Finanzierung eines gebrauchten Hauses

[matzer321]

Hallo Forumsteilnehmer,

ich habe ein sehr schönes gebrauchtes Haus mit hübschem Grundstück gefunden. Es ist Bj. 1999, man müsste nur die Wände Streichen und könnte einziehen. Es soll 260K,-€ zzgl. Nebenkosten kosten, an Eigenkapital wären 100K,-€ vorhanden. Es müssen also 190K,-€ finanziert werden, zu folgenden Konditionen :

• Laufzeit 20 Jahre, Volltilger
• Monatl. Rate 950
• Familieneinkommen 4K
• Alter 40 Jahre
• Sonst keine Verbindlichkeiten.

Klingt gut dachte ich, aber es stellte sich heraus, dass es sich hierbei um eine 120% Finanzierung handelt. Ich vermute die Bank bewertet die Immobilie sehr niedrig, da es sich um ein Haus in Holzständerbauweise auf dem Land handelt.

Welche Konsequenzen ergeben sich für mich aus der 120% Finanzierung?

Hinzuzufügen wäre, dass die obengenannten Konditionen von einem überregionalen Finanzberater stammen, also nicht konkret aus der Finanzprüfung einer Bank zum konkreten Objekt.



Vielen Dank für eure Antworten

 

[DG]

Hallo @matzer321

die finanzierende Bank wird das Haus (grob) checken, also nach Lage, Beschreibung, Fotos und einigen anderen Infos einschätzen, um den Beleihungswert zu definieren. Der ist von Bank zu Bank verschieden, ganz grob kann man mit 2/3 des Kaufpreises rechnen, wenn der Kaufpreis nicht komplett vom Mond abgelesen ist.

Hieße in Deinem Fall, dass ca. 175T€ Beleihungswert angesetzt werden würden, die Differenz müsstest Du in Form von Eigenkapital einbringen.

Die Lücke wäre bei Dir mit den angenommenen Zahlen 15T€, die allerdings geschlossen ist, wenn Du eine Bank findest, die den Beleihungswert mit +73% für die Immobilie ansetzt - dann kämst Du mit Deinem Eigenkapital hin.

Darüber hinaus wird auch geprüft, ob Du/Ihr tatsächlich bei Deiner/Eurer Familiensituation 950€ übrig habt, um den Kredit zu bedienen.

Ich würde daher mit dem anvisierten Kaufpreis (da geht vielleicht noch was!?) zwei, drei örtliche Banken anfragen, um zu sehen, wieviel Kredit Du bekommen würdest bzw. wie die Bank(en) das Objekt einschätzen.

Eine externe Finanzierung (internet, Makler oder was auch immer) kann man natürlich immer noch mal als Alternative in Erwägung ziehen, ich bin allerdings kein Freund davon. Habe ich selbst beim Hauskauf in Erwägung gezogen, kam nicht dazu, war im Nachhinein aus meiner Sicht kein Fehler.

MfG
Dirk Grafe

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

KP: 260k Darlehen 190k und die Bank geht von einer Beleihung von 120 % aus bei der Darlehenssumme. Das heißt Sie bewertet das Haus mit 158k ein

Ich finde den Kaufpreis 260 zu Beleihungswertermittlung von 158 ganz schön krass. Ja die Banken stützen sich auf Expose, Fotos und historische Werte. Allerdings ist der Boom in Sachsen ländlich sicherlich vorbeigegangen ........... Habe selbst Familie in Sachsen.

Als Käufer würde mir entweder die Alarmglocken angehen oder ich würde das ganze bei der Bank hinterfragen wie Sie auf 158k kommen.

Wie lang steht das Haus leer ? In welcher Preisregion gehen andere Häuser dort weg ?

Ansonsten gute Idee von @Dirk Grafe auch mal die Hausbank anzufragen. Die sollten den hiesigen Markt kennen. Im Endeffekt was die Kondition angeht wäre mir persönlich egal ob Beleihung 350 % oder 60 % wenn der Zins stimmt.

Nur die Wertermittlung, da habe ich Bauchschmerzen. Rahmenbedingungen passen bei Dir.

 

[Peanuts74]

Es wären vielleicht auch ein paar Daten zum Haus interessant.
Wenn es nur 80m² ohne Keller auf einem Grundstück mit einem Wert von 5000.-€ ist, dann kann das schon stimmen.
Ansonsten sollte bei einem neueren Haus, wenn es in gutem Zustand ist, ein höherer Wert vorliegen.

 

[RobsonMKK]

Es kommt sicher auch auf den Hersteller des Holzständerhaus an.
Ist es von einem örtlichen Schreiner erstellt, von einem renommierten Hersteller oder irgendwo billig im Ausland produziert.

 

[DG]

Wenn die Bank die Immobilie im Beleihungswert nur mit 158T€ bewertet, würde ich unbedingt nachhaken. Entweder ist die Bewertung der Bank äußerst defensiv oder aber der Kaufpreis ist viel zu hoch.

Bei Nebenkosten von 11,5% müsste der gesamte Kaufpreis bei 258T€ liegen, um eine "100%-Finanzierung" hinzubekommen, das würde bedeuten, dass Du das Haus für max. 231T€ kaufen musst/darfst. Stellt sich die Frage, ob und wie man das hinbekommt.

Die Wahrscheinlichkeit, dass der Kaufpreis zu hoch ist, ist in Sachsen allerdings durchaus gegeben und das ist auch relativ unabhängig vom Hersteller des Hauses - wenn die Lage schwach ist, ist die Lage schwach. Das zieht ein "örtlicher Schreiner" auch nicht mehr nach oben.

MfG
Dirk Grafe