20 Jahre Volltiger oder 15 Jahre Wette

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A

Airea

Moin,
wir haben Angebote für die Immobilienfinanzierung vorliegen und sind uns trotz vielen Rechnens und Abwägen noch unsicher, wie wir finanzieren sollen. Ich erhoffe mir hier ein paar Hinweise, was wir evtl. noch nicht bedacht haben oder Gedankenanstöße, die unsere Entscheidung ggf. in die eine oder andere Richtung lenken.
Meine Partnerin und ich sind beide selbstständig, ihre Tätigkeit (Physio) ist aber derzeit runtergefahren wegen unserer beidens Kids (Kindergartenalter), ich bin seit 10 Jahren als freiberuflicher Ingenieur tätig. Monatliches Nettoeinkommen der letzten Jahre immer etwas über 5.000 €. Sie wird frühestens in einem Jahr wieder nennenswert beitragen. Baukindergeld kommt wohl nicht in Frage, da wir in einem der anzusetzenden Jahre knapp überm Limit waren.
Wir möchten in NRW eine neuwertige Bestandsimmobilie für ca. 420.000 € kaufen (inkl. grunderwerbsteuer und Notar, keine Maklerkosten, keine Investitionen nötig in den nächsten Jahren laut Baugutachter). Wir können Eigenkapital von ca. 110.000 € einbringen um unter 80% Beleihung zu kommen. Nötige Darlehenssumme also ca. 310.000 €. Um unter 75% zu kommen für das nächstgünstigere Zinsniveau müssten wir unseren restlichen finanziellen Puffer reinbuttern, was möglich, aber wohl leichtsinnig wäre.

Wir haben nun mehrere Angebote vom Finanzvermittler, die unter Berücksichtigung unserer Rahmenbedingungen seitens der Anbieter als machbar eingestuft wurden. Wir rechnen bei unseren Rahmenbedingungen mit derzeit problemlos machbaren ca. 1.500 € monatlicher Rate. Zukünftig wird es eher entspannter, wenn das zweite Einkommen wieder dazukommt und Kinderbetreuungskosten wegfallen.

Die vermeintlich günstigsten Angebote hat dabei immer die DSL Bank. Einmal als 20 Jahre Volltiger mit 1,78% und einer Rate von 1526€. Allerdings ohne Sondertilgungsmöglichkeiten. Gesamte Zinszahlung dann knapp über 59.000 €.
Das nächstbeste Angebot über 20 Jahre Zinsbindung als Nicht-Volltiger mit Sondertilgung Option und Tilgungswechsel-Option liegt schon wieder über 2% und ist damit eher uninteressant.

Für 15 Jahre Zinsbindung liegt die DSL Bank bei 1,73% bei 1480€ Rate, oder 1,72% bei 1348€. Wechsel der Rate bis zu 3x kostenfrei, aber nur nach oben, nicht nach unten. Sondertilgung bis 5% jährlich.
Dann ist da noch die ING-DiBa mit 1,75% bei Rate um 1.500€. Tilgungswechsel 2x kostenlos zwischen 1% und 10% möglich. Sondertilgung bis 5% jährlich.

Angebote von Volksbank und Sparkasse liegen deutlich über 2%, weshalb es wohl auf eine der Direktbanken über den Vermittler hinauslaufen wird.
Die Ing-Diba ist für 15 Jahre Zinsbindung eigentlich zu teuer im Vergleich zum 20 Jahre Volltiger der DSL Bank. Andererseits liest man über die DSL Bank viel Negatives, meist jedoch im Zusammenhang mit Baufinanzierung, wo das Darlehens nach und nach ausgezahlt wird.
Dennoch ist mein Bauchgefühl eher bei der Ing-Diba. Man weiß ja nie was kommt und wenn es mal schlechter läuft, wäre zur Not der Tilgungswechsel nach unten möglich und wenn es besser läuft hätte man die Sondertilgung Option um die Zinslast zu drücken. Ohne Sondertilgung und bei gleichbleibender Tilgung läge die Restschuld nach 15 Jahren bei etwa 97.000€, bei gleich Rate wie im Volltiger sogar noch was drunter. In ca. drei Jahren bekommen wir noch einen Bausparer mit dann ca. 20.000 € Ansparguthaben rückwirkend höher verzinst, den man dann noch für Sondertilgung nutzen könnte. Wenn wir weitere Sondertilgung nutzen können, dann liese sich die Restschuld noch weiter drücken. Dann noch z.B. 50.000 € in der Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren würde uns auch bei gestiegenen Zinsen nicht mehr das Genick brechen. Könnte nur im schlimmsten Falle am Ende doch teurer werden als der Volltiger.

Was meint ihr: Lieber den vermeintlich sicheren Volltiger, aber ohne Option in schlechten Zeiten die Rate runterzufahren, dafür in guten Zeiten verfügbares Kapital anlegen. Oder die Wette darauf, dass wir die nächsten 15 Jahre ordentlich abbezahlen können und vielleicht noch günstiger fahren können.
 
D

dab_dab

Bzgl. Baukindergeld: Meines Wissens nach zählt der Durchschnitt aus den beiden Bemessungsjahren; Einmal leicht überschritten muss also noch kein Ausschlusskriterium sein.
 
H

HilfeHilfe

Naja das müsst ihr wissen , habt ja ein solides Einkommen und seine Lebensgefährtin wird ja bald wieder eine einkuft haben . Vom Bauchgefühl würde ich sagen nehmt die 15 Jahre ing bringt Sondertilgung ein
 
face26

face26

Hi @Airea,

Ihr habt eine super Ausgangslage. Wenn Ihr die 1500 als Rate für Euch so gewählt sind, dass es immer noch eine Wohlfühlrate ist, dann habt Ihr doch da auch noch Puffer drin für "schlechte Zeiten".
Ich an Eurer Stelle würde die 20 Jahre Volltilger nehmen. Bei Bestandskauf und Volltilger habt Ihr doch eh nicht viel Berührungspunkte mit der Bank.
Rechnerisch mag sein, dass am Ende vielleicht eine andere Variante besser gewesen wäre, aber wer weiß schon was heute die Zinsen in 15 Jahren machen. 1,78 für 20 Jahre ist doch ein super Zins und Du brauchst Dir von Anfang an nie wieder Gedanken machen.
Im übrigen hast Du ab 10 Jahren so oder immer Kündigungsrecht. Wenn also im Geld ersäufst kannst das alles oder auch in Teilen eh zurückzahlen.
Dies Tilgungswechsel...ich weiß nicht was sich alle immer davon versprechen. Ja es erscheint als eine flexible Lösung. Ich glaub nicht, dass die oft in Anspruch genommen werden. Warum? Weil mehr zahlen kann man nach 10 Jahren eh und ne Rate aufstocken macht kaum einer. Rate bzw. Tilgung runter nehmen...da muss die Bank trotzdem erst mal mitmachen. Viele vergessen dass Du zwar das kostenfrei machen kannst aber die Bank trotzdem prüfen muss ob das ok ist. Wenn also "schlechte Zeiten" kommen ist die Frage ob Dich die Bank dann überhaupt die Tilgung runter nehmen lässt.

Deswegen 20 Jahre Volltilger und entspannt wohnen.
 
N

nordanney

Die vermeintlich günstigsten Angebote hat dabei immer die DSL Bank. Einmal als 20 Jahre Volltiger mit 1,78% und einer Rate von 1526€. Allerdings ohne Sondertilgungsmöglichkeiten.
Sondertilgung ist ja auch unnötig, da Ihr einen Volltilger habt. Ansonsten geht die Refi der Bank nicht auf.

Der Zinsunterschied zwischen den 15 J. und den 20 J. ist marginal. Da reicht schon ein kleiner Anstieg der Zinsen, damit Ihr am Ende mehr Zinsen bezahlt.
Sondertilgung wird nur sehr selten genutzt, da i.d.R. immer wichtigere Dinge anstehen, als die einfach durchlaufende Finanzierung (ist zumindest bei uns so).

Ich würde den Volltilger nehmen. Nach 10,5 J. hast Du eh ein Sonderkündigungsrecht. Eine Ratenreduzierung ist quasi auch enthalten - bevor die Bank kündigt, wird immer eine pragmatische Lösung gesucht - z.B. Ratenreduzierung oder Stundung oder...
 
A

Airea

Das sind schon mal hilfreiche Antworten, die uns Bedenken nehmen, vielen Dank.
Danke auch für den Tipp zum Baukindergeld, aber auch im Durchschnitt 2016/2017 liegen wir knapp drüber. Ist aber ja kein Beinbruch für uns, wenn das dann Familien bekommen, die es eher benötigen als wir.
 
Zuletzt aktualisiert 15.07.2024
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