Hauskauf realistisch oder übernehmen wir uns?

[Hanniball2k]

Moin Moin,

meine Frau und ich suchen nun seit 1 1/2 Jahren ein Haus und hatten uns heute ein schönes Objekt angeschaut. Allerdings, wie es so immer, eigentlich oberhalb unserer selbst gesetzten Budget Grenze. Wir waren am Start der Suche bereits einmal bei einem Berate von Dr. Klein, möchte aber auch bevor bzw. parallel dazu gerne einmal die Meinung von Personen hören die nicht ihr Geld damit verdienen und ggf. auf die Erfahrung zurückgreifen.

Allgemeines zu Euch:

• Meine Frau & Ich sind 36 Jahre alt
• 1 Kind seit Dez. 2024
  • Keine weiteren Kinder geplant
• Ich bin Ingenieur in der Automobilbranche
• Meine Frau Soz. Päd. Assistentin mit wenig Berufserfahrung, da Quereinsteiger.
• Ich arbeite Vollzeit, meine Frau ist in Elternzeit.
• Meine Frau wird während der Elternzeit Arbeitslos da der Zeitlich begrenzte Vertrag natürlich nicht verlängert wird. Sie kann aber jederzeit dort wieder anfangen (mündliche aussage).
  • Gehen allgemein davon aus, dass sie ein Job schnell findet im Bereich KiGa, KiTa.

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Aktuell 4600 Netto bei mir (Sk 3) + 1000€ Elterngeld
• 255€ Kindergeld
• Wie viel Eigenkapital habt ihr?
  • Ich habe ca. 150.000€ auf Tagesgeld/Bank liegen
    • + 7.000€ in Aktien, eigentlich für das Alter vor einiger Zeit als Sparplan angelegt
    • + 30.000€ in einem Riesterrentenvertrag (--> Umwandlung in Wohnriester?)
  • Meine Frau hat ca. 15k€ auf dem TG liegen
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
  • Das ist die Spannende Frage. Ich spiele mit dem Gedanken mein Riester aufzulösen um mit ca. 160.000€ Eigenkapital in den Hauskauf zu gehen

Wohnkosten:

• Warmmiete 770€ für 85m2
• Strom 50€
• Internet, Streaming, Handy, Gez ca. 75€

Mobilitätskosten:

• KFZ1 (Wartung, Vers. Steuer, Sprit):
  • ca. 260€
• KFZ2 (Wartung, Vers. Steuer, Sprit): :
  • Ca. 140€

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere)
  • 6€
• Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...)
  • Riester 162€ (Wird noch auf 130 reduziert durch Kinderzuschlag)
• Berufsunfähigkeitsversicherung
  • 65€

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel würde ich auf ca. 250-300€ schätzen.
• Restaurantkosten
  • Max 1x im Monat
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld)
  • Wird in Zukunft ein Thema, etwas abhängig vom Landkreis, daher aktuell wirklich schwer einschätzbar bzw. muss nochmal recherchiert werden
• IGM Beitrag
  • 41€

Sparleistungen:

• Urlaub
  • 1x Jährlich, sicherlich zwischen 2000-3000€
• Altersvorsorge
  • Zusätzlich zum Riester-Vertrag, aktuell 400€ Sparrate ETF

Sonstige Ausgaben:

• Keine Kredite am laufen, keine weiteren Ausgaben

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt
  • 4600 + 1000€
• Ausgaben gesamt
  • Feste monatliche Ausgaben ca. 1600€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück?
  • 653m2
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
  • 300m2 --> ca. 200.000€
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp?
  • Niedrigenergiehaus (Fertighaus) von Fa. Haake Haus
  • Holzständerbauweise mit Satteldach, Einfamilienhaus gebaut 2002
• Garagen?
  • 1 Carport
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche)
  • 131m2 Wohnfläche

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler)
  • 33.600€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker)
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten
  • Eine neue Gastherme wird benötigt, ansonsten aktuell nichts bekannt
• Gesamtkosten
  • 480 + 33 --> 513.600€

sonstige Kosten:

• Küchenkosten
  • Kann übernommen werden

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten
  • 513.600€
• abziehbares Eigenkapital
  • 160.000€
• Finanzierungssumme
  • 353.600€

Wir haben ein wenig die Befürchtung, dass wir uns übernehmen. Das Haus steht aktuell für die oben angegebenen 480.000€ drinne, wir hatten mal mit einer maximal Rate von 1400€ geplant, damit wir weiterhin noch gut leben können. Da wir aktuell für relativ günstig zur Miete wohnen, fühlt sich "alles" zu viel an.

Wenn ich das mit den üblichen Rechnern selber überschlage komme ich definitiv auf keinen grünen Zweig, die Rate würde so bei 1600, vermutlich eher bei 1700€ Liegen. Bin ich da zu konservativ wenn ich da ein Problem sehe?

Haltet ihr das in der aktuellen Marktsitatuon aufgrund der Zinsen für realistisch? Sind wir hier zu defensiv? Ich rechne aktuell mit mir als alleinverdiener, da sind wir bei den beschriebenen 4600€ Netto. Unser Sohn ist nun 4 Monate alt, meine Frau hatte geplant wenn er 1 1/2 - 2Jahre alt ist, wieder Arbeiten zu gehen. Daher hätten wir ca. 1,5 Jahre zur Überbrückung. Natürlich wenn es genau so eintritt. Wenn sie wieder vollzeit arbeitet würde ihr gehalt ausreichen um theoretisch die Kreditsumme und Nebenkosten zu decken, dann stünde mein volles gehalt zum Leben & Sparen zur Verfügung.

Weiterhin bin ich noch unsicher ob ich meinen Riester-Vertrag wandeln sollte. Allerdings ist der Wert des Vertrages weit unter der Garantiesumme, was mir definitiv schon zu denken gegeben hat. Die Wertentwicklung ist unterirdisch in den letzten Jahren. Daher spiele ich mit dem Gedanken ihn zu wandeln und so noch etwas am Eigenkapital zu schrauben.

Seht ihr die angepeilte Summe bzw. den Theoretisch kauf als Kritisch? Habe ich was übersehen? Ich bin da für Gedankengänge, Rückfragen, Erfahrungen etc. offen.

 

[nordanney]

Das Haus steht aktuell für die oben angegebenen 480.000€ drinne, wir hatten mal mit einer maximal Rate von 1400€ geplant, damit wir weiterhin noch gut leben können.

Das passt doch gut. Hätte auch grob bei der Finanzierungssumme auf 1.400€ Rate getippt. Das sind dann etwa 1,5% Tilgung. Kannst ja einen Tilgungswechsel vereinbaren für den Fall, dass Deine Frau wieder ordentlich Kohle ranschaffen kann, wenn sie wieder richtig arbeitet.

Bin ich da zu konservativ wenn ich da ein Problem sehe?

Jein. Zu wenig bereit, im Leben für ein tolles Ziel ein moderates Risiko einzugehen. Denk immer dran, dass in der Rate eine "Kaltmiete" von etwa 900€ und eine Vermögensbildung von 500€ steckt. Und dass es möglich ist, dass die Inflation Dein Gehalt erhöht (Gehaltssteigerungen), aber die Rate gleich bleibt.
Usw.
1.400€ Rate sind 30% Deines Einkommens, Einkommen Frau on top. Das ist tatsächlich richtig gesund. Mit den Rahmendaten wird Euch jede Bank ohne mit der Wimper zu zucken finanzieren.
P.S. Kindergeld ist übrigens ein ganz normaler Einkommensbestandteil. Du rechnest ja auch mit den Ausgaben für das Kind, daher auch die Einnahmen nicht unterschlagen.

Seht ihr die angepeilte Summe bzw. den Theoretisch kauf als Kritisch? Habe ich was übersehen?

Nein. Wenn Du unbedingt aber eine Rate von 1.700€ oder mehr haben möchtest (wegen erhöhter, aber nicht zwingend notwendiger Tilgung), wäre das auch noch ok, würde dann aber 2x drüber nachdenken, ob das wirklich sein muss. Für den Fall, dass doch noch ein zweites Kind vom Klapperstorch gebracht wird oder aus welchen Gründen auch immer Deine Frau nicht mehr arbeiten gehen kann/will. Aber funktionieren wird es trotzdem noch ohne große Einbußen an Lebensqualität.

Lebensmittel würde ich auf ca. 250-300€ schätzen.

Tipp: Haushaltsbuch führen. Wenn ich die Schätzung lese, würde ich tippen, dass Du schon lange nicht mehr einkaufen warst oder bei den Schwiegereltern dauernd speist. 300€ für 3 Personen sind etwas über 3€ am Tag pro Person. Das wird echt eng.

 

[Allthewayup]

nordanney hat das meiste ja gesagt. Ganz wichtig waren die Kosten für Lebensmittel. Ich würde da eher mit 500€ kalkulieren als Median bei 3 Personen.

Ein Punkt fällt mir noch ein: Deine 4,6k netto sind wohl Lohnsteuerklasse 3 und das Elterngeld fällt unter Progressionsvorbehalt. Ohne eure individuellen Steuermerkmale zu kennen würde ich jedoch aktuell 100-150€/Monat für die Steuerrückzahlung einplanen in die Haushaltsrechnung. Das ändert sich natürlich sofort wenn die Frau aus dem Elterngeld raus ist.

 

[Grundaus]

ein Riester-Vertrag der unter der Garantiesumme liegt, würde ich sofort stilllegen. Das ist eigentlich nur möglich wenn nicht in einen Bausparvertrag angespart wurde. Daher würde ich kein Wohnriester verwenden.
Zinssatz wird bei über 3,5% liegen und damit habt ihr etwas über 1% Tilgung. Kann man machen

 

[Papierturm]

Zum Riester-Vertrag eine kleine Warnung: Wird das zu Wohnriester umgewandelt, bekommt man es bei Nutzung mit dem Wohnförderkonto zu tun.
Normalerweise würde ich da klar von abraten; in dem Fall könnte es natürlich die Finanzierungssumme und monatliche Rate drücken.
(Wohnförderkonto bitte googeln - wenn ich versuche das zu erklären, klinge ich nur verrückt.)

Ansonsten klingt es doch zwar anfangs knapp, aber insgesamt doch gut machbar? Besonders absehbar wird sich nach ein, zwei Jahren (bei denen dann z.B. vielleicht der Urlaub ausfallen und die Altersvorsorge, Stichwort Riester, reduziert werden könnte) das entspannen - Lohnsteigerungen, evtl. Wiedereinstieg Frau?

 

[Hanniball2k]

Das passt doch gut. Hätte auch grob bei der Finanzierungssumme auf 1.400€ Rate getippt. Das sind dann etwa 1,5% Tilgung. Kannst ja einen Tilgungswechsel vereinbaren für den Fall, dass Deine Frau wieder ordentlich Kohle ranschaffen kann, wenn sie wieder richtig arbeitet.

hm ich glaub da war ich etwas zu unpräzise. Mit den 480.000€ und dem Eigenkapital von 160.000€ komme ich nicht auf 1.400€, das wäre aber die Summe die wir gerne anpeilen würden. Das würden wir wohl nur bei extrem kurzer Laufzeit schaffen mit entsprechenden Zinsrisiko nach 10 Jahren. Was ich mit dem Satz sagen wollte: Ich würd versuchen zu verhandeln, so dass ich auf eine Rate von 1.400€ komme, im Optimalfall als volltilger.

Tipp: Haushaltsbuch führen. Wenn ich die Schätzung lese, würde ich tippen, dass Du schon lange nicht mehr einkaufen warst oder bei den Schwiegereltern dauernd speist. 300€ für 3 Personen sind etwas über 3€ am Tag pro Person. Das wird echt eng.

Das ist ein guter Punkt. Die 250-300€ waren lediglich meine Ausgaben beim einkaufen. Natürlich geht auch meine Frau einkaufen, daher sind die 400-500€ realistischer. Ich werd nochmal die letzten Monate durchgehen und mal ein Durchschnitt bilden von beiden Konten!

Ein Punkt fällt mir noch ein: Deine 4,6k netto sind wohl Lohnsteuerklasse 3 und das Elterngeld fällt unter Progressionsvorbehalt. Ohne eure individuellen Steuermerkmale zu kennen würde ich jedoch aktuell 100-150€/Monat für die Steuerrückzahlung einplanen in die Haushaltsrechnung. Das ändert sich natürlich sofort wenn die Frau aus dem Elterngeld raus ist.

Genau, ich bin in der Lohnsteuerklasse 3. Elterngeld geht noch bis Dezember 25, also wird nächste Abrechnung eher SubOptimal für uns.



Zu sagen wäre noch das ich im September noch eine Gehaltsanpassung bekomme, dann bin ich anstatt bei 6600~ bei 7000 Brutto. Alles in allem habe ich auch, nachdem ich jetzt noch eine Nacht drüber geschlafen hatte, ein etwas besseres Gefühl.

Zum Riester-Vertrag eine kleine Warnung: Wird das zu Wohnriester umgewandelt, bekommt man es bei Nutzung mit dem Wohnförderkonto zu tun.
Normalerweise würde ich da klar von abraten; in dem Fall könnte es natürlich die Finanzierungssumme und monatliche Rate drücken.
(Wohnförderkonto bitte googeln - wenn ich versuche das zu erklären, klinge ich nur verrückt.)

Danke da werde ich mich mal schlau machen.

Ich werde für nächste Woche bei der Interhyp mal einen Termin machen und für eine Konditionsanfrage mal die Örtliche Sparkasse als vergleich kontaktieren und hier nochmal das Ergebnis bzw. den Zwischenstand mitgeben.

Danke für eure Fragen / Anregungen & Gedanken!