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Fam.Baum
Hallo liebes Forum,
wir haben hier schon eine Menge mitgelesen und konnten uns einiges Wissen aneignen. Vielen Dank dafür.
Das Thema Einliegerwohnungen wird sicherlich oft diskutiert, allerdings konnten wir trotz Suche keine bestehenden, gut passenden Threads finden.
Wir beabsichtigen des Kauf eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg. Es hat zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Dachgeschoss besitzt eine eigene Küche und ein eigenes Bad, denn der Bauherr hat es damals als Wohnung für seine Mutter direkt so geplant und gebaut. Im Bauantrag (50er Jahre) sind die Zimmer des Dachgeschosses als "Kammer" bezeichnet. In das Dachgeschoss gelangt man durch das Treppenhaus des Einfamilienhaus. Es hat (aktuell) keine eigene Wohnungstür.
Wir möchten das Dachgeschoss jetzt gerne zur Einliegerwohnung machen und wären euch über eine Einschätzung zu folgenden Punkten sehr dankbar:
1) Umbau des DG zur Einliegerwohnung:
Im Bebauungsplan sind Einfamilienhaus mit ein oder zwei Wohneinheiten vorgesehen. Eine eigene Küche und Bad sind im DG ja schon drin, es fehlt nur die Wohnungstür.
a) Müssen wir dafür einen Bauantrag einholen?
b) Ist es ein Problem, dass die Räume im Bauantrag lediglich 'Kammer' heißen?
2) Vermietung der Einliegerwohnung und damit steurliche Absetzbarkeit von Darlehenszinsen und Kaufnebenkosten:
Wir verstehen das so, dass das Finanzamt eine Einliegerwohnung anerkennt, wenn diese die baurechtlichen Vorgaben erfüllt. Weil die Wohnungstür fehlt, wäre das aktuell nicht der Fall. Nehmen wir mal an wir bekommen die Einliegerwohnung realisiert und anerkannt.
a) Rechtlich ist das Haus zum kaufzeitpunkt ja ein Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung. Wie maximieren wir die Chance auf die Anerkennung des DG als Einliegerwohnung? Sind besondere Formulierungen im Kaufvertrag hilfreich?
b) Spielt es für die Absetzbarkeit von Kaufnehmenkosten eine Rolle, dass es die Einliegerwohnung zum Kaufzeitpunkt noch nicht als solche gab?
c) Zuordnung von Kosten: Im Kaufvertrag steht nur ein Kaufpreis für das Grundstück inkl. dem Einfamilienhaus. Bei der Kostenzuordnung zur Einliegerwohnung würde ich daher das Wohnflächenverhätnis nehmen (gesamt: 220qm, DG: 23qm, plus gemeinsame Flächen (Eingang, Treppenhaus, Waschküche) zu je 50% => Einliegerwohnung: 33qm => 15%).
d) Wir haben vor für den Kauf zwei Darlehen aufzunehmen (85% und 15% der benötigten Gesamtdarlehenssumme). Die Darlehenszinsen des Einliegerwohnung-zugeordneten Darlehens möchten wir steuerlich absetzen. Gleiche Frage wie bei b) -> Spielt es eine Rolle, dass es die Einliegerwohnung zum Kaufzeitpunkt noch nicht als solche gab?
e) Das DG ist von der Ausstattung her grob geschätzt auf dem Stand von 1980. Sollten wir uns ein Restwertgutachten anfertigen lassen um die AfA der Einliegerwohnung zu maximieren?
f) Wir haben vor die Einliegerwohnung im DG als Zweitwohnsitz an meine Eltern zu vermieten. Sie wohnen 4h entfernt und mieten sich bisher in Hotel ein, wenn sie uns besuchen. Wir schließen einen Mietvertrag zu 70% der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Betrag wird natürlich auch monatlich überwiesen. Auch wenn es nicht nötig ist(?) würde ich bei der Sanierung des Hauses eigene Energiezähler für das DG vorsehen. Müssen wir noch etwas berücksichtigen?
3) Energetische Sanierung: Wir verstehen es so, das KfW-Förderung pro Wohneinheit angesetzt werden und die Einliegerwohnung im DG daher auch für die energetsiche Sanierung lukrativ ist. Spielen bei den KfW-Darlehen die Wohnflächen oder die Zuordnung eine Rolle?
Herzliche Grüße,
Fam.Baum
wir haben hier schon eine Menge mitgelesen und konnten uns einiges Wissen aneignen. Vielen Dank dafür.
Das Thema Einliegerwohnungen wird sicherlich oft diskutiert, allerdings konnten wir trotz Suche keine bestehenden, gut passenden Threads finden.
Wir beabsichtigen des Kauf eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg. Es hat zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Dachgeschoss besitzt eine eigene Küche und ein eigenes Bad, denn der Bauherr hat es damals als Wohnung für seine Mutter direkt so geplant und gebaut. Im Bauantrag (50er Jahre) sind die Zimmer des Dachgeschosses als "Kammer" bezeichnet. In das Dachgeschoss gelangt man durch das Treppenhaus des Einfamilienhaus. Es hat (aktuell) keine eigene Wohnungstür.
Wir möchten das Dachgeschoss jetzt gerne zur Einliegerwohnung machen und wären euch über eine Einschätzung zu folgenden Punkten sehr dankbar:
1) Umbau des DG zur Einliegerwohnung:
Im Bebauungsplan sind Einfamilienhaus mit ein oder zwei Wohneinheiten vorgesehen. Eine eigene Küche und Bad sind im DG ja schon drin, es fehlt nur die Wohnungstür.
a) Müssen wir dafür einen Bauantrag einholen?
b) Ist es ein Problem, dass die Räume im Bauantrag lediglich 'Kammer' heißen?
2) Vermietung der Einliegerwohnung und damit steurliche Absetzbarkeit von Darlehenszinsen und Kaufnebenkosten:
Wir verstehen das so, dass das Finanzamt eine Einliegerwohnung anerkennt, wenn diese die baurechtlichen Vorgaben erfüllt. Weil die Wohnungstür fehlt, wäre das aktuell nicht der Fall. Nehmen wir mal an wir bekommen die Einliegerwohnung realisiert und anerkannt.
a) Rechtlich ist das Haus zum kaufzeitpunkt ja ein Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung. Wie maximieren wir die Chance auf die Anerkennung des DG als Einliegerwohnung? Sind besondere Formulierungen im Kaufvertrag hilfreich?
b) Spielt es für die Absetzbarkeit von Kaufnehmenkosten eine Rolle, dass es die Einliegerwohnung zum Kaufzeitpunkt noch nicht als solche gab?
c) Zuordnung von Kosten: Im Kaufvertrag steht nur ein Kaufpreis für das Grundstück inkl. dem Einfamilienhaus. Bei der Kostenzuordnung zur Einliegerwohnung würde ich daher das Wohnflächenverhätnis nehmen (gesamt: 220qm, DG: 23qm, plus gemeinsame Flächen (Eingang, Treppenhaus, Waschküche) zu je 50% => Einliegerwohnung: 33qm => 15%).
d) Wir haben vor für den Kauf zwei Darlehen aufzunehmen (85% und 15% der benötigten Gesamtdarlehenssumme). Die Darlehenszinsen des Einliegerwohnung-zugeordneten Darlehens möchten wir steuerlich absetzen. Gleiche Frage wie bei b) -> Spielt es eine Rolle, dass es die Einliegerwohnung zum Kaufzeitpunkt noch nicht als solche gab?
e) Das DG ist von der Ausstattung her grob geschätzt auf dem Stand von 1980. Sollten wir uns ein Restwertgutachten anfertigen lassen um die AfA der Einliegerwohnung zu maximieren?
f) Wir haben vor die Einliegerwohnung im DG als Zweitwohnsitz an meine Eltern zu vermieten. Sie wohnen 4h entfernt und mieten sich bisher in Hotel ein, wenn sie uns besuchen. Wir schließen einen Mietvertrag zu 70% der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Betrag wird natürlich auch monatlich überwiesen. Auch wenn es nicht nötig ist(?) würde ich bei der Sanierung des Hauses eigene Energiezähler für das DG vorsehen. Müssen wir noch etwas berücksichtigen?
3) Energetische Sanierung: Wir verstehen es so, das KfW-Förderung pro Wohneinheit angesetzt werden und die Einliegerwohnung im DG daher auch für die energetsiche Sanierung lukrativ ist. Spielen bei den KfW-Darlehen die Wohnflächen oder die Zuordnung eine Rolle?
Herzliche Grüße,
Fam.Baum