असल में मैं उन लोगों से बहस करना पसंद नहीं करता जो हर दूसरी बात में मुझे मूर्ख बताते हैं। लेकिन विषय में दिलचस्पी के कारण मैं कम से कम कुछ हिस्सा फिर से जवाब देना चाहता हूँ।
... और सुरक्षा खतरे में पड़ जाती है जब कोई चुकौती नहीं की जाती या उसकी जगह जो विकल्प रखा गया है, वह कट-ऑफ डेट तक अपेक्षित रिटर्न नहीं देता है। 90 के दशक के बिल्डरों ने यह सब झेला है, जिनमें चुकौती की छुट्टी जीवन बीमा से कवर की गई थी। अनुबंध के समय निश्चित रूप से लाभ की उम्मीद की गई थी, वह समय बहुत अच्छा था और पिछले 10 सालों में - पीछे मुड़कर देखा जाए - यह अच्छी तरह काम करता। तुम्हें यह समझ नहीं आ रहा है। तुम्हारा मॉडल सुरक्षित मुनाफे पर आधारित है और यह एक भ्रांतिपूर्ण सोच है। तुम एक बहुत ही गंभीर पक्षपात के शिकार हो, सबसे खराब प्रकार के। इसलिए मेरा सवाल है कि तुम्हारे पास ऐसे निवेशों का कितना अनुभव है, या क्या तुम्हारा दिमाग बादलों में है, जो पिछले 8 वर्षों से भ्रमित है, जब निवेश न करना ही गलत था।
जो मैं समझता हूँ वह यह है कि शेयर बाजार दीर्घकालिक रूप से प्रति वर्ष 6-8% रिटर्न देता है। अगर मैं एक मिश्रित पोर्टफोलियो लूँ, तो कर कटौती के बाद भी 3-4% प्रति वर्ष संभव है। ये बहुत लंबे समय के अनुभवात्मक आंकड़े हैं। मैं खुद भी 8 साल से अधिक समय से निवेश कर रहा हूँ और हाँ, मैंने भी नुकसान उठाया है। लेकिन मुझे पता है कि मैं क्या कर रहा हूँ, भले ही तुम्हें यह विश्वास न हो।
लेकिन एक अलग दृष्टिकोण से, मान लें मेरी शेयरें 10 साल बाद केवल शुरुआत कीमत का 50% ही रह जाती हैं। सबसे खराब स्थिति में क्या होगा, मैं उन्हें कुछ साल और रखता हूँ और एक उच्च पुनर्वित्त (रिफायनेंसिंग) करता हूँ। किसी निवेश में पूरी तरह नग्न नहीं जाना चाहिए।
सम्पत्ति के प्रकार के अनुसार जोखिम वर्गीकरण दादा-दादी के जमाने से ही पुराना हो चुका है, इसलिए तुम्हें खराब रेटिंग वाले सरकारी बॉन्ड्स से तुलना करने की जरूरत नहीं है।
और जैसे तुम जोखिम को परिभाषित करते हो, हमने पहले ही जान लिया है:
मुझे सरकारी बॉन्ड्स की जरूरत नहीं है। हम बैंक डिपॉजिट्स भी ले सकते हैं, जिन्हें हर कोई बहुत सुरक्षित समझता है। मैं अपनी शेयरों को दीर्घकालिक रूप से बैंक डिपॉजिट्स से सुरक्षित मानता हूँ।
मैंने अभी तक जोखिम की परिभाषा नहीं दी है। मैंने केवल स्पष्ट तौर पर वोलैटिलिटी के आधार पर जोखिम मूल्यांकन का विरोध किया है।
तो मजबूरी से मजबूती बनाओ और फाइनेंसिंग लागत की परवाह मत करो (उफ़, लगता है ये तो लीवरेज व्यापार है), खरीदना बंद करो और पैसे को सीधे पोर्टफोलियो में डालो और किराएदार बने रहो। मैं गंभीर हूँ! मुझे पूरा विश्वास है कि 40 साल बाद तुम घर के मालिक से बेहतर स्थिति में रहोगे। अरे, नहीं चाहते? तो सोचो कि तुम अपनी खुद की उपयोग की गई संपत्ति से क्या जोड़ते हो, रिटर्न के अलावा। तुम इसे केवल एक पहलू पर ही सीमित कर रहे हो। सोचो कि तुम ऐसा क्यों चाहते हो।
और चुप्पी रखो, अपने प्लान को बैंक को मत बताना वरना डील नहीं होगी या बाद में समझौतों को अचानक खत्म कर दिया जाएगा। बैंक आमतौर पर न्यूनतम चुकौती के साथ इसे रोकते हैं।
तुम्हारा सुझाव सही है। सिर्फ निवेश के दृष्टिकोण से खुद का घर होना बड़ा नुकसान है। इसलिए मुझे किराएदार बने रहना चाहिए। मैं ऐसा क्यों नहीं करता? जाहिर है क्योंकि मैं अन्य लाभ देखता हूँ। इसलिए स्वयं उपयोग की गई संपत्ति उपभोग है, निवेश नहीं।
अरे, मैं बैंक को अपने योजना के बारे में बताऊंगा। एक अच्छा बैंक सलाहकार मेरी दलील समझ पाएगा। मैं पहला या आखिरी व्यक्ति नहीं हूँ जो ऐसा करता है। मैं बैंक सलाहकार को कैसे समझाऊँ कि मैं अपने कुल पूंजी का केवल एक हिस्सा ही घर के लिए लगाना चाहता हूँ और केवल अपने मुफ्त आय का एक छोटा भाग चुकौती के लिए इस्तेमाल करना चाहता हूँ। मेरा झूठ बोलने का कोई इरादा नहीं है। और मुझे कोई समस्या नहीं है अगर बैंक न्यूनतम 1.5% चुकौती मांगे। लेकिन अगर ज्यादा मांगे तो दूसरी बैंक ढूंढूंगा।
तुम यह भी सोचो कि बिजनेस बैंक रोजाना EZB से अरबों यूरो शून्य ब्याज पर क्यों नहीं लेते और तुम्हारे जैसे चालाक निवेश करते हैं। आर्बिट्रेज व्यापार में कुछ जटिलताएं होती हैं, जो तुम्हें बिल्कुल समझ नहीं आतीं।
आर्बिट्रेज व्यापार तब होता है जब कोई प्रतिभूतियाँ स्थान A पर कम कीमत में खरीदता है और स्थान B पर अधिक कीमत पर तुरंत बेचता है। मैं जो प्रस्तावित करता हूँ वह आर्बिट्रेज व्यापार नहीं है।
मैं यह भी बताना चाहता हूँ कि कुछ ऐसे उपयोगकर्ता जो तुम्हें यहाँ चुनौती देते हैं, वे औसत से अधिक आय करते हैं और छः अंकों के पोर्टफोलियो संभालते हैं (या संभाल चुके हैं)। इसलिए तुम अपनी वित्तीय शिक्षा देने की भूमिका निभाने की कोशिश कर रहे हो।
फिर से एक छुपा हुआ अपमान। मुझे किसी को कुछ सिखाने का शौक नहीं है। यह हर व्यक्ति का अपना फैसला है। और केवल इसलिए कि कोई अच्छा कमाता है या छह अंकों का पोर्टफोलियो संभालता है, इसका यह मतलब नहीं कि वह वित्तीय मामलों में अच्छा है। मुझे बहुत से लोग जानने हैं जो औसत से अधिक कमाते हैं और कुछ संपत्ति रखते हैं, फिर भी सब पैसे बचत खाते या जीवन बीमा में रखते हैं।
वैसे मुझे तो ऐसा लग रहा है कि तुम मुझे सिखाने की कोशिश कर रहे हो।