Einfamilienhaus mit nicht-deklarierter Einliegerwohnung

[Fam.Baum]

Hallo liebes Forum,

wir haben hier schon eine Menge mitgelesen und konnten uns einiges Wissen aneignen. Vielen Dank dafür.
Das Thema Einliegerwohnungen wird sicherlich oft diskutiert, allerdings konnten wir trotz Suche keine bestehenden, gut passenden Threads finden.

Wir beabsichtigen des Kauf eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg. Es hat zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Dachgeschoss besitzt eine eigene Küche und ein eigenes Bad, denn der Bauherr hat es damals als Wohnung für seine Mutter direkt so geplant und gebaut. Im Bauantrag (50er Jahre) sind die Zimmer des Dachgeschosses als "Kammer" bezeichnet. In das Dachgeschoss gelangt man durch das Treppenhaus des EFH. Es hat (aktuell) keine eigene Wohnungstür.

Wir möchten das Dachgeschoss jetzt gerne zur Einliegerwohnung machen und wären euch über eine Einschätzung zu folgenden Punkten sehr dankbar:

1) Umbau des DG zur ELW:
Im B-Plan sind EFH mit ein oder zwei Wohneinheiten vorgesehen. Eine eigene Küche und Bad sind im DG ja schon drin, es fehlt nur die Wohnungstür.
a) Müssen wir dafür einen Bauantrag einholen?
b) Ist es ein Problem, dass die Räume im Bauantrag lediglich 'Kammer' heißen?

2) Vermietung der ELW und damit steurliche Absetzbarkeit von Darlehenszinsen und Kaufnebenkosten:
Wir verstehen das so, dass das Finanzamt eine ELW anerkennt, wenn diese die baurechtlichen Vorgaben erfüllt. Weil die Wohnungstür fehlt, wäre das aktuell nicht der Fall. Nehmen wir mal an wir bekommen die ELW realisiert und anerkannt.

a) Rechtlich ist das Haus zum kaufzeitpunkt ja ein EFH ohne ELW. Wie maximieren wir die Chance auf die Anerkennung des DG als ELW? Sind besondere Formulierungen im Kaufvertrag hilfreich?

b) Spielt es für die Absetzbarkeit von Kaufnehmenkosten eine Rolle, dass es die ELW zum Kaufzeitpunkt noch nicht als solche gab?

c) Zuordnung von Kosten: Im Kaufvertrag steht nur ein Kaufpreis für das Grundstück inkl. dem EFH. Bei der Kostenzuordnung zur ELW würde ich daher das Wohnflächenverhätnis nehmen (gesamt: 220qm, DG: 23qm, plus gemeinsame Flächen (Eingang, Treppenhaus, Waschküche) zu je 50% => ELW: 33qm => 15%).

d) Wir haben vor für den Kauf zwei Darlehen aufzunehmen (85% und 15% der benötigten Gesamtdarlehenssumme). Die Darlehenszinsen des ELW-zugeordneten Darlehens möchten wir steuerlich absetzen. Gleiche Frage wie bei b) -> Spielt es eine Rolle, dass es die ELW zum Kaufzeitpunkt noch nicht als solche gab?

e) Das DG ist von der Ausstattung her grob geschätzt auf dem Stand von 1980. Sollten wir uns ein Restwertgutachten anfertigen lassen um die AfA der ELW zu maximieren?

f) Wir haben vor die ELW im DG als Zweitwohnsitz an meine Eltern zu vermieten. Sie wohnen 4h entfernt und mieten sich bisher in Hotel ein, wenn sie uns besuchen. Wir schließen einen Mietvertrag zu 70% der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Betrag wird natürlich auch monatlich überwiesen. Auch wenn es nicht nötig ist(?) würde ich bei der Sanierung des Hauses eigene Energiezähler für das DG vorsehen. Müssen wir noch etwas berücksichtigen?

3) Energetische Sanierung: Wir verstehen es so, das KfW-Förderung pro Wohneinheit angesetzt werden und die ELW im DG daher auch für die energetsiche Sanierung lukrativ ist. Spielen bei den KfW-Darlehen die Wohnflächen oder die Zuordnung eine Rolle?

Herzliche Grüße,
Fam.Baum

 

[ypg]

a) Rechtlich ist das Haus zum kaufzeitpunkt ja ein EFH ohne ELW. Wie maximieren wir die Chance auf die Anerkennung des DG als ELW? Sind besondere Formulierungen im Kaufvertrag hilfreich?

Was nicht ist, ist nicht. Es ist ein EFH, wo oben eine zweite Küche und ein Bad eingebaut ist. Nicht mehr und nicht weniger.

a) Müssen wir dafür einen Bauantrag einholen?

Wenn ihr später eine ELW generiert, muss man wohl eine Nutzungsänderung beantragen.

b) Spielt es für die Absetzbarkeit von Kaufnehmenkosten eine Rolle, dass es die ELW zum Kaufzeitpunkt noch nicht als solche gab?

Es gibt keine ELW, also kannst Du auch nichts absetzen.

b) Ist es ein Problem, dass die Räume im Bauantrag lediglich 'Kammer' heißen?

Nein. Allerdings sind vorhandene Räume oder Kammern im Dachgeschoss nicht gleich vermietbare Objekte bzw. in der Einheit eine ELW. Man braucht neben dem Zugang zb einen zweiten Rettungsweg. Dann müssen die Räume auch normal bewohnbar sein (Heizung, Lüftung, genug Fenster nach dem Begriff von Aufenthaltsräumen). Ein oder zwei Stellplätze müssen nach der Stellplatzverordnung zur Verfügung gestellt werden. Und unter Dach gilt nicht die Grundfläche einer Kammer, sondern die reale berechnete Wohnfläche. Da muss man auch stehen können. Ich glaube, um sie dann offiziell zu vermieten, muss sie 25qm Minimum haben.
Wenn Du eine ETW vermietest, dann hast Du Mieteinnahmen. Die sind zu versteuern.
Alle anderen Fragen weiß ich nicht zu beantworten.

 

[11ant]

Ihr wollt also ein 220 qm großes Einfamilienhaus aus den 50ern (was schon ein ungewöhnlicher Fall ist) mit "eigenem" Bad für einen Untermieter aus zwei Darlehen kaufen, die sich nach Eurer Logik an den virtuellen Gesamtgrößenanteilen der noch nicht in einer Teilungserklärung gefaßten späteren Wohneinheiten Haupt- und Einliegerwohnung bemessen sollen. Auf die klassischen allgemeinen Gesichtspunkte ist meine Vorrednerin bereits eingegangen, das dem praktisch nichts hinzuzufügen ist. Ohne Details, die diesen Fall als ausnahmsweise hoffnungsvoll erscheinen lassen, klingt das für mich sämtlich nach Schnapsidee allerfeinster Güte. Außerdem wollt Ihr die künftige ELW bereits abschreiben, weil sie aus geschätzt 1980 jüngere Bausubstanz hat als der Rest. Das klingt auch noch unlogisch, selbst wenn man den Gedanken so liest, daß die "ELW" in diesem Stand belassen werden und nur die Hauptwohnungs-Gebäudeteile auf den modernstmöglichen Stand gebracht werden soll(en). Danke für die erheiternde Gutenachgeschichte !

 

[Musketier]

Ohne Details, die diesen Fall als ausnahmsweise hoffnungsvoll erscheinen lassen, klingt das für mich sämtlich nach Schnapsidee allerfeinster Güte. Außerdem wollt Ihr die künftige ELW bereits abschreiben, weil sie aus geschätzt 1980 jüngere Bausubstanz hat als der Rest. Das klingt auch noch unlogisch, selbst wenn man den Gedanken so liest, daß die "ELW" in diesem Stand belassen werden und nur die Hauptwohnungs-Gebäudeteile auf den modernstmöglichen Stand gebracht werden soll(en). Danke für die erheiternde Gutenachgeschichte !

Ich glaube eher um die Aufteilung des Kaufpreises abweichend von den m² anders zu verteilen, um so mehr AFA und mehr absetzbaren Zinsaufwand zu erzeugen.

Grundsätzlich scheint sich der TE schon in die Materie hinsichtlich Absetzbarkeit von gemischt genutzten Immobilien eingelesen zu haben. Das ist aus den getrennten Darlehen, den Nachfragen zu Formulierungen im Kaufvertrag etc. zu schließen.
Ob das auch bei noch nicht existenten Einliegerwohnungen so sinnvoll ist, wäre eine Frage für den Steuerberater.
Ich persönlich sehe hier eher eine zeitnahe Umnutzung mit Aufteilung der Anschaffungskosten und Finanzierungskosten, was ja eine Absetzbarkeit der Kosten nicht ausschließt.
Macht es prinzipiell einfacher, da vermutlich nur ein Darlehen und kein gesonderter Ausweis im Kaufvertrag notwendig ist.
Damit entfällt aber die Möglichkeit des unterschiedlichen EK Einsatzes bei getrennten Darlehen.

Allerdings will auch die Vermietung wohl überlegt sein. Da kommen ggf. Kosten hinzu, die eine "Vermietung" (ob nun echt oder unecht) unattraktiv werden lassen. Zusätzliche Müllgebühren, ggf . Zweiwohnsitzabgaben, können einen eventuellen Steuervorteil schnell auffressen. Neben zusätzlicher Tür ist eventuell auch der Bau eines 2. Fluchtwegs, zusätzliche Stellplätze etc. notwendig.

Habt ihr denn mal durchgerechnet, welches Ergebnis sich aus 70% der ortsüblichen Miete abzüglich Zinsaufwand und abzüglich Abschreibung auf die ELW (ohne Grundstück) ergeben würden? Lohnt sich der ganze Aufwand überhaupt?

Zu beachten ist, dass Kaufnebenkosten zum Erwerb des Grundstückes zur Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zählen, also nur indirekt ansetzbar sind.
Sollte es sich um eine an den Kauf anschließende Modernisierung handeln, empfehle ich nach "15% Grenze bei Modernisierung" zu googlen, nicht das es da ein böses Erwachen gibt.

Sollte ein Verkauf innerhalb von 10 Jahren geplant oder ungeplant stattfinden, könnte das auch ein Fall für einen anteiligen Spekulationsgewinn sein.

 

[wpic]

Wenn die Immobilie nach der Baugenehmigung aus den 50er Jahren ein EFH ist und bisher keine bauantragspflichtige Umnutzung zum ZFH genehmigt worden ist, ist das der baurechtliche Nutzungsstand, zu dem Sie die Immobilie erwerben können. Allein ausschlaggebend dafür sind dabei die Original-Baugenehmigungsunterlagen mit dem grünen Stempel und einem Aktenzeichen. Alles andere, was Eigentümer oder Makler Ihnen vorlegen, hat keine baurechtliche Relevanz.

Wenn planungsrechtlich und nach dem B-Plan bis zu zwei Wohneinheiten zugelassen werden, können Sie prinzipiell eine genehmigungspflichtige Umnutzung zum ZFH in Erwägung ziehen. Dazu müssen Sie das Bestandsgebäude auf Eignung von einem Architekten prüfen lassen. Ein Ausschlusskriteriuem kann z. B. sein, das in der Immobilie kein abgeschlossenes Treppenhaus nachgewiesen bzw. nachträglich geschaffen werden kann (1. Rettungsweg), von dem aus die Wohnungen erschlossen werden.

Ausserdem bleibt zu prüfen, ob die Eintragung "Kammer" für das DG eine damals schon berechtigte Wohnnutzung impliziert. Aus der Bauberatung zu anderen Objekten ist mir bekannt, das solche "Kammern" i.d.R. nur eine Teil-Wohhnnutzung des DG im Zusammenhang mit der Wohnung in den darunter liegenden Geschossen bedeuten, die restliche Fläche des DG jedoch der klassische Dachboden ist. Somit wäre der komplette Ausbau des DG auch eine genehmigungspflichtige Umnutzung, die ebenfalls auf prinzipielle Realisierbarkeit vorab vom Architekten/Statiker geprüft werden muss (2. Rettungsweg, baurechtlich notwendige Treppe von mindestens 80cm lichter Durchgangsbreite, ausreichende Stehhöhe, ausreichende Belichtung, tragfähige Decke über dem OG für die Umnutzung zum Wohnraum etc.)

Vor dem Kauf sollten diese Punkte unbedingt fachkundig und unabhängig für Sie geprüft werden.

 

[ypg]

Allerdings will auch die Vermietung wohl überlegt sein.

Die Wohnung soll ja nur an die Eltern für Besuche vermietet werden. Meines Wissens gibt es keine Pflicht, zusätzliche Ver- und Entsorgung in Anspruch zu nehmen, wenn der häusliche Müll ausreicht für zwei.