de prêts aidés comparables, la mensualité est un peu plus élevée dès le départ, mais après 28 ans l’affaire est finie et on sait qu’on n’est pas obligé de faire des remboursements exceptionnels, et si on le fait, on est libéré plus rapidement de la dette.

Je ne dis pas que les modèles de prêts aidés sont la seule vérité. Nous avons finalement aussi décidé de ne pas les choisir. Cependant, cela s’est basé sur des calculs et notre évaluation de notre évolution personnelle dans les années à venir. Au final, chacun doit décider pour soi.
Je voulais juste dire que ces modèles de prêts aidés ne sont pas forcément mauvais, simplement parce qu’ils sont un peu moins simples à comprendre. Pour les personnes cherchant la sécurité, ils sont actuellement très attractifs.