En fait, je mène rarement des discussions avec des gens qui me traitent d’idiot à chaque seconde phrase. Mais par intérêt pour le sujet, je veux au moins répondre partiellement une nouvelle fois.
… et la garantie est compromise si aucun remboursement n’est effectué ou si la substitution de celui-ci à la date de référence n’a pas rapporté le rendement attendu. Les maîtres d’ouvrage des années 90 ont tous connu cela, où des interruptions de remboursement étaient couvertes par des assurances-vie. Au moment de la conclusion, on comptait bien sûr sur des excédents, c’était une période faste et les 10 années précédentes – rétrospectivement – cela aurait aussi très bien fonctionné.
Tu ne semble pas comprendre cela. Ton montage part d’un gain sûr et c’est une illusion. Tu es tombé dans un biais très fort, de la plus belle espèce. Voilà pourquoi je te demande combien d’expérience tu as déjà avec ce genre d’investissements, ou si ta tête est simplement dans les nuages, brouillée par les huit dernières années où on ne pouvait rien faire de mal, sauf ne pas être investi.
Ce que je comprends, c’est que les actions rapportent à long terme 6-8 % de rendement par an. Si je prends un portefeuille mixte, on peut encore obtenir 3-4 % par an après impôts. Ce sont des valeurs expérimentales très long terme. Moi aussi j’investis depuis bien plus de huit ans et oui, j’ai déjà payé mes leçons. Mais je sais ce que je fais, même si tu ne sembles pas y croire.
Mais argumentons autrement, supposons que mes actions ne valent après 10 ans plus que 50 % du prix d’achat. Que se passe-t-il dans le pire des cas ? Je les laisse juste encore quelques années de plus et je fais un refinancement plus élevé. Il ne faut pas partir complètement fauché dans un tel investissement.
Une classification en classes de risque selon le type de valeur était déjà dépassée à l’époque de grand-père, donc tu n’as pas besoin de faire une comparaison avec des obligations d’État mal notées.
Et comment tu définis le risque, on l’a déjà vu :
Je n’ai pas besoin des obligations d’État. Nous pouvons aussi prendre des dépôts bancaires, que tout le monde considère comme tellement sûrs. Je considère mes actions comme plus sûres à long terme que des dépôts bancaires.
Comment je définis le risque, tu ne l’as pas encore vu. Jusqu’ici je me suis seulement explicitement opposé à l’évaluation du risque basée sur la volatilité.
Alors profite de la nécessité et fous-toi des coûts de financement (oups, finalement un effet de levier), arrête d’acheter et investis directement cet argent dans le portefeuille et reste locataire. Je le pense sérieusement ! Je suis fermement convaincu qu’après 40 ans, tu t’en sortiras mieux que le propriétaire occupant. Ah, tu ne veux pas ? Alors réfléchis à ce que tu associes encore à une propriété occupée par toi-même, à part le rendement. Tu le réduis en fait juste à cet aspect. Remets en question pourquoi tu veux en avoir une.
Et chut, ne révèle surtout pas ton plan à la banque prêteuse, sinon il n’y aura pas de contrat ou ton prêt sera résilié immédiatement dès que les faits apparaîtront ultérieurement. Mais les banques évitent cela habilement avec des remboursements minimums.
Tu as tout à fait raison avec ta proposition. Vu comme un investissement pur, une résidence principale est une grosse erreur. Selon cela, je devrais rester locataire. Pourquoi ne le fais-je pas ? Bien sûr, parce que je vois d’autres avantages. C’est pourquoi une résidence principale est aussi une consommation et non un investissement.
Oh, si, je vais parler à la banque de mon plan. Un bon conseiller bancaire sera capable de comprendre mon argumentation. Je ne suis pas le premier à faire cela, ni le dernier. Comment pourrais-je expliquer autrement au conseiller bancaire que je ne veux utiliser qu’une fraction de mes fonds propres pour la maison et aussi qu’une fraction de mon revenu disponible pour les remboursements ? Je n’ai pas l’intention de mentir. Et cela ne me pose pas de problème si la banque exige par exemple un remboursement minimum de 1,5 %. Mais si elle en veut plus, ce sera une autre banque.
Tu peux aussi réfléchir à pourquoi les banques commerciales ne demandent pas chaque jour plusieurs milliards d’euros à la BCE à zéro coût et n’effectuent pas des investissements aussi malins que ceux que tu proposes. Les opérations d’arbitrage ont certaines difficultés qui te sont apparemment totalement étrangères.
Une opération d’arbitrage, c’est quand on achète un titre en lieu A à un cours inférieur et qu’on le revend au même moment en lieu B à un cours supérieur, logiquement identique. Ce que je propose n’est pas une opération d’arbitrage.
Je me permets de signaler que certains utilisateurs qui te répondent ici gagnent des revenus supérieurs à la moyenne et gèrent des portefeuilles à six chiffres (ou en ont géré). Donc tu t’exposes beaucoup si tu joues ici le rôle du professeur d’éducation financière.
Encore une insulte sous-jacente. Il m’est étranger de vouloir enseigner quelque chose à quelqu’un. Chacun doit décider cela par soi-même. Et ce n’est pas parce que quelqu’un gagne bien sa vie ou gère des portefeuilles à six chiffres qu’il connaît bien les finances. Je connais assez de personnes qui gagnent au-dessus de la moyenne, possèdent une certaine fortune, et qui ont pourtant tout sur leur livret d’épargne ou dans l’assurance-vie.
En outre, j’ai plutôt l’impression que c’est toi qui te permets de me donner des leçons.