应向银行报告的贷款金额和自有资本是多少？

在较高利率下还款比在较低利率下更有意义。

不，你的计算不受利率水平影响。你比较的是通过还款获得的确定收益与（无论何种形式的）投资所获得的不确定收益。对你的论点来说，关键是差异。这个差异就是风险的回报。有风险的投资必须且总是比无风险投资获得更高的收益。

为什么这对普通的房屋建造者不适用？因为风险的原因 。因此，无论利率如何，尽快还款总是更好的。还款后应有足够的职业年限来积累自由资产（包括股票）。

呼，看来我真是捅了蜂窝。显然，德国人最喜欢把钱藏在床垫下、存折里、寿险单里和/或房产中。这些都不是特别好的投资。此外，几乎所有德国人都买了过多的保险。我们毕竟是一个过于谨慎的民族。此外，德国人几乎不持有股票，因此他们的储蓄获得的回报率是最差的之一。当然，在这个世界上，尽快还清房贷才是黄金法则。我现在敢于提出一种低风险的替代方案，当然这会引起反对。我只是想向楼主展示这个替代方案，并没有试图去说服那些坚定的风险回避者。更何况，风险的定义也可以讨论，通常用波动率来衡量。但我觉得，在现今的时代，持有实物资产比在存折里持有大量流动资金要舒服得多。

你说了一大堆乱七八糟的东西。在低利率环境下，所有超过2%的回报率都带有风险。证券价格可能下跌，等等等。普通人不会每天检查他们的投资组合和采取相应措施。

甚至曾经买入的储蓄券也存在风险。为什么银行/储蓄银行现在大量退市这些产品？

抱歉，我觉得你典型是个只会讲理论、不懂实务的讲师

你观点不同而已。没必要出言不逊吧？是的，证券价格会下跌，欧元明天也可能被废止。一定有风险，这对快速还清的房贷也不例外。低于2%的回报率也有风险，或者你认为德国国债就是安全的？

这完全一样。贷款利率也是一样的。如果我为我的房子贷款，利率不会因为用途不同而不同。
再说一次，你会建议每个公民和公司都去贷款然后用这笔钱投机吗？如果不会，为什么只对购房者例外？

我不是在说投机，我说的是适度投资。但如我所说，对大多数德国人来说，股票就是危险的魔鬼产品。

好，再说一次。
用低风险级别的投资去对冲一个明显高风险级别的投资，从财务角度来说极其愚蠢。你的投资期限也帮不了你，因为你知道10年后的某个日期你需要一笔钱。只有有足够时间才能熬过市场低谷。

这显然是带杠杆的投资，别无他解。

嗯，我们可以争论谁的财经素养更高。但我觉得我更能判断这是聪明还是愚蠢。但我不想争论。这种投资期限配合适度的组合和一定的储备完全足够。不，这跟杠杆无关。想法只是把本来用于还贷的资金适度投资，理论上能更快还清贷款。哦，对了，关于“对冲”的说法也错了：房贷是以房产作为担保的，不是以投资组合作为担保。你玩弄风险等级的说法我也可以质疑。几年前希腊国债被认为风险低于股票，德国国债亦是。风险定义不同而已。

不，你的计算跟利率水平无关。你比较的是通过还贷得到的安全回报率和通过某种投资获得的不确定回报率。你的论点关键是差额，这个差额就是风险溢价。有风险的投资回报必须且总是高于无风险投资。

为什么普通购房者不适合这样做？因为风险。因此，无论利率多少，尽快还贷总是更好。还贷后应剩下足够的职业年限来积累可自由支配财富（包括股票）。

不，这不正确。如果我长期投资股票每年能有6-7%的回报，那贷款利率是1.5%还是6%，差距非常大。你可以做个模型计算，你会发现快速还贷不一定总是更好。

我觉得讨论没啥意义。没人想被说服。我也不想说服谁。你们觉得我傻或者世界脱节，也无所谓。但至少可以考虑我可能是对的。大家起码要有点批判精神。

我也不想抢楼主的帖子。他有权利听到不同观点，显然对这场讨论没兴趣。他已经听到我的观点，可以自己判断。祝他好运。

以上。

此致
敬礼
HB1

嗯，我们现在可以争论谁的财务知识更好。我认为我更能判断这是聪明还是不聪明。但我不想争论。

你的智力优势肯定会给你带来丰厚的回报。

不，这跟杠杆没关系。

完全胡说。仍然是。

哦，对了，那关于保障的说法也完全错误：房地产贷款是以房产作为担保的，不是以投资组合作为担保的。

……如果没有偿还贷款，或者偿还贷款的替代方式在截止日期未能带来预期收益，安全性就会受到威胁。这是90年代的购房者们都经历过的，当时还用人寿保险来覆盖还款暂停。签约时当然是预期有盈余，那是个不错的时期，回头看前十年这做法也挺管用的。
你似乎不明白这一点。你的构想基于稳妥的盈利，这是一个谬误。你陷入了严重的偏见，这是最典型的一种。因此我才问你是否有这类投资的经验，还是你的头脑只沉浸在过去八年内什么都不会出错的幻想里，唯一的错就是不投资。

你那风险等级的游戏我也能质疑。几年前希腊国债还被认为比股票风险低。德国国债也是。风险的定义其实就是个问题。

按资产类别划分风险等级早在老一辈时代就已经过时了，所以你没必要拿风险很差的国债作类比。

至于你如何定义风险，我们已经见识过了：

风险当然也可以讨论，通常用波动性来衡量

我笑趴了。说真的。

不。那不正确。如果我长期用股票投资年收益或许能达到6-7%，那么贷款利率是1.5%还是6%对我来说差别很大。

那你就将困难变成优势，管他融资成本（哦，好吧，看来还是杠杆交易），别买房子了，把钱直接投入投资组合，继续做租房族。我是认真的！我坚信，40年后你会比自有住房者处境更好。啊，你不想这样？那就思考下你对自用房还抱有什么期待，除了收益。你现在只把它简化成这个层面，反思下你为什么想拥有一套自用房。
顺便说一句，别把你的计划告诉贷款银行，否则交易无法完成，或者一旦实情曝光你会被无预警解约。但银行通常用最低还款来巧妙防范这一点。

你也可以想想为什么商业银行不会每天从欧洲央行免费拿数十亿欧元去做你说的那种聪明投资。套利交易有一定的风险，而你显然完全不了解这些风险。

我冒昧提醒一下，我们这里有一些用户反驳你，他们的收入高于平均水平，并且管理着六位数的投资账户（或者曾经管理过）。所以，如果你想在这里扮演财务教育讲师的角色，那你就是在冒险。

其实我不太喜欢和那些每隔一句话就说我傻的人争论。但出于对这个话题的兴趣，我至少想部分地再回复一下。

…如果没有偿还贷款，或者截止日的替代投资未能带来预期收益，安全性就会受到威胁。90年代的建房者都经历过这种情况，当时贷款还款中断是靠寿险来覆盖的。签约时当然考虑了盈余，那是段风光的时期，且回头看前10年效果也很好。
你似乎不明白。你的方案基于稳定收益，这是错误的认知。你深陷一种极强的偏见，由最精致的那种偏见构成。因此我问你有多少这类投资经验，还是你的脑袋只是被过去8年里没有做错事、唯一错就是没投资的错觉蒙蔽了？

我明白的是，股票长期年回报率大约在6-8%。如果我选择混合投资组合，税后每年还能有3-4%的收益。这是非常长期的经验数据。我自己投资也远超过8年，是的，我也吃过亏。但我知道自己在做什么，尽管你不信。

换个角度说，假设我的股票10年后只值买入价的50%。最坏情况下我也可以继续持有几年，再做更高额的后续融资。投资时绝不能一贫如洗地进去。

按照资产类型划分风险等级在以前早就过时了，所以不用拿那些被评价很差的国家债券来比喻。

至于你怎样定义风险，我们已经知道了：

我不需要国家债券。我们也可以用银行存款，大家都觉得非常安全。我认为长期来看我的股票比银行存款更安全。

我定义风险的方式，你还没弄清。我只是明确反对用波动率来评估风险。

那你就变被动为主动，管它融资成本多少（哎呀，果然是杠杆操作），不买房了，直接把钱放进投资组合，继续做租客。我是认真的！我坚信，40年后你会比房主好得多。哦，你不想这样？那你想想除收益外，住自住房还意味着什么。你之所以购房，仅仅是看收益，这是不全面的。反思一下你为何要买房吧。
记住，千万别把你的计划告诉贷款银行，否则他们不会批准贷款或者一旦事实曝光会立即解除合同。但银行通常通过最低还款额来避免这种情况。

你的建议完全正确。单从投资角度看，自住住宅确实是大坑。所以我应该继续做租客。那我为什么不这么做呢？很简单，因为我看重其他好处。所以自住房更像是消费而非投资。

哦，我会告诉银行我的计划。一个优秀的银行顾问能理解我的理由。我不是第一个这么做的人，也不会是最后一个。我怎么向银行解释我只用自有资金的一小部分买房，也只用自由收入的一小部分还贷？我无意欺骗。如果银行要求最低还款1.5%，我能接受。但如果要求更多，那我换银行。

你也可以想想，为什么商业银行不每天以零利率从欧洲央行借入数十亿欧元，去做你说的这些聪明投资。套利交易有不少陷阱，你显然完全不了解。

套利交易是指在A地低价买入某资产，同时在B地高价卖出的操作，同一时刻完成。我说的不是套利交易。

我提醒你，这里有些反驳你的用户是高收入人士，且管理着六位数的投资组合（或者曾经管理过）。所以你要装财务教育老师就有点冒险了。

又一个暗讽。我不习惯教别人东西，那得每个人自己决定。光收入高或投资组合金额大，不代表财务能力强。我认识不少高收入且有一定资产的人，但钱都放在储蓄账户或寿险里。

顺便说一句，我觉得你才是想教育我。

是的，我也不喜欢那种似乎缺乏尊重的讨论。你可以再读一遍你的帖子，在那里你对每个不愿意接受你论点的人都暗示他们智力低下、缺乏金融知识以及德国人的风险回避。

因此，我不会进一步回应你的帖子，只是建议你阅读维基百科关于套利交易的定义，这足以拓宽你对这一概念的狭隘理解。当然，利用利率差也是套利交易，不过按定义无风险是关键，但这对你来说似乎并不重要。那么，开始吧。