Siedlungshäuschen 1954 - Komplettsarnierung machbar?

[galdreth]

Das Haus ist es wert, modernisiert zu werden.
Die Gesamtkosten werden sicherlich mit Neubaukosten konkurrieren können... 400000 ist ja lächerlich



Liest sich doch super! Übernehmt Euch nicht mit den Eigenleistungen.
Finanziell ist da zur Not mehr drin.
Was ist mit der Elektrik?

P.s. Ich liebe diese Siedlungshäuser mit ihrem Charme

Danke, vor der ganzen Arbeit hab ich auch wirklich bammel. Das dann noch nach Feierabend zu stemmen und Zeit mit der kleinen zu verbringen geht eigentlich kaum. Elektrik traue ich mir viel bei der Verlegung zu. Abnehmen muss das dann ein Fachmann - gibt es auch im Bekanntenkreis hier schon. Weiterer Bonus: Der hat sogar ein Gerüst das locker für das ganze Haus reicht. Bekämen wir so lange geliehen, wie nötig.

Zum Thema Charme: Der Faktor geht bei uns auch klar rein. Was geht soll erhalten bleiben. Der Garten mit den Bäumen ist auch super.

 

[ypg]

Das dann noch nach Feierabend zu stemmen und Zeit mit der kleinen zu verbringen geht eigentlich kaum.

Da muss das Leben etwas verschoben werden: Abendessen auf der Baustelle. Kleine Spassarbeiten inklusive. Baut die Baustelle in das Leben mit ein, anstatt es als notwendiges Übel anzuhängen.
Die Monate sollen Euch prägen und im Fotoalbum eine große Daseinsberechtigung bekommen, ansonsten geht’s in Frust und Stress.
Spannend! Spannend!
Mach doch hier einen Thread auf, der mit Fotos gespickt wird. Die Fragen werden beantwortet, aber auch den ein oder anderen Motivationsschub sollte es so geben

 

[11ant]

Die Liebenswürdigkeit Deines Objektes macht es keinen Deut größer, jünger oder günstiger geschnitten. Ich fange mal unten an: der Keller ist offenbar gemischt aus Beton und gemauert. Der Geräteraum taugt nicht zum Ausbau zur Garage, für einen Stellplatznachweis wäre diese zu kurz. Im rückwärtigen (!) Bereich sehe ich eine Grube - falls diese noch der aktuelle Stand der Fäkalienentsorgung ist, lege ich auf meine Skepsis noch eine Schippe darauf. Im EG könnte ich mir die Mittelwand trotz ihrer Stärke als tragend (für die Balkendecke) vorstellen, die anderen Innenwände vermute ich aus Gipsdielen. Diejenige zum Kinderzimmer wird entfernt werden können. Im DG ist selbst die Mittelwand wohl nicht tragend, und das Gebälk läßt mich bezweifeln, ob es eine Dämmung (der Gauben und auf den Sparren) nach heutigem Standard trüge. Der Dachüberstand beträgt giebelseitig nur 20 cm und wäre mit WDVS praktisch aufgebraucht. Ganz ehrlich: wirtschaftlich würde ich den Rohbau auf "Liebhaberwert plus null" taxieren - und das bei einem Grundriss-Umgestaltungspotential, das praktisch nicht vorhanden ist. Wenn Ihr die Gretchenfrage "möchten wir dieses Haus wie einen altgewordenen Hund in die Herzen unserer Familie schließen" nicht ohne Zögern mit einem beherzten "Ja" beantwortet, dann sucht Euch ein anderes Objekt.

Vom Baujahr gesehen Dein Zwilling wäre @SebastianDr mit seinem 1954er (allerdings zweischalig gemauerten und Kellerlosen) Siedlungshaus aus 1954 https://www.hausbau-forum.de/threads/siedlungshaus-1954-sanieren-zum-Effizienzhaus-möglich-wie.27425/ - ebenfalls mit dem Wunschhorizont gestartet, es energetisch gleich einen Tick weiter als nötig in die Zukunft zu beamen.

Bis auf das Baujahr (1962) sehe ich das Haus von @Strobel https://www.hausbau-forum.de/threads/hauskauf-steht-an-bj-62-vollsanierung-notwendig-preis.29940/ dennoch ähnlicher als das vorgenannte Projekt. Und voll auf Augenhöhe Wärst Du - wenn man meine Skepsis am ökonomischen Wert des quasi Gebrauchtrohbaus zum Maßstab nimmt - mit @BeoMauz und seinem Projekt https://www.hausbau-forum.de/threads/Immobilie-aus-einer-zvg-Sanierung-Einschätzung.31680/.

@dertill ist schon darin fortgeschritten, ein Haus aus 1959 umzubauen: https://www.hausbau-forum.de/threads/dertill.28913/ - am Beispiel seines Projektes wirst Du gut erkennen können, daß zu einer erfolgreichen vernünftigen Modernisierung dazugehört, mit der Zeitmaschine nicht zu weit fliegen zu wollen: nicht Kfw55 GTI 16V turbo - sondern die Resopalküche darf bleiben, zum Beispiel.

 

[Joedreck]

Ich selbst hab auch bereits zwei Häuser kernsaniert.
Bei deiner Kalkulation sehe ich erst mal keine großen Probleme. Einen Puffer werdet ihr nämlich trotzdem brauchen. Das erste Haus von mir hat mich TÄGLICH fertig gemacht. Egal was ich gemacht habe, es gab immer irgendein Problem.
Das zweite hingegen war lieb zu mir und hatte keine üblen Überraschungen.

Zu den Maßnahmen selbst: gibt es im Keller Heizkörper? Ich würde den Keller versuchen zu trennen. Dann hättet ihr eine bessere Chance auf KFW 55. Ob sich das wirklich lohnt, wage ich zu bezweifeln.

Ansonsten ist der größte Haken die Zeit. Überlegt euch gut mit viel EL zu planen. Mein zweites Projekt habe ich in 11 Wochen von Schlüsselübergabe bis zum Einzug durchgezogen. Danach war ich absolut fertig. Geschafft habe ich das allerdings nur, weil ich in dem Zeitraum Urlaub und einen passenden dienstplan hatte. UND weil ich Handwerker gefunden habe die Zeit und Lust hatten.

Ansonsten kann einfach immer was unerwartetes kommen. Beim Bad muss man die Putzarbeiten berücksichtigen. Da wollte ich neuen Zementputz haben. Tja jetzt finde mal jemanden, der 1. für einen Raum anrückt und 2. Das auch noch wirklich per Hand kann. Der kam 3 mal wieder zum Ausbessern, weil wir eine große Fliese gewählt haben.
Das sind solche kleinen fiesen Punkte an die man nicht denkt.

Sei dir einfach im Klaren darüber, dass es nervlich und körperlich anstrengend wird.

Insgesamt sehe ich das ganze aber auch halbwegs rentabel. Wenn man von den knappen 400k€ Gesamtvolumen den Kauf und den Abriss abzieht, würden grobe 310000€ bleiben für einmal neu. Inkl Keller. Inwieweit der Garten betroffen wäre, sei noch mal dahin gestellt.

Wenn ihr mit dem Grundriss einverstanden seid und euch die Lage gefällt, würde ich das Projekt in Angriff nehmen. Wenn ihr nicht in Not seid zu kaufen, könnt ihr auch noch verhandeln.

 

[halmi]

Dir sollte bewusst sein dass deine "energetischen Maßnahmen" sich in dem Leben nicht mehr amortisieren werden. Dach und Fassade sieht auf den Bildern doch noch super aus. Würde die Fenster mitmachen und bei der Heizung nach der wirtschaftlich sinnvollsten Lösung suchen + evtl. Photovoltaik. Das Dach, sollte es komplett ungedämmt sein, würde ich nur von innen dämmen.

Das Haus scheint ja erst mal recht günstig zu sein, sehe hier keinen Grund das Geld dann anderweitig zu verballern.

 

[dertill]

sondern die Resopalküche darf bleiben, zum Beispiel.

Hallo? Die ist jawohl der Knaller!
Ich hab sogar grad bei nem Kunden im Keller die baugleich passende Vitrine gefunden - gibts geschenkt, meine Frau ist im 7. Himmel

Innenausbau hat ein paar komische Posten. 8000 für den Durchbruch sind 7000 zu viel.
Glastüren ? Zum Garten. Terrassentüren? Zählen die nicht zu den Fenstern?

Energetisch:

Kfw55 könnte klappen, finde ich hier aber nicht erstrebenswert. Der Aufwand ist einfach sehr hoch für wenig bis keinen Mehrwert ggü. Energieeinsparverordnung Standard.

Meine Meinung:
Dach so lassen sieht doch top aus. Vollsparrendämmung von innen kostet 25€/m2 also nur 10% bei 90% Wärmeeinsparung und Energieeinsparverordnung konform.

Wie schafft es ein 110m2 Siedlungshaus auf 200m2 Wand? Ich sehe nur maximal 100m2
(9x9m = 36 m Umfang * 2,6h = 100 m2
Giebel noch 4,5*4 = 18m2 und ca 30-40m2 für Fenster abziehen. )
Dämmung macht bei 24cm Doppelziegelreihe aber absolut Sinn! 12cm sind halt Energieeinsparverordnung, kfw55 eher 20cm.

Wie bringt man hier 26 Fenster + zwei „Glastüren“ unter? Dann ist ja gar keine Wand mehr da. 500€/m2 Fenster Kunststoff rechnen. Die 18000 sollten also für 36m2 reichen.

Solewärmepumpe .... braucht nur die KfW bei 110m2 Wohnfläche. Ansonsten ist die halt schweineteuer. Wenn Gas geht, dann Gas und die 15k Euro die dann über sind in 8kwp Photovoltaik auf dem Dach investieren oder weniger ausgeben. Ansonsten Pellets+Solarthermie gibt ordentlich BAFA Förderung (ohne KfW)

Man kann ganz viel machen bei so einem Haus. Aber man bekommt auch 80% des Ergebnisses für 25% der Kosten.